Содержимое

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Кадастровая стоимость является одним из базисных элементов налоговой системы России, лежит в основе многих экономических транзакций, например, аренды, выкупа или смены варианта разрешенного использования земельных участков. Кадастровая оценка является масштабным, характеризующимся сложной системой связей процессом, в реализации которого задействовано большое количество субъектов. При проведении работ по кадастровой оценке возможно возникновение разного рода ошибок и нарушений, приводящих к искажению итоговых результатов – величины кадастровой стоимости.
Главной целью определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является определение базы для исчисления налога на имущество. А налог на имущество является немаловажным источником пополнения местных и региональных бюджетов, часть которых уходит на реализацию программ комплексного развития города или территории.
Поэтому искажение кадастровой стоимости одинаково опасно для Государства, бизнеса и граждан, поскольку, в конечном итоге, приводит к недостаточному поступлению соответствующих налогов в бюджет, а, следовательно, к недофинансированию или отсутствию финансирования комплексных программ развития города.
Качеством кадастровой оценки недовольны все – администрации субъектов Российской Федерации, которые считают, что теряют сотни миллионов и миллиарды рублей в результате оспаривания кадастровой стоимости; бизнес, который не готов многократно переплачивать налоги; и граждане, у которых налог начинают исчислять от кадастровой стоимости. В последнее время тема качества кадастровой оценки регулярно рассматривается на различных совещаниях у первых лиц Государства. Это говорит об актуальности и практической значимости темы диссертационного исследования.
Отметим, что научные исследования в данной области посвящаются узкому вопросу кадастровой оценки – непосредственному определению кадастровой стоимости, методологии расчетов. При этом такие вопросы как качество организации работ по проведению кадастровой оценки, качество исходной информации по объектам оценки, экспертиза отчетов об определении кадастровой стоимости и прочие остаются практически неизученными. Анализ литературы показал, что теме качества кадастровой оценки уделяется мало внимания. Среди отечественных специалистов, издающих соответствующие тематические материалы, можно отметить Нестерова А.В., Гунину Е.Н. и Лысенко В.Е., Шепелева В.Б. Отдельные статьи, посвященные вопросам экспертизы отчетов об оценке, изредка выходят в свет на страницах специализированных печатных и электронных изданий.
Среди зарубежных источников можно выделить работы авторов: Jeffrey D. Swango, Richard C. Sorenson, T. Sevelka, Charlie Elliott, Max J. Derbes, James R. MacCrate, Jack P. Friedman, Nicholas Ordway.
Также публикации о проблемах в процессе определения стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения и судебных прецедентах периодически появляются в средствах массовой информации.
Это также говорит о том, что повышение качества кадастровой оценки объектов недвижимости представляет собой актуальное направление научных исследований.
Актуальность темы предопределила объект, предмет, цель и задачи исследования.
Объектом исследования является процесс государственной кадастровой оценки, включающий все этапы ее проведения.
Предметом исследования является совокупность экономических отношений, объективно возникающих, в процессе оценки качества государственной кадастровой оценки.
Целью исследования является разработка мероприятий по повышению качества кадастровой оценки объектов недвижимости с учетом комплексного подхода к проблемам государственной кадастровой оценки.
В соответствии с целью исследования в диссертации сформулированы следующие научные задачи:
– определить роль и место кадастровой стоимости в формировании бюджетов;
– провести анализ нормативно-методической базы кадастровой оцени недвижимости;
– рассмотреть теоретические подходы к определению качества кадастровой оценки;
– провести анализ качества процесса кадастровой оценки;
– выявить и типизировать проблемы обеспечения качества кадастровой оценки;
– предложить методологию повышения качества работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости и обозначить пути повышения качества этих работ;
– предложить инструменты решения основных проблем государственной кадастровой оценки.
Научной гипотезой исследования является предположение о том, что обеспечение повышения качества государственной кадастровой оценки объектов недвижимости возможно только при комплексном подходе к проблеме, включающем мероприятия оценочной, экспертной, законодательной и управленческой направленности.
Научная новизна исследования состоит в:
1. Рассмотрении и авторской типизации основных причин низкого качества кадастровой оценки объектов недвижимости при ее проведении.
2. Разработке методологии по повышению качества кадастровой оценки объектов недвижимости с учетом комплексного подхода к проблемам государственной кадастровой оценки.
3. Разработке инструментария контроля качества государственной кадастровой оценки.
Практическая значимость исследования состоит в возможности использования его результатов в процессе:
 управления работами при проведении государственной кадастровой оценки (планировании, организации, контроле и координации);
 проверки и экспертизы отчетов об определении кадастровой стоимости различными субъектами (оценщиками, осуществляющими внутренний контроль качества; членами Экспертных советов саморегулируемых организаций оценщиков, а также представителями заказчиков услуг по оценке);
 разработки образовательных программ по подготовке специалистов по экспертизе отчетов об оценке и оценочной деятельности в целом.
В работе использовались такие общенаучные методы исследования, как: научное наблюдение, сравнение, абстрагирование, анализ и синтез, моделирование ситуации, индукция и дедукция, исторический метод, а также специальный метод – анализ документов и др.
Достоверность проведенного исследования обеспечивается репрезентативными статистическими данными, а также отчетностью НП «СРОО «Экспертный совет» и значительного числа органов государственной власти и оценочных компаний, заказывавших и исполнявших работы по кадастровой оценке за период с 2010 по 2016 год.
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, последовательно раскрывающих тему исследования, заключения, списка литературы и приложений.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ КАЧЕСТВА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Роль и место кадастровой стоимости в формировании бюджетов

1.2. Анализ нормативно-методической базы кадастровой оценки недвижимости

1.3. Анализ теоретических подходов к определению качества кадастровой оценки

1.1. Роль и место кадастровой стоимости в формировании бюджетов

В большинстве стран мира владение недвижимостью, как и в России, является «платным»: налог на недвижимость представляет собой источник средств местных бюджетов (муниципалитетов, графств и т.д.) и регулируется местным законодательством, которое в ряде случаев определяет не только ставку налога и категории лиц (объектов), имеющих те или иные льготы по уплате налога, но и порядок формирования налоговой базы. На Западе большая доля доходов региональных бюджетов приходится на имущественные налоги, которые определяются исходя из стоимости имущества, наиболее приближенного к рыночной. Законодательство зарубежных стран по-разному трактует вид стоимости, подлежащий налогообложению. Например:
• в США закон штата Нью-Йорк требует проведения оценки имущества по так называемой «истинной стоимости» («full value», «true value»), под которой понимается «текущая рыночная стоимость»;
• в Германии: базовая ставка единого налога на владение недвижимостью (Grundsteuer) определяется на федеральном уровне от оценочной стоимости недвижимости (Einheitswert), при этом существует муниципальный коэффициент; дополнительно действует схема списания налога, основанная на износе здания;
• во Франции налогооблагаемая база формируется из кадастровой или кадастровой арендной стоимости недвижимости (La Taxe Fonciere) с учетом различного подхода к налогообложению застроенных и незастроенных земельных участков; уплачивается жилищный налог (Taxe d’habitation) на недвижимость, являющуюся местом проживания владельца или арендатора; владение недвижимостью дороже 790000 евро влечет за собой еще и выплату налога на богатство (Impot sur la fortune) – размер последнего базируется на рыночной стоимости недвижимости;
• в Великобритании стоимость содержания недвижимости зависит от ее вида и формы собственности: физические лица налог на недвижимость не платят, собственники жилья облагаются муниципальным налогом (Council Tax) в зависимости от его стоимости, а при оформлении собственности на юридическое лицо уплачивается Annual Residential Property Tax (годовой налог на недвижимость) и в ряде графств – налог с арендаторов нежилых и коммерческих помещений;
• в Испании налоговая база муниципального налога на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) формируется из кадастровой стоимости недвижимости (в настоящий момент ниже рыночной); общегосударственный налог на недвижимость (Impuesto sobre Renta de no Residentes) касается нерезидентов и также зависит от кадастровой стоимости объекта, причем для муниципалитетов, в которых кадастровая стсимость не обновлялась с 1994 г., принимается максимально возможная ставка;
• в Японии переоценка стоимости недвижимости для целей налогообложения проводится 1 раз в 3 года на базе рыночной стоимости недвижимости, при этом преобладание твердого убеждения в том, что земля может только дорожать и никогда – дешеветь, привело к резкому росту цен начиная еще с 80-х годов прошлого века.
Российские власти тоже модернизируют налоговую систему, причем как раз на основе зарубежного опыта. С 2014 г. российские регионы перешли на расчет налога на имущество от кадастровой стоимости. Ставка регулируется самими регионами. С 1 января 2015 г. налог на недвижимое имущество физических лиц исчисляется также с кадастровой стоимости этого имущества.
ФЗ «О государственной кадастровой оценке» дает следующее определение кадастровой стоимости: «кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона» .
Налоговый Кодекс РФ устанавливает кадастровую стоимость в качестве налоговой базы по земельному налогу, поясняя при этом, что «кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации» (п. 2 ст. 390).
Дадим определение кадастровой стоимости в соответствии с п. 3 ФСО № 4, где «под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности» .
В свою очередь определение рыночной стоимости дано в п.6 ФСО № 2, где под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства» .
В этом же пункте описаны условия определения рыночной стоимости:
 одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
 стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
 объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
 цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
 платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В случае оценки объектов недвижимости – это наиболее вероятная стоимость объекта недвижимости, по которой объект может быть продан на открытом рынке, в условиях свободной конкуренции, без воздействия каких-либо форс-мажорных обстоятельств, как со стороны покупателя, так и продавца.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости зафиксирована на кадастровой карте, к которой открыт доступ любому желающему.
Адрес публичной кадастровой карты на сайте Федеральной службы кадастра: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline.
Таким образом, все без исключения объекты недвижимости, имеющиеся в Росреестре, обладают уникальным кадастровым номером.
Исходя из определений получается, что кадастровая стоимость и рыночная не должны отличаться друг от друга, по крайней мере должны быть очень близкими по значению, но на практике ситуация обстоит иначе, и разница в этих двух цифрах может достигать 100% и более.
Кадастровая стоимость определяется в результате процедур, установленных ФЗ «О государственной кадастровой оценке», направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим же федеральным законом, именуемых государственной кадастровой оценкой .
Этот же Закон определяет цель проведения кадастровой оценки и определения кадастровой стоимости: «кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке» .
Таким образом, следует признать, что четкое определение понятий «кадастровая стоимость» и «государственная кадастровая оценка» отсутствует: различные нормативные документы устанавливают некую взаимосвязь двух терминов и не содержат сколько-нибудь внятного и однозначно трактуемого определения хотя бы одного из них.
На наш взгляд, главной целью определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является определение базы для исчисления налога на имущество. А налог на имущество является немаловажным источником пополнения бюджета.
В настоящий момент в Российской Федерации законодательно определены следующие источники местных и региональных бюджетов, формируемые за счет налогообложения объектов недвижимости:
‒ земельный налог (гл. 31 Налогового Кодекса РФ);
‒ налог на имущество организаций (гл. 30 НК РФ);
‒ налог на имущество физических лиц (закон РФ «О налогах на имущество физических лиц»).
Налоги от недвижимости, как составная часть имущественных налогов, являются важным источником пополнения консолидированного бюджета РФ (см. рис. 1).

Рис. 1 – Структура поступлений в консолидированный бюджет РФ за 2016 год по видам налогов, администрируемых ФНС

По данным ФНС за 2016 г. в бюджет поступило имущественных налогов с учетом транспортного налога на 1116,9 млрд. руб.
Рассмотрим объемы поступлений от налога на имущество физических и юридических лиц в бюджет и их прогноз на примере г. Москвы (табл. 1).
Таблица 1 – Доходы в бюджет г. Москвы от налога на имущество физических и юридических лиц, млн руб.
Вид налога 2015 2016 2017 2018 Темп роста, в % к предыдущему
2016 2017 2018
Налог на имущество физических лиц 3946,5 7 008,9 8 000,0 8 225,0 177,6 114,1 102,8
Налог на имущество юридических лиц 96904,8 101168,6 107238,7 107238,7 104,4 106,0 100,0

Если рассмотреть поступления от налога на имущество физических и юридических лиц, произведенного исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, в бюджет г. Москвы, то можно проследить следующую тенденцию:
– поступления налога на имущество физических лиц в 2016 г. составили – 7008,9 млн рублей с темпом роста 177,6 % к исполнению 2015 г. Прогнозные значения в 2017 г. – 8000,0 млн рублей с темпом роста 114,1 % к предыдущему году и в 2018 г. – 8225,0 млн рублей с темпом роста 102,8 % к предыдущему году;
– учитывая повышение ставок налога в отношении имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость (с 1,2 % в 2015 г. до 1,5 % в 2016 г.), а также в отношении имущества инфраструктуры естественных монополий (с 1,0 % – в 2015 г. до 1,3 % – в 2016 г.) оценка поступлений в 2016 г. составила 101168,6 млн рублей с темпом роста 104,4 % к оценке поступлений в 2015 г. Прогнозные показатели поступления налога в 2017 г. составят 107238,7 млн рублей с темпом роста 106,0 % к предыдущему году и в 2018 г. – 107238,7 млн рублей с темпом роста 100,0 % к предыдущему году.
Как мы видим, прослеживается тенденция увеличения доходов в бюджет за счет этих статей, что можно расценивать как положительный момент для государства. Поэтому на данном этапе качество кадастровой оценки играет немаловажную роль в обеспечении наполняемости бюджета. Именно от качества кадастровой оценки зависит количество исковых претензий по оспариванию кадастровой стоимости, что, помимо уменьшения налоговых отчислений (при положительном решении о снижении кадастровой стоимости), также влечет за собой дополнительные издержки государства по обеспечению судебных разбирательств.
Как мы знаем, в современных условиях ключевую роль в социально-экономическом развитии страны играют крупные города. Крупные города аккумулируют в себе наибольшие достижения людей и представляют собой сосредоточение передовой индустрии, науки, культуры, образования. Комплексное развитие города определено совокупностью проблем города и городского хозяйства и находит отражение в программах комплексного развития того или иного города или территории. Реализация этих программ осуществляется за счет поступлений в городской и муниципальный бюджеты. Налог на имущество является источником пополнения бюджета, именно поэтому обеспечение его собираемости и пополняемости является немаловажной задачей исполнения бюджета.
В рамках консолидированного бюджета РФ на 2016 г. доля поступлений от налога на имущество составляет почти 8% от всех налоговых поступлений (рис. 1).
В последнее время стало окончательно очевидно насколько остро стоит проблема обеспечения надлежащего качества кадастровой оценки. Наглядной иллюстрацией является конфликтная ситуация, сложившаяся в Республике Татарстан . В общем виде выявленная проблема может быть сформулирована следующим образом (рис. 2) – искажение результатов кадастровой оценки в любую из сторон приводит к негативным последствиям:
‒ завышение кадастровой стоимости повышает налоговую нагрузку на юридических и физических лиц, что делает их неконкурентоспособными и повышает социальную напряженность;
‒ занижение кадастровой стоимости приводит к недополучению бюджетами налоговых поступлений.
Отметим, что оба направления искажения кадастровой стоимости, в конечном виде, приводят к недополучению бюджетами налоговых поступлений. Потеря конкурентоспособности экономических субъектов при неоправданном увеличении базы имущественных налогов (завышении кадастровой стоимости) приводит к их банкротству или снижению показателей прибыльности, что означает уменьшение базы других налогов (например, налога на прибыль, налога на доходы физических лиц работников), а также приводит к увеличению неплатежей по имущественным налогам.

Рис. 2 – Влияние искажения кадастровой стоимости на налоговые поступления

Характерной особенностью бюджетов муниципальных образований РФ в последнее время становится дефицит средств. В этих условиях законодательное увеличение налоговых доходов выступает чуть ли не единственным способом решения этой проблемы. Именно поэтому кадастровая стоимость как база налогообложения может обеспечить регулярные стабильные поступления в бюджет только при условии обеспечения ее качественной составляющей.
Таким образом, кадастровая оценка является важной задачей национального масштаба, а обеспечение качества кадастровой оценки – важной задачей государства.

1.2. Анализ нормативно-методической базы кадастровой оценки недвижимости

Кадастровая оценка (государственная кадастровая оценка, далее – ГКО) – особое направление оценочной деятельности, представляющее собой комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с требованиями международных стандартов и законодательства РФ в области оценочной деятельности, нормативно-правовыми актами, регламентирующими процесс проведение государственной кадастровой оценки, методическими указаниями и техническими рекомендациями, определяющими порядок государственной кадастровой оценки объектов недвижимости различных видов. Методические рекомендации (указания) являются ведомственными документами, созданными на базе единых правил проведения государственной кадастровой оценки с учетом индивидуальных характеристик видов объектов недвижимости, и содержат описание схемы проведения работ по ГКО. Нормативно-методические документы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости представлены в Приложении 1. В Приложении 1 приведен полный список нормативно-правовых документов, в том числе утративших силу к моменту написания данной работы, что позволяет отразить законотворческий процесс в сфере государственной кадастровой оценки в ретроспективе. Информация о части перечисленных документов включена также в раздел «Список литературы».
Общая схема проведения работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости представлена в Приложении 2.
При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости возможно применение любого из подходов к оценке (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», раздел III), «выбор подходов, методов и моделей должен быть обоснован» (п. 9 ФСО № 4). Общей для всех видов объектов недвижимости характеристикой процесса государственной кадастровой оценки является применение методов массовой оценки , что не позволяет учесть индивидуальные особенности того или иного объекта.
Проведение работ по ГКО объектов недвижимости на основе статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также прочих методов массовой оценки требует применения средств автоматизации – специального программного обеспечения (далее – СПО или КСПО – комплексное специальное программное обеспечение). В настоящий момент нормативно-методические документы не содержат требований об использовании того или иного программного продукта (за исключением Технических указаний по ГКО земель промышленности и иного специального назначения), т.е. Исполнитель работ (Оценщик) вправе самостоятельно выбрать средство автоматизации работ, основываясь на единственном правиле, а именно, программа должна отвечать положениям действующего законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, и обеспечивать реализацию алгоритмов расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденных (рекомендованных к применению) Росреестром.
Нормативно-правовое обеспечение процесса государственной кадастровой оценки можно разделить на 4 группы:
– законодательные акты в области гражданского, земельного, градостроительного и налогового права;
– законодательные акты в сфере обеспечения учета объектов недвижимости и прав на них;
– законодательные акты, регламентирующие оценочную деятельность;
– законодательные акты, формализующие процесс проведения государственной кадастровой оценки.
Перечень нормативно-методических документов приведен в Приложении 1.
Законодательные акты, отнесенные к первой группе, регламентируют порядок определения:
– правового статуса объектов недвижимости и формирования значений основных учетных характеристик объектов недвижимости (категории земель, виды разрешенного использования объектов недвижимости – Земельный и Градостроительный Кодексы РФ);
– порядок обеспечения оборота объектов недвижимости (Земельный, Градостроительный и Гражданский Кодексы РФ);
– порядок налогообложения объектов недвижимости (Налоговый Кодекс РФ).
К перечисленным документам следует добавить нормативно-методические материалы, утверждаемые Правительством, министерствами и ведомствами РФ и направленные на детализацию отдельных положений Кодексов, документы региональных и местных органов власти в части утверждения Генеральных планов и Правил землепользования и застройки территорий, определения налоговых ставок и льгот по уплате налогов на недвижимость.
Законодательные акты в сфере обеспечения учета объектов недвижимости и прав на них определяют:
– органы (ведомства, структуры), осуществляющие учет объектов недвижимости и прав на них;
– состав подлежащей фиксации информации об объектах недвижимости;
– порядок и формы предоставления сведений об объектах недвижимости.
К нормативным документам второй группы относятся Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ, приказ Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 № 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» и законодательные акты Правительства РФ, Минэкономразвития РФ и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, которой с 01.03.2009 переданы функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции по государственной кадастровой оценке, осуществлению федерального государственного надзора в области геодезии и картографии, государственного земельного надзора, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих .
Законодательные акты в области оценочной деятельности представлены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ и Федеральными стандартами оценки №№ 1-5, утвержденными приказами Минэкономразвития РФ в период с 2007 по 2011 годы.
Кроме того, оценочная деятельность в России осуществляется с учетом положений Международных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, утверждаемых саморегулируемыми организациями оценщиков.
В состав законодательных актов в сфере ГКО входят нормативные документы Правительства и ведомственные материалы, определяющие порядок проведения государственной кадастровой оценки и использования ее результатов, а также методические указания по ГКО для отдельных видов объектов недвижимости .
Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Основным источником данных об объектах оценки служит информация, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН).
Качество ведения государственного кадастра оставляет желать лучшего, а последние изменения в порядке его ведения существенно осложняют работу по проведению ГКО, например, для определения кадастровой стоимости необходима информация о местоположении объекта в виде адреса, соответствующего актуальному административно-территориальному делению территории, однако после 30.06.2014 в ГКН предусмотрено указание местоположения объектов недвижимости только в виде координат характерных точек контура объекта, что заставляет задуматься о порядке установки соответствия между координатами объекта недвижимости и его адресом в соответствии с классификатором адресов.
Кроме того, любые изменения в земельном и градостроительном законодательстве неизбежно приводят к необходимости пересмотра правил проведения государственной кадастровой оценки. Например, находящийся на рассмотрении в Государственной Думе законопроект № 465407-6 , предполагает отказ от применения понятия «категория земель», что в случае принятия закона потребует пересмотра подхода к проведению государственной кадастровой оценки, так как в настоящий момент земли оцениваются именно в разрезе категорий.
Началом формирования законодательной базы по государственной кадастровой оценке в современной России можно считать постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», определившее основные цели ГКО (в части земельных участков) и источники финансирования работ, в качестве которых были установлены земельный налог и арендная плата за землю, зачисляемые в федеральный бюджет и бюджеты субъектов РФ.
Общие правила проведения ГКО (в части земельных участков) утверждены постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316. В п. 2 «Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» определена цель проведения государственной кадастровой оценки, а именно: государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.
Базовые положения, регламентирующие процесс проведения государственной кадастровой оценки, утверждения результатов определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, изложены в главе III закона об оценочной деятельности.
Понятие «государственная кадастровая оценка» в законе об оценочной деятельности определено как совокупность действий по ряду этапов проведения работ (ст. 24.11), а именно:
 принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
 формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
 отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее – исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;
 определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
 утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
ФСО № 4 фиксирует этапы определения кадастровой стоимости и детализирует состав работ по 4-му этапу из приведенного выше списка. Дополнительно в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» дается расшифровка термина «массовая оценка» («процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке».
Методические указания (рекомендации, методики) и нормативно-технические документы, необходимые для проведения ГКО различных видов объектов недвижимости, с апреля 2006 г. должны разрабатываться Минэкономразвития РФ. На момент написания настоящей работы подобные документы не существуют для земельных участков из состава земель промышленности и иного специального назначения (действует методика, утвержденная приказом Росземкадастра от 20.03.2003 № П/49), земельных участков из состава земель лесного фонда (не утратила силу только методика экономической оценки лесов, утвержденная приказом Федеральной службы лесного хозяйства России от 10.03.2000 № 43), земельных участков из состава земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (утверждена приказом Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307). Отметим, что преемственником Росземкадастра (Федеральной службы земельного кадастра России) в настоящий момент является Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, получившая функции Роснедвижимости), находящийся введении Министерства экономического развития РФ, что формально позволяет использовать утвержденные упраздненной структурой документы. Таким образом, к 2017 г. отсутствует лишь методика проведения ГКО для земель лесного фонда (действовавшая ранее методика, утвержденная приказом Росземкадастра от 17.10.2002 № П/336, отменена приказом Минэкономразвития РФ от 15.03.2010 № 96).
Содержание действующих методических указаний по ГКО для отдельных видов объектов недвижимости нуждается в уточнении, например, Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения (утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 03.11.2006 № 358) не содержат перечня групп объектов в соответствии с их функциональным назначением.
Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть подготовлен не только в соответствии с законодательством в области оценочной деятельности, но и с учетом требований, закрепленных приказом Минэкономразвития от 29.07.2011 № 382. Кроме названных документов состав отчета должен быть согласован с типовыми требования к его структуре (при их наличии по отдельным видам объектов недвижимости, например, для земель населенных пунктов). Для обеспечения процесса внесения данных о результатах определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости в порядке информационного взаимодействия Росреестром разрабатываются и утверждаются схемы документов обменных форматов (XML-схемы): в 2014 г. действовал приказ Росреестра от 08.02.2012 № П/54 «О внесении изменений в приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.03.2011 № П/83 «О реализации информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости в электронном виде», с 01.01.2015 вступает в силу новый нормативный акт: приказ Росреестра от 01.08.2014 № 369 «О реализации информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости в электронном виде».
Отчет об определении кадастровой стоимости в обязательном порядке должен сопровождаться положительным экспертным заключением, подготовка которого проводится в соответствии с действующим в законодательстве (закон об оценочной деятельности, Федеральные стандарты оценки, правила оценочной деятельности, утверждаемые саморегулируемыми организациями оценщиков). Утверждение результатов определения кадастровой стоимости проводится в соответствии со ст. 24.17 закона № 135-ФЗ.
Внесение результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется в соответствии со ст. 24.20 закона № 135-ФЗ (в редакции закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ), регламент действий определяется документами Росреестра.
Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и в Единый государственный реестр недвижимости включены сведения о ранее учтенном объекте недвижимости или внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости определен в ст. 24.19 закона об оценочной деятельности (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) и приказами Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 и от 12.08.2006 № 222.
Процесс оспаривания результатов определения кадастровой стоимости предусмотрен и формализован следующими документами:
– закон об оценочной деятельности (ст.ст. 24.11, 24.18 закона № 135-ФЗ в редакции закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ);
– приказ Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 (ред. от 16.05.2013 № 259) «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости»;
– приказ Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 114 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости».
Использование результатов определения кадастровой стоимости, полученных в процессе проведения государственной кадастровой оценки, для формирования налогооблагаемой базы в настоящий момент применяется только в части исчисления и уплаты земельного налога. Разговоры о введении единого налога на недвижимость ведутся с начала 2000-х годов, но до сих пор не нашли своего отражения в законодательных актах. Последнее обусловлено рядом объективных факторов:
– наличием обоснованных претензий как к процессу проведения государственной кадастровой оценки, так и к ее результатам, начиная от качества исходных данных (как об объектах оценки, так и о рыночных объектах), порядка отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и несовершенства отдельных механизмов расчета налогооблагаемой стоимости (проблемы по этапам проведения работ подробно описаны в следующих параграфах настоящего раздела) и заканчивая констатацией того факта, что в настоящий момент налог на недвижимость не способен обеспечить устойчивое развитие территорий;
– отсутствием правил определения кадастровой стоимости единых объектов недвижимости;
– отсутствием данных о кадастровой стоимости объектов капитального (и незавершенного) строительства по ряду субъектов РФ.
26.09.2014 г. Государственная Дума приняла законопроект № 51763-4 «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц» (в части предложений по формированию рынка доступного жилья)». В соответствии с новым законом (при полном завершении процедуры его принятия) с 01.01.2015 налоговая база формируется уже исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе и для физических лиц.
Подводя итог обобщенному анализу нормативно-методических актов, применяемых в процессе определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, можно сделать следующий вывод: законодательство является «живым» механизмом, находящимся в процессе постоянной трансформации, но, к сожалению, не все изменения и дополнения приносят положительные результаты. Нормативно-правовые документы, регламентирующие процесс государственной кадастровой оценки, содержат описание процесса проведения работ, но не затрагивают вопроса контроля качества выполнения указанных работ, за исключением наличия требования о проведении экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости (ст. 24.16 закона об оценочной деятельности). За рамками указанных материалов остаются вопросы организации взаимодействия всех участников процесса государственной кадастровой оценки: при определенном исполнителе работ по каждому этапу отсутствуют четкие правила, позволяющие оперативно решать проблемы, что зачастую приводит к выявлению недостатков только в момент окончания работ и, как следствие, требует значительных временных и трудовых затрат на их устранение.

1.3. Анализ теоретических подходов к определению качества кадастровой оценки

Как мы уже говорили, проблема качества проведения кадастровой оценки объектов недвижимости остро стоит в настоящее время перед государственными органами, имеющими как непосредственное, так и опосредованное отношение к процессу и результатам кадастровой оценки.
Попробуем раскрыть понятие «качество» применительно к кадастровой оценке.
Понятие «качество» впервые было изучено Аристотелем в III в. до н.э. Он определял качество как различие между предметами или дифференциацию по признаку «хороший – плохой».
Фундаментальное определение качества как философской категории, данное Г. Гегелем в его Энциклопедии философских наук, гласит: «Качество есть вообще тождественная с бытием непосредственная определенность…». «Нечто есть благодаря своему качеству то, что оно есть и, теряя своё качество, оно перестает быть тем, что оно есть…» .
Иначе говоря, качество – это присущие какому-либо объекту свойства и характеристики, которые определяют объект как таковой и отличают его от другого. Потеря свойств и характеристик приводит к исчезновению того объекта, которому они принадлежали.
У. Шухарт считал, что качество состоит из объективных физических характеристик и субъективной стороны — восприятия этой вещи .
Например, в словаре М. Вебстер термин качество определён следующим образом:
Качество:
 особенные и существенные свойства: «природа» вещи;
 неотъемлемая черта: «свойство» вещи (прочность как качество стали) .
В соответствии с ГОСТом 15467-79 дается определение качества продукции как совокупность свойств продукции, обуславливающих ее пригодность удовлетворять определенные потребности в соответствии с ее назначением .
Как мы видим, понятие «качество» применяется относительно объекта, вещи или продукции.
В соответствии со стандартом ISO 9000:1994 и заменившими его ISO 9000:2000 и 9000:2015: «качество — это степень соответствия характеристик продукции, процесса или системы существующим или предполагаемым потребностям».
Как мы видим, определение качества относится уже как к товарам и услугам, так и к процессам производства товаров и оказания услуг.
Таким образом качество можно определить как совокупность неких характеристик объекта, которые относятся к его способности удовлетворять определенные и планируемые потребности.
Объектом выступает то, что может быть индивидуально описано и рассмотрено. Объектом может быть, организация, процесс, продукция, система или отдельное лицо, или любая комбинация из них.
Т.к. определение кадастровой стоимости осуществляется в ходе процесса кадастровой оценки, то можно сделать следующий вывод касаемо качества кадастровой оценки:
– процесс кадастровой оценки должен соответствовать определенным требованиям потребителей (пользователей) кадастровой оценки.
Пользователями (потребителями) кадастровой информации являются органы государственной власти и местного самоуправления РФ, министерства и ведомства, граждане и юридические лица.
Соответствие кадастровой оценки определенным требованиям потребителей (пользователей) кадастровой оценки можно определить как характеристики качества кадастровой оценки.
Далее проведем анализ источниковой базы по вопросам кадастровой оценки для выявления степени изученности вопроса качества кадастровой оценки.
Научно-практическая и учебно-методическая литература по вопросам кадастровой оценки объектов недвижимости в основной массе написана в начале 2000-х годов специалистами в области оценочной деятельности. К сожалению, современные материалы, посвященные проблемам кадастровой оценке, практически отсутствуют. Кроме того, необходимо отметить, что авторами работ по большей части являются теоретики, преподаватели высших учебных заведений; практикующие оценщики, непосредственно выполняющие работы по кадастровой оценке практически не публикуют никаких материалов. Как следствие, материалы в основном содержат изложение методик проведении работ, утвержденных теми или иными нормативными документами.
Например, изданная в 2012 г. работа «Оценка стоимости земельных участков» охватывает исключительно теоретические основы кадастровой и рыночной оценки земель различного целевого назначения, причем собственно кадастровой оценке отведена одна глава, состоящая из изложения методик оценки земель населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения и лесных земель (последняя часть уже утратила свою актуальность в связи с отменой методики государственной кадастровой оценки лесов).
Статья проф. Коростелева С.П. «Кадастровая оценка недвижимости с позиции профессионального оценщика» интересна наличием масштабного обзора истории процесса определения кадастровой стоимости как в России (начиная с дореволюционных времен), так и за рубежом.
Некоторая часть работ посвящается рассмотрению отдельных «узких» мест в проведении кадастровой оценки, например, статья Пылаевой А.В. посвящена вопросам классификации в кадастровой оценке и содержит предложения по оптимизации данной составляющей процесса определения кадастровой стоимости объектов недвижимости .
Многие авторы научных публикаций указывают на низкий уровень нормативно-законодательной базы, регламентирующей процесс кадастровой оценки. Например, академик Львов Д.С., доктора наук Медведева О.Е., Микерин Г.И., Смоляк С.А.: статья «Кадастровая стоимость – чем это грозит Москве?», к.т.н. Палий Н.В. «О несостоятельности проведенной государственной кадастровой оценки земель крупных городов и ее причинах» и другие. При этом теоретические выкладки ученых практически не находят своего отражения в принимаемых законодателями изменениях и дополнениях нормативных документов.
Публикации последних лет посвящены в основном вопросам модификации системы налогообложения недвижимости, что обусловлено, в первую очередь, активно обсуждаемой проблемой перехода к единому налогу на недвижимость и/или изменения налоговой базы по объектам капитального (незавершенного) строительства как для юридических, так и для физических лиц. Так, например, один из немногих практиков кадастровой оценки Грибовский С.В. (проф., д.э.н.) начиная с 2009 г. периодически выступает с обзором состояния дел в организации оценочной работы в области кадастровой оценки недвижимости в целях ее налогообложения в РФ, в частности формулирует принципы, которые целесообразно заложить в систему налогообложения недвижимости, и предложения по решению проблем, возникающих при переходе к налогообложению жилой и нежилой недвижимости по рыночной стоимости. В статье «О принципах и проблемах оценки недвижимости для целей налогообложения» автор обосновывает необходимость применения отдельных принципов, которые необходимо заложить в систему налогообложения недвижимости в России, а именно:
1) налог на недвижимость должен основываться на ее рыночной стоимости. Наиболее приемлемым форматом должна быть рыночная стоимость в предположении о текущем использовании объекта недвижимости как наиболее эффективном;
2) выбор в качестве объекта налогообложения участка земли и расположенных на нем строений следует рассматривать как временную меру, так как, определяя в качестве объекта налогообложения строения, мы, по сути, устанавливаем налог на капитал, затрудняя приток инвестиций в недвижимость;
3) расчет налогооблагаемой стоимости должны осуществлять «государственные оценщики» ;
4) предметом оспаривания со стороны налогоплательщиков должна быть величина оцениваемой стоимости. При этом в качестве консультантов при оспаривании налогооблагаемой базы должны выступать независимые от государства (частные) оценщики;
5) новая система налогообложения должна быть проста и наглядна. Модели должны быть адекватны местному рынку и имеющейся информации;
6) новая налоговая система должна гарантировать достоверность и справедливость налоговой базы и ее максимальную приближенность к ценам местного рынка недвижимости;
7) система налогообложения России должна быть децентрализована:
– оценка стоимости недвижимости для целей налогообложения должна осуществляться за счет бюджетов местных органов власти;
– налоговый сбор целесообразно регулировать за счет налоговых ставок, наделив в этом отношении максимальными полномочиями местные органы власти.
Практики, т.е. оценщики, выполняющие работы по кадастровой оценке, и эксперты, проводящие экспертизу отчетов об определении кадастровой стоимости, публикуют свои материалы, в основном, на сайтах оценочных компаний и саморегулируемых организаций оценщиков. Данные материалы по большей части содержат комментарии по отдельным проблемам, с которыми исполнители работ по кадастровой оценке сталкиваются в своей профессиональной деятельности. Однако, полного и подробного описания всего комплекса проблем и конкретных предложений по способам их решения, применение которых позволяло бы оптимизировать работы по определению кадастровой стоимости вне зависимости от типа объектов недвижимости (в том числе в рамках действующего законодательства), найти не удалось.
Автор настоящей работы не претендует на полноту обзора всех имеющихся научно-практических и учебно-методических материалов, но на основании изученных публикаций (как в период подготовки собственного исследования, так и в процессе профессиональной деятельности в оценочной сфере в целом) вынужден сделать вывод о том, что комплексного анализа всей схемы проведения работ по кадастровой оценке объектов недвижимости от первого шага, т.е. принятия решения о проведении кадастровой оценки, до получения пригодных к использованию (обоснованных данных о кадастровой стоимости объектов недвижимости), не проводилось. Обсуждение отдельных проблем в процессе кадастровой оценки и порядке применения ее результатов безусловно необходимо как внутри оценочного сообщества, так и на уровне взаимодействия оценщиков – практиков и теоретиков с органами законодательной и исполнительной государственной власти. Однако не менее важным является формирование внятных правил использования действующих механизмов определения кадастровой стоимости, охватывающих процесс кадастровой оценки в целом. Научно-практическая литература, посвященная вопросам определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в абсолютном большинстве случаев затрагивает несомненно важные юридические и методические проблемы, но не акцентирует внимание на максимально эффективном использовании действующих (плохих или хороших) механизмов проведения работ по кадастровой оценке. Следует отметить тот факт, что и имеющиеся на настоящий момент учебно-методические пособия по вопросам кадастровой оценки включают в себя только изложение утвержденных методик с минимальными к ним комментариями. Вопрос контроля качества выполнения работ по кадастровой оценке объектов недвижимости практически не рассматривается; отсутствуют как классификация причин низкого качества работ по кадастровой оценке, так и описание практически применимых способов улучшения качества работ по определению кадастровой стоимости. Методы проверки отчетов об определении кадастровой стоимости также до настоящего времени не формализованы.
Вышесказанное позволяет сделать вывод об отсутствии на сегодняшний день инструментария контроля качества процесса кадастровой оценки, а именно: проведения работ по кадастровой оценке объектов недвижимости, в том числе методологии экспертизы отчетов об оценке в части проверки отчетов об определении кадастровой стоимости.

>

Доступа нет, контент закрыт

ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ КАЧЕСТВА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

Тинькофф All Airlines [credit_cards][status_lead]

2.1. Анализ качества процесса кадастровой оценки

2.2. Анализ и типизация проблем обеспечения качества кадастровой оценки

2.1. Анализ качества процесса кадастровой оценки

Соответствие кадастровой оценки определенным требованиям потребителей кадастровой оценки можно определить как характеристики качества кадастровой оценки.
На наш взгляд, с точки зрения процесса оценки кадастровой стоимости, соответствовать требованиями потребителей кадастровой оценки должны как сами работы по проведению кадастровой оценки, так и результаты работ по проведению кадастровой оценки.
Для целей настоящего исследования процесс проведения работ по кадастровой оценке будет представлен в минимальном, достаточном для анализа объеме. Укрупненная схема проведения работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости приведена в Приложении 2.
Кадастровая оценка объектов недвижимости проводится на территории каждого субъекта РФ отдельно по видам объектов: земельным участкам (по категориям и типам земель) и прочим объектам недвижимости (здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, далее – ОКС и НЗС).
При дальнейшем анализе этапов работ по кадастровой оценке объектов недвижимости в качестве примера выбран процесс проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Выбор обусловлен тем, что в эту категорию земель попадает наиболее значительное количество объектов оценки (за исключением объектов ОКС и НЗС).
При наличии в методических указаниях по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости прочих видов существенных отличий (состав и порядок проведения работ, применяемые подходы и т.п.), требующих дополнительных мероприятий по контролю качества, особенности их проведения будут оговорены дополнительно.
Общая схема проведения работ по государственной кадастровой оценке с расшифровкой состава работ по отдельным этапам приведена на рис. 3:

Рис. 3 – Общая схема организации работ по государственной кадастровой оценке (на примере государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов)

В общем виде, процесс государственной кадастровой оценки включает следующие основные этапы:
1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки.
2. Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценки.
3. Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки.
4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.
5. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости.
6. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.
Также необходимо рассмотреть процесс оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
Рассмотрим данные этапы более подробно.
1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки
Решения о проведении государственной кадастровой оценки принимает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (в отдельных случаях, установленных законодательством субъекта РФ, орган местного самоуправления) не реже, чем один раз в пять лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки. Организация проведения государственной кадастровой оценки осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и его территориальными органами.
Неотъемлемой частью заказа на выполнение работ по государственной кадастровой оценки являются:
• договор (Государственный контракт) на выполнение работ (проект Договора);
• техническое задание на оценку (проект Технического задания);
• перечень объектов недвижимости, подлежащей оценке (далее – объекты оценки).
Перечисленные материалы дают возможность потенциальному Исполнителю работ (Оценщику) определить целесообразность участия в конкурсе (аукционе) с учетом имеющихся у него материальных и трудовых ресурсов.
2. Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценки
Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценки, осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром) и его территориальными органами по запросу Заказчика работ, который оформляется в соответствии с требованиями, установленными «уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности» (ст. 24.13 ФЗ об оценочной деятельности). С января 2014 г. порядок формирования Перечня объектов оценки регламентируется Приказом Минэкономразвития от 01.11.2013 № 648.
3. Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки
Отбор Исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (Оценщика) проводится в соответствии с Федеральным законом «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» путем проведения конкурса (аукциона), с победителем которого исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации заключает договор на проведение оценки.
В настоящее время основным критерием выбора победителя является цена (чем меньше – тем выше вероятность получить заказ), что является одной из причин низкого качества работ по кадастровой оценке.
С выбранным по результатам проведения конкурса (аукциона) Исполнителем работ заключается Договор (Государственный контракт) на выполнение работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, приложением к которому является Техническое задание на оценку.
4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости
Исполнитель работ по государственной кадастровой оценки проводит определение кадастровой стоимости и составляет отчет об определении кадастровой стоимости объектов оценки.
Состав мероприятий по определению кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки закреплен в п. 7 ФСО № 4 и включает, в т.ч., следующие мероприятия: сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; определение ценообразующих факторов объектов оценки; построение модели оценки; анализ качества модели оценки. Отметим, что в подавляющем числе случаев помимо методов массовой оценки в рамках государственной кадастровой оценки осуществляется и индивидуальная оценка некоторых объектов (например, по тем объектам, количество которых не позволяет применить методы массовой оценки, для типовых объектов), которая оформляется в виде отчетов об определении рыночной стоимости.
Анализ рынка. Одним из важнейших этапов при проведении кадастровой оценки является сбор и анализ информации о рынке объектов оценки. Проводится анализ сегментов рынка недвижимости, к которым относятся оцениваемые объекты. Естественно, анализ рынка проводится на дату оценки, что, в соответствии с законодательством, должно совпадать с датой выгрузки Перечня (ФСО № 4, п. 8). Правда, это идеальный случай. Если в качестве даты оценки выступает, как правило, первое января года проведения работ по государственной кадастровой оценки, а Договор на выполнение работ в большинстве случаев заключен осенью рассматриваемого года, то возникают дополнительные трудности с анализом рынка, т.к. данные после даты оценки по законодательству использованы быть не могут. Эти трудности естественным образом дадут о себе знать не только при проведении анализа рынка, но и при поиске объектов-аналогов.
Проводимый анализ рассматриваемого сегмента рынка недвижимости ставит перед собой целью не только формирование понимания уровня цен в регионе для объектов оценки каждого из видов разрешенного использования, в том числе в разрезе отдельных территорий (муниципальных образований) субъекта РФ, но и выявление факторов, оказывающих влияние на рыночные цены.
Для качественного выполнения работы Оценщик должен:
 проанализировать существующую на рынке ситуацию;
 выявить все факторы, оказывающие, в той или иной степени, влияние на рыночную стоимость объектов, соответствующих виду объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке;
 обосновать использование выбранных факторов в дальнейшей оценке;
 собрать данные о значениях ценообразующих факторов для каждого объекта оценки.
При проведении анализа рынка недвижимости проводится изучение текущих социально-экономических условий развития региона, сбор информации о спросе и предложении на объекты недвижимости, о факторах, отражающих местоположение и физические характеристики, влияющих на стоимость объектов недвижимости, информации об экономических, политических, социальных и экологических факторах.
Вообще говоря, анализ рынка представляет собой отдельный вид деятельности, целью которого является сбор и систематизация информации о стоимости (цене спроса и предложения) и количестве предлагаемых (востребованных) объектов того или иного вида. В процессе оценки (и кадастровой в том числе) проводится мониторинг рынка с целью определения стоимости конкретного объекта. Источниками информации при анализе рынка (и в дальнейшем, сборе рыночной информации) являются:
 сведения о сделках с объектами недвижимости (автоматизированная информационная система «Мониторинг рынка недвижимости»);
 данные о проведении торгов по реализации прав на объекты недвижимости, а также о результатах торгов (например, «Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов», газета «Коммерсантъ»);
 информация об арендных ставках (арендной плате) на объекты недвижимости, приведенная в официальных документах;
 объявления типа «продажа», «аренда», «спрос», «предложение», размещенные в открытых источниках информации (сайты объявлений в сети Internet, периодическая печать, бюллетени агентств недвижимости, базы данных риэлтерских и иных организаций, работающих на рынке недвижимости, и т.п.);
 отчеты о рыночной стоимости объектов недвижимости.
Определение ценообразующих факторов объектов оценки. В процессе обоснования выбора факторов стоимости Исполнитель работ исходит из результатов анализа рынка объектов оценки, разбивая их на три основные группы в соответствии с характеристиками объектов недвижимости (рис. 4):

Рис. 4 – Характеристики объектов недвижимости

Все факторы стоимости классифицируются по способу возникновения, уровню дифференциации стоимости, характеру влияния, виду отображения, виду информации (см. табл. 2).
Таблица 2 – Классификация факторов стоимости
По виду отображения Семантические
Графические
По виду информации Качественные
Количественные
По способу возникновения Факторы – учетные характеристики
Типовые факторы стоимости
Факторы, добавленные оценщиком
По уровню дифференциации стоимости Дифференцирующие стоимость на уровне субъекта РФ
Дифференцирующие стоимость на уровне муниципального района
Дифференцирующие стоимость на уровне населенного пункта
По характеру влияния Физические характеристики
Факторы местоположения
Факторы окружения (в т.ч. экологические)
Экономические, политические и социальные факторы (можно также отнести к окружению, т.к. привязываются к территории)
Коммунальная инфраструктура

На данном этапе Оценщик из всего многообразия факторов стоимости, влияющих в той или иной степени на стоимость объекта, отбирает для дальнейшего рассмотрения те, которые по его профессиональному мнению влияют на ценообразование (для каждой группы объектов оценки с учетом их территориального распределения). Вклад каждого отдельного фактора в формирование стоимости объекта устанавливается в процессе моделирования по каждой группе ОО на основе собранной рыночной информации.
Для определения ценообразующих факторов у Оценщика существует три варианта действий:
1) с «нуля», основываясь только на данных анализа рынка недвижимости региона, выявить факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов на рынке;
2) «экспертный» вариант, когда каждый Оценщик имеет представление о ценообразовании на рынке, т.е. о том, какие факторы могут оказать существенное влияние на стоимость объекта, и на основании указанных знаний, определяет набор наиболее вероятных факторов.
3) использование уже имеющихся данных.
В 2011 году в рамках 1-го этапа работ по Государственному контракту № 162-Д от 29.11.2010 г. «Организация и проведение массовой оценки объектов недвижимости», заключенному между Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля», были проведены работы по формированию перечней ценообразующих факторов в 83 регионах РФ. В рамках работ по указанному контракту также были созданы цифровые тематические карты (далее – ЦТК), содержащие информацию о графических факторах стоимости. Естественно, что использование указанных данных возможно только после подтверждения их актуальности на момент оценки.
Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки. Определив и обосновав состав ценообразующих факторов по каждой группе объектов оценки, Исполнитель работ должен собрать информацию о значениях ценообразующих факторов на дату проведения оценки (п. 13 ФСО № 4).
В общем случае Исполнитель работ осуществляет сбор сведений о значениях факторов стоимости в соответствии с п. 14 ФСО № 4, а именно: «использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения».
Группировка объектов оценки. В результате верификации Перечня объектов оценки Исполнитель получает возможность провести группировку объектов оценки по функциональным (видам разрешенного использования) и территориальным (местоположению) признакам. Количество групп видов разрешенного использования определяется в соответствии с методическими указаниями по государственной кадастровой оценке по видам объектов недвижимости, например, для земельных участков в составе земель населенных пунктов выделяется 17 групп видов разрешенного использования ; для земельных участков в составе земель промышленности и иного специального назначения – 6 групп и т.д.
Анализ рынка и определение ценообразующих факторов позволяет сформировать группы объектов оценки в соответствии с выбранной моделью оценки и значениями факторов стоимости.
Таким образом, на данном этапе Исполнитель работ в соответствии с п. 16 ФСО № 4 для каждого вида разрешенного использования определяет группы (подгруппы) объектов оценки, для объектов которых будет проводиться построение статистической модели расчета кадастровой стоимости.
Для проведения группировки объектов оценки определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена группировка, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей для отнесения объектов оценки к соответствующей группе.
Для использования в качестве фактора стоимости для группировки объектов оценки качественных факторов проводится кодировка их значений путем присвоения качественным значениям факторов стоимости числовых значений. Если качественные значения факторов стоимости могут быть упорядочены по силе их влияния на кадастровую стоимость объектов оценки, то упорядочение по величине приписываемых числовых значений должно совпадать с упорядочением по силе влияния значений факторов на кадастровую стоимость.
Группы объектов оценки должны быть непересекающимися (каждый объект может быть отнесен только к одной группе), однородными с точки зрения значений или диапазонов значений факторов стоимости объектов оценки, входящих в группу, и полностью покрывать данный вид разрешенного использования (каждый объект должен быть отнесен к какой-либо группе).
Сбор рыночной информации. Сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах оценки осуществляется на дату формирования перечня объектов недвижимости в разрезе факторов стоимости и включает в себя следующие этапы:
 определение и выбор источников рыночной информации и проверку их достоверности;
 сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости;
 статистический анализ рыночных данных.
При сборе информации по объектам-аналогам должна обеспечиваться географическая репрезентативность (покрытие собранной исходной рыночной информацией всей территории субъекта) для каждой группы объектов оценки и непротиворечивость данных.
Кроме того, при сборе рыночной информации для последующего построения функциональной зависимости стоимости объектов недвижимости от ценооборазующих факторов должен соблюдаться следующий принцип:
– рыночная информация считается достаточной, если объем выборки составляет не менее следующего значения:
6×(m+1), (1)
где m – количество факторов стоимости, отобранных для построения моделей расчета.
Соблюдение последнего правила необходимо для обеспечения статистической значимости модели для расчета кадастровой стоимости объектов оценки и не зависит от содержания нормативно-методических документов, регламентирующих процесс государственной кадастровой оценки.
Построение модели оценки. Построение статистических моделей (т.е. определения функциональной зависимости стоимости объектов оценки от ценнообразующих факторов) проводится в разрезе групп видов разрешенного использования объектов оценки для каждой группы (подгруппы), сформированной на этапе группировки объектов оценки. Как было сказано ранее, первоначальная группировка проводится с учетом сформированного по результатам анализа рынка представления Оценщика о факторах стоимости, влияющих на цену объектов оценки.
Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих факторов стоимости. В качестве зависимой переменной может выступать удельный показатель кадастровой стоимости объектов оценки или кадастровая стоимость. В качестве единицы измерения обычно выбирают 1 кв. м. площади объекта.
При построении модели выбираются факторы стоимости из числа ранее обоснованных. Степень влияния каждого фактора определяется в процессе построения статистической модели с использованием двух методов: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным. Как было отмечено выше, при выборе факторов стоимости необходимо оценить, достаточно ли количество объектов-аналогов (соответствующие ограничения указаны выше) для построения статистически значимой модели и провести проверку репрезентативности.
Экспертный метод предполагает выбор факторов стоимости объектов оценки группы на основе экспертного мнения.
Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве факторов стоимости для построения моделей тех факторов, которые в основном формируют стоимость объектов группы, для чего используется алгоритм расчета коэффициента парной корреляции и статистического критерия Фишера, позволяющие определить наличие и степень линейной зависимости между различными факторами стоимости – высокая степень линейной зависимости приводит к неопределенности либо неустойчивости модели и может оказать негативное влияние на результат, т.к. говорит о том, что изменение одной величины с большой степенью вероятности влияет на изменение другой.
Цель построения моделей расчета кадастровой стоимости объектов оценки (далее – модель расчета) состоит в получении статистически значимой и качественной модели расчета для каждой группы объектов оценки.
Для определения кадастровой стоимости или удельного показателя кадастровой стоимости объектов оценки каждой сформированной группы могут использоваться следующие основные регрессионные модели: линейная (аддитивная), мультипликативная с фиктивными переменными, мультипликативная степенная (без выделения двоичных факторов), экспоненциальная модель.
Из совокупной выборки формируются обучающая выборка, на которой строятся модели, и контрольная выборка, на которой проверяется качество построенных моделей.
Формирование обучающей и контрольной выборок производится следующим образом:
• объекты-аналоги исходной выборки (т.е. рыночная информация, собранная в разрезе группы (подгруппы) объектов оценки) упорядочиваются по возрастанию их зависимой переменной;
• из упорядоченной подобным образом выборки объекты поочередно относятся к обучающей и к контрольной выборкам.
Анализ качества модели оценки. На данном этапе проводится анализ полученных результатов, состоящий из:
• определения статистической значимости каждой модели;
• расчета кадастровой стоимости объектов оценки с использованием статистически значимых моделей;
• анализа полученных результатов определения кадастровой стоимости на предмет соответствия рыночным данным.
В случае если все используемые модели оказались статистически незначимыми для данной группы объектов оценки, проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка объектов на основании близости значений факторов стоимости и уровня цен, и (или) оценка рыночной стоимости объектов рассматриваемой группы. Количество объектов оценки, для которых проводится оценка их рыночной стоимости, определяется возможностью построения статистически устойчивой (статистически значимой) модели расчета кадастровой стоимости объектов оценки группы.
Далее анализ качества проводится только для статистически значимых моделей.
Строится график невязок на обучающей и контрольной выборке, т.е. разностей между рыночными стоимостями единицы измерения (1 кв. м.) и их модельными оценками. График невязок дает возможность визуально определить, не обладает ли та или иная модель устойчивой тенденцией к недооценке или переоценке объектов на обучающей и контрольной выборке. При наличии явного факта недооценки или переоценки объектов соответствующая модель удаляется из последующего рассмотрения.
При несоответствии модели какому-либо критерию качества она удаляется из последующего рассмотрения.
В случае отсутствия качественных моделей оценки для данной группы объектов оценки, проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка объектов, и (или) оценка рыночной стоимости объектов рассматриваемой группы. Количество объектов оцени, для которых проводится оценка их рыночной стоимости, определяется возможностью построения качественной модели расчета кадастровой стоимости.
Модель считается пригодной для последующего расчета кадастровой стоимости, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.
Расчет кадастровой стоимости. Расчет кадастровой стоимости объектов оценки проводится по выбранной статистической модели.
Если построенная модель расчета выражает зависимость кадастровой стоимости объектов оценки от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости объектов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости объектов оценки в статистическую модель расчета кадастровой стоимости.
Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости объектов оценки от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость объекта определяется следующим образом:
• определяется удельный показатель кадастровой стоимости объектов оценки путем подстановки значений факторов стоимости объекта в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости;
• определяется кадастровая стоимость объекта путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости объектов оценки на его площадь.
К моменту выполнения окончательного расчета кадастровой стоимости с использованием статистических моделей должны быть полностью завершены работы по всем предыдущим этапам: поступление любых уточнений и дополнений исходных данных следует считать недопустимым. Все расчеты выполняются в единой базе данных.
По результатам расчета кадастровой стоимости для всех групп объектов оценки, для которых определение кадастровой стоимости проводилось с использованием статистического моделирования, необходимо выполнить расчет кадастровой стоимости для оставшихся объектов оценки:
 путем альтернативного определения кадастровой стоимости;
 путем нормативного определения кадастровой стоимости;
 путем номинального определения кадастровой стоимости:
 путем внесения в единую базу данных результатов индивидуальной оценки объектов оценки из рыночных отчетов.
Методы определения кадастровой стоимости объектов оценки, для которых не проводится построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости, а также порядок проведения расчета отражены в методических указаниях по государственной кадастровой оценке по каждому виду объектов недвижимости.
Итоговый результат определения кадастровой стоимости следует сформировать в разрезе муниципальных образований региона и передать для ознакомления Заказчику работ.
Обратим внимание на два важных момента:
 во-первых, для оценки земельных участков других категорий и функционального назначения могут применяться отличные модели расчета (например, для земельных участков сельскохозяйственного назначения – основанные на методологии доходного подхода к оценке);
 во-вторых – для сокращения сроков выполнения работ и наглядного представления результатов построение моделей оценки и выполнение расчетов осуществляется с применением специализированного программного обеспечения .
Составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки. Отметим, что к отчету об определении кадастровой стоимости предъявляется ряд специфических требований относительно отчетов об оценке рыночной стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости составляется в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости». Отчет составляется как в обычном бумажном виде, так и в электронном.
5. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости
Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости проводится в течение тридцати дней с даты составления отчета саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются Оценщики, выполнившие работы по определению кадастровой стоимости.
Необходимо отметить, что объектом экспертизы является отчет об определении кадастровой стоимости, при этом его частью являются отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, для которых кадастровая стоимость определялась не методами массовой оценки, а индивидуально в соответствии с законом об оценочной деятельности. Таким образом, отчеты об оценке рыночной стоимости представляют собой источник для установления кадастровой стоимости объектов оценки и рассматриваются в составе отчета об определении кадастровой стоимости.
6. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости
Утверждение результатов определения кадастровой стоимости осуществляет Заказчик работ (исполнительный орган государственной власти субъекта РФ /орган местного самоуправления) в течение десяти рабочих дней с даты принятия отчета. Он же обеспечивает опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости.
Внесенные в единый государственный реестр недвижимости результаты кадастровой оценки земельных участков формируют налоговую базу по земельному налогу с 1 января года, следующего за годом их утверждения при условии опубликования результатов кадастровой оценки не менее чем за месяц до начала налогового периода (ст. 5 Налогового Кодекса РФ). По мере замещения налога на имущество и земельного налога единым налогом на недвижимость (по отдельным субъектам РФ или России в целом) в формирование налоговой базы будет включаться и кадастровая стоимость прочих объектов недвижимости.
7. Оспаривание результатов кадастровой оценки
Результаты государственной кадастровой оценки представляют собой отражение рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на дату оценки и, в большинстве случаев, государственная кадастровая оценка приводит к росту кадастровой стоимости объектов недвижимости. Последнее обстоятельство влечет увеличение налоговых платежей и, как следствие, стимулирует собственников на проведение оценки объектов недвижимости с целью установления кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной, но определенной не методом массовой оценки, а индивидуально с учетом тех особенностей объектов недвижимости, которые не нашли отражения при проведении кадастровой оценки.
Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки может быть осуществлено лицами, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости объекта (-ов) недвижимости, а именно физическими лицами, юридическими лицами, органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Фактически процедура оспаривания заключается в проведении индивидуальной оценки объекта с целью определения его рыночной стоимости.
Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости заслуживает отдельного диссертационного исследования. Достойные внимания аналитические и методические материалы по оспариванию размещены на сайте НП «СРОО «Экспертный совет» .

2.2. Анализ и типизация проблем обеспечения качества кадастровой оценки

Анализ процесса кадастровой оценки показал, что на каждом этапе в ходе определения кадастровой стоимости существует объективная возможность возникновения проблем обеспечения качества кадастровой оценки.
Как мы видим, основным субъектом кадастровой оценки выступает непосредственно Оценщик.
В рамках кадастровой оценки результатом деятельности Оценщика является отчет об определении кадастровой стоимости, в котором приводится как его профессиональное суждение о величине кадастровой стоимости объектов оценки, так и обоснование данных величин.
К содержанию и оформлению отчета предъявляется целая совокупность достаточно жестких требований. При этом отчет является комплексным документом, содержащим большое число аналитических данных и расчетов, при его составлении могут быть допущены нарушения установленных требований.
Сложившаяся в настоящий момент ситуация в оценочной отрасли может быть коротко отражена в перечислении основных причин некачественного проведения процедуры оценки :
‒ причины случайного непреднамеренного характера;
‒ неопределенность и непрозрачность рынков, к которым относятся объекты оценки;
‒ недостаточная квалификация и отсутствие опыта у исполнителей по оценке конкретного типа объектов оценки;
‒ конфликт интересов.
Т.к. субъектами, участвующими в процессе кадастровой оценки и, как следствие, обеспечивающими ее качество, являются не только Оценщики, но и Заказчик или его представители, Эксперты СРОО и другие лица, то действия или бездействия, приводящие к искажению результатов оценки, могут быть совершены и ими.
Рассмотрим подробнее сложившуюся ситуацию.
1. В работах при кадастровой оценке задействовано большое число субъектов, как напрямую (например, Заказчик, Оценщик, Эксперт СРОО), так и опосредованно (например, Росреестр и риэлтерские компании, на основе информации которых строятся расчетные модели).
2. Субъекты, указанные в п. 1 имеют сложные перекрещивающиеся взаимосвязи на всей протяженности процесса кадастровой оценки. Например, Заказчик оценки может вносить изменения в исходный перечень объектов оценки уже после того, как получит обратную реакцию от Оценщика на этапе верификации Перечня объектов оценки, дополнения и уточнения исходных данных (значений атрибутов объектов оценки) могут поступать в том числе на практически завершающей стадии определения кадастровой стоимости – этапе построения расчетных моделей.
3. В реализации конкретного проекта по кадастровой оценке задействовано несколько субъектов, вклад которых в успешную реализацию проекта, как минимум, сопоставим. Такими субъектами являются Заказчик, Оценщик и Эксперт СРОО, а также представители других заинтересованных сторон (например, представители муниципалитетов), уполномоченные на приемку результатов выполнения работ, в т.ч., анализ результатов определения кадастровой стоимости.
Из всего этого можно сделать вывод о том, что для полноценного повышения качества кадастровой оценки воздействие должно производиться с учетом всех основных субъектов процесса.
Определим следующие мероприятия по субъектам кадастровой оценки:
 в отношении работ Оценщика (проведение расчетов, составление отчета об определении рыночной стоимости) – мероприятия оценочной направленности;
 в отношении работ Эксперта СРОО – мероприятия экспертной направленности (например, формирование методов экспертизы отчетов об определении кадастровой стоимости);
 в отношении Заказчика – мероприятия управленческой направленности (например, организация и контроль взаимодействия с муниципалитетами и Росреестром в части формирования перечня объектов оценки, уточнения исходных данных и т.п.).
Далее выделим проблемы кадастровой оценки и классифицируем их в зависимости от типа проблемы.
1. Проблемы, относящиеся к процессу определения кадастровой стоимости
А. Некорректное определение трудоемкости. На этапе подготовки заявки на участие в конкурсе на проведение работ по кадастровой оценке Оценщик не всегда может оценить трудоемкость предстоящих работ и собственные возможности. Под возможностями понимается совокупность следующих параметров:
 профессиональный уровень сотрудников (есть ли у них опыт кадастровой оценки);
 количество сотрудников (кадастровую оценку может осуществить только слаженная команда профессионалов);
 наличие (возможность получения) необходимой рыночной информации;
 наличие необходимого специализированного программного обеспечения.
Некорректное определение трудоемкости со стороны Оценщика может привести к тому, что проект из разряда прибыльных перейдет в убыточные, или даже к полному срыву проекта и попаданию Оценщика в реестр недобросовестных поставщиков.
Б. Некачественная (недостаточная, недостоверная) информация по объектам оценки в исходном перечне. Например, практика проведения работ по кадастровой оценке показывает, что общее количество объектов оценки, для которых необходимо собирать (уточнять) недостающую (противоречивую) информацию весьма существенно:
 до 20 тысяч объектов оценки (Вологодская, Тамбовская, Московская области) нуждались в уточнении вида разрешенного использования;
 до 70 тысяч объектов (Тамбовская область) требовали уточнения их местоположения (адреса), в том числе соответствия описания адреса закону (-ам) об административно-территориальном делении территории (в процентном отношении к общему количеству объектов оценки приведенные цифры не выглядят впечатляющими (обычно не более 10, реже до 20%), но абсолютные их значения красноречиво говорят о масштабах дополнительных работ).
Перечень формируется на основе данных содержащихся в государственном кадастре недвижимости. Список параметров объекта недвижимости, которые в обязательном порядке должны быть отражены в кадастре, установлен приказом Минэкономразвития России от 01.11.2013 г. № 648. При этом данный документ не учитывает специфику ряда достаточно распространенных видов объектов оценки.
Например, для протяженных (линейных) объектов указание протяженности не является обязательным, а значит, часто отсутствует. А как можно оценить трубопровод или линию электропередачи, не зная их протяженности?
По закону Оценщик обязан оценить все объекты оценки, переданные ему в виде исходного перечня, даже в том случае, если по ним нет информации. Таким образом, Оценщик изначально поставлен в условия, когда выполнить работу качественно не представляется возможным.
В ряде случаев Заказчик или другие заинтересованные органы государственной власти (например, муниципалитеты) оказываются способными уточнить информацию по отдельным проблемных объектам, однако этот, на первый взгляд, положительный вариант может осложнить выполнение работ Оценщиком. Если уточненная информация поступает на поздних этапах, когда расчетные модели уже сформированы, это приводит к необходимости перестроения моделей и повторного проведения расчетов, которые могут выполняться несколько суток даже на современных многопроцессорных вычислительных системах.
В. Недостаток рыночных данных. Методы массовой оценки, в общем виде, основаны на построении эконометрических моделей, базирующихся на больших выборках рыночных данных. Размер выборки рыночных данных оказывает прямое влияние на качество моделей и корректность итогового результата. Для построения моделей в Вологодской, Тамбовской и Московской области были собраны тысячи объектов-аналогов, несколько сотен из которых после предварительного отбора легли в основу расчетных моделей.
Непрозрачность и неразвитость отечественного рынка недвижимости (особенно за пределами городов-миллионников и основных экономически развитых субъектов) значительно осложняет сбор необходимого числа объектов-аналогов.
2. Проблемы, относящиеся к проверке отчетов об определении кадастровой стоимости
А. Сложность проверки отчетов об определении кадастровой стоимости. Данные отчеты имеют значительные отличия от отчетов об оценке рыночной стоимости – для их экспертизы (проверки) требуются специально подготовленные эксперты.
Ситуация усугубляется отсутствием методики проверки отчетов об определении кадастровой стоимости – в единственном имеющимся на сегодняшний момент учебнике, в котором содержится полноценная методика экспертизы, подобным типам отчетов об оценке внимания практически не уделяется. Главная проблема – как выполнить проверку результатов оценки на соответствие рыночным данным, если этих результатов десятки, сотни тысяч или даже несколько миллионов.
В результате утверждаются низкокачественные результаты кадастровой оценки, что приводит к справедливому недовольству, как Администраций субъектов РФ, так и бизнеса, чьи интересы были затронуты.
3. Прочие проблемы кадастровой оценки
А. Частое изменение нормативно-правовой базы – участники процесса кадастровой оценки оказываются просто не в состоянии адекватно реагировать на ее изменение. В результате появляются странные, на первый взгляд, казусы и несоответствия. Приведем один пример.
Методики проведения кадастровой оценки в ряде случаев устанавливают в качестве даты формирования Перечня объектов оценки «1 января года проведения работ» (пп. 2.1.1. Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов ; пп. 2.1.1. Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения ; ряд других методик дату не определяют). Вступивший в силу в январе 2014 г. приказ Минэкономразвития от 01.11.2013 № 648 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления Перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке» предусматривает определение даты «(число, месяц, год), по состоянию на которую необходимо сформировать перечень» с учетом данных, содержащихся в запросе Заказчика работ по определению кадастровой стоимости (п. 1 названного Порядка). Таким образом, дата «1 января года проведения работ» как дата, на которую проводится государственная кадастровая оценка, указана только в методических указаниях по ГКО для отдельных видов объектов недвижимости, и, как следствие, может быть определена Заказчиком работ в момент подготовки запроса на формирование Перечня объектов оценки. В тоже время, с учетом положений налогового законодательства (в настоящий момент только в части земельного налога) налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта «на 1 января года, являющегося налоговым периодом» (ст. 391 Налогового Кодекса РФ).
Б. Сжатые сроки. Речь идет о дефиците времени не у Оценщика или Эксперта СРОО, а у других участников процесса кадастровой оценки. Например, схема взаимодействия различных участников такова, что если Оценщик отправил куратору со стороны Заказчика запрос по уточнению информации по группе объектов оценки с просьбой предоставить информацию в недельный срок, то он попадает конечному исполнителю (например, представителю органа муниципальной власти), когда до истечения срока остаются сутки.

Доступа нет, контент закрыт

ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА МЕРОПРИЯТИЙ ПО ПОВЫШЕНИЮ КАЧЕСТВА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Методология повышения качества работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости

3.2. Пути повышения качества выполнения работ на этапах определения кадастровой стоимости

3.3. Инструментарий контроля качества государственной кадастровой оценки

3.1. Методология повышения качества работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости

Методология повышения качества проведения работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости разрабатывается на основании анализа выявленных проблем по каждому этапу работ. Далее рекомендуется осуществлять контроль всеми участниками на каждом этапе процесса государственной кадастровой оценки.
Предлагаемая схема действий всех участников контроля процесса государственной кадастровой оценки включает в себя этапы:
– внутреннего контроля (фактически, самоконтроля) со стороны Исполнителя работ;
– экспертного (внешнего) контроля со стороны Эксперта СРОО, в задачу которого входит проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости;
– внешнего контроля со стороны Заказчика работ;
– внешнего контроля со стороны органов власти муниципальных районов субъекта РФ.
Причины привлечения в качестве участника процесса контроля качества проведения государственной кадастровой оценки органов власти муниципальных образований субъекта РФ обусловлено следующим:
– в настоящий момент органы власти муниципальных образований субъекта РФ привлекаются к участию в проведении работ по государственной кадастровой оценке на этапе уточнения недостающей (противоречивой) информации об объектах оценки и, в редких случаях, при проверке актуальности данных о значениях факторов стоимости, собранных Оценщиком (возможность самостоятельного принятия ими решения о проведении государственной кадастровой оценки (ст. 24.12 закона об оценочной деятельности) как частный случай не рассматривается);
– анализ предварительных результатов государственной кадастровой оценки органами власти муниципальных образований субъекта РФ практически не проводится (исключение составляет Московская область, при проведении последней кадастровой оценки в которой некоторая часть муниципальных образований проявила достаточную степень активности).
В то же время, органы власти муниципальных образований субъекта РФ наиболее заинтересованы в качественном проведении работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, так как:
– с одной стороны, начисляемый в настоящее время имущественный налог представляет собой весьма существенную часть местных бюджетов;
– с другой стороны, недовольство налогоплательщиков необоснованно завышенными суммами начисленного земельного налога потенциально способно привести к возрастанию социальной напряженности, последствия которой в первую очередь ощутит на себе местная власть.
Методология проведения мероприятий по повышению качества государственной кадастровой оценки объектов недвижимости представлена в Приложении 3.
Выполнение предложенных мероприятий позволяет:
 Заказчику работ:
• своевременно решать проблемы, возникающие в ходе выполнения работ по государственной кадастровой оценке;
• анализировать предварительные результаты и излагать их собственное видение;
 Исполнителю работ:
• согласовать наиболее существенные параметры проведения работ на момент подписания Договора;
• организовать четкое взаимодействие непосредственно с Заказчиком работ и с органами власти муниципальных образований как наиболее заинтересованными в результатах государственной кадастровой оценке;
• обеспечить диалог с Экспертом СРОО на всех этапах проведения работ, что позволяет оперативно реагировать на выявляемые проблемы, не дожидаясь получения отрицательного экспертного заключения на уже готовый отчет;
 Эксперту СРОО:
• быть в курсе процесса проведения работ в течение всего периода их выполнения, что дает возможность влиять на принятие тех или иных решений как Исполнителем, так и Заказчиком работ;
• существенно сократить сроки подготовки экспертного заключения.
Конкретизация задач, стоящих перед субъектами кадастровой оценки предполагает дальнейший контроль за результатами выполнения каждого этапа работ, что, по нашему мнению, позволит оперативно выявлять и устранять возникающие проблемы.

3.2. Пути повышения качества выполнения работ на этапах определения кадастровой стоимости

При реализации разработанной методики необходимо анализировать и контролировать каждый этап процесса государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. По результатам проведения анализа можно судить о качественном или некачественном осуществлении этапов работ по кадастровой оценке с тем, чтобы вовремя выявить факторы, повлиявшие на изменение качества оценки и принять соответствующие меры.
Рассмотрим обязательные, на наш взгляд, мероприятия по улучшению качества процесса кадастровой оценки, в соответствии с этапами ее проведения.
1. Подготовительный этап государственной кадастровой оценки
Рассмотрим мероприятия по улучшению качества кадастровой оценки на подготовительном этапе, включающем проведение конкурса (аукциона) и согласование договора на выполнение работ и технического задания на оценку.
1.1. Анализ требований к государственной кадастровой оценке объектов недвижимости на этапе проведения конкурса (аукциона) со стороны Исполнителя работ
В процессе изучения Конкурсной документации на проведение работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости потенциальный Исполнитель работ должен определить, располагает ли он:
– необходимыми трудовыми ресурсами;
– специальным программным обеспечением;
– базой данных по сделкам (предложениям) по всем группам объектов, подлежащих оценке.
При отрицательном ответе на любой из вопросов потенциальному Исполнителю работ следует проанализировать возможные источники получения необходимых ресурсов (данных) и оценить затраты на их приобретение.
Ответственный подход Оценщика к вопросу участия в конкурсе (аукционе) позволить избежать привлечения к выполнению работ «случайного» Исполнителя, в том числе такого, который просто предложил демпинговую цену.
1.2. Согласование текстов Договора на выполнение работ и Технического задания на оценку по результатам отбора Исполнителя работ
Возникновение проблем на данном этапе проведения работ обусловлено в основном низким качеством работы юридических служб как со стороны Заказчика работ, так и со стороны Исполнителя. Кроме того, можно говорить и об общей низкой правовой культуре.
При контроле качества выполнения работ по согласованию текстов документов необходимо помнить не только о юридических последствиях, являющихся следствием принятия тех или иных обязательств, но и о собственной деловой репутации.
Исполнителю работ целесообразно на этапе согласования текстов Договора и Технического задания на оценку:
– убедиться в соответствии количества объектов, указанного в Техническом задании на оценку, количеству объектов, принимаемым им к обработке (и в дальнейшем оценке) согласно Перечню объекта оценки, и проанализировать качество исходных данных в части наличия полной и непротиворечивой информации о значениях учетных характеристик объектов оценки;
– обсудить и внести в Техническое задание порядок и сроки проведения работ по верификации Перечня объектов оценки;
– зафиксировать основные источники информации о значениях ценообразующих факторов;
– совместно с Заказчиком определить основные источники рыночной информации, перечень групп объектов оценки, в разрезе которых проводится сбор рыночных данных, и установить общее (ориентировочное, минимально допустимое) количество объектов-аналогов, по которым проводится расчет рыночных показателей в разрезе как отдельных территорий (населенных пунктов), так и групп видов разрешенного использования объектов недвижимости;
– объективно оценить предлагаемый Заказчиком календарный план проведения работ и, при необходимости, обосновать его изменение во избежание срыва утвержденных сроков.
Привлечение к работе Эксперта СРОО на данном этапе возможно по инициативе Исполнителя работ при наличии у последнего затруднений в принятии решений по тем или иным вопросам. Эксперт СРОО в данном случае выступает в роли консультанта, обладающего весомым теоретическим и практическим опытом проведения работ по государственной кадастровой оценке.
Заказчик работ так же, как и Исполнитель заинтересован в том, чтобы работы по государственной кадастровой оценке проводились в точном соответствии с требованиями действующих нормативно-правовых актов. В отличие от Исполнителя работ Заказчик не является профессионалом в области оценочной деятельности и может не понимать важности формализации тех или иных параметров проведения работ уже на этапе заключения договора.
Со стороны Заказчика работ целесообразно прислушаться к мнению Исполнителя и подготовить Договор на выполнение работ и Техническое задание на оценку с учетом предложений Оценщика.
Вне зависимости от качества подготовки текстов Договора на выполнение работ и Технического задания на оценку непосредственно за их подписанием должно последовать создание межведомственной комиссии (далее – МВК), предназначенной для обеспечения взаимодействия различных организаций и ведомств, участвующих в процессе государственной кадастровой оценки, а также заинтересованных в результатах кадастровой оценки. В состав МВК включаются представители Заказчика и Исполнителя работ по государственной кадастровой оценке, Росреестра (управления Росреестра по субъекту РФ), саморегулируемой организации оценщиков, эксперты которой проводят экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости, Федеральной налоговой службы (далее – ФНС). Кроме того, к работе МВК могут привлекаться специалисты иных структур, если в процессе государственной кадастровой оценки возникают вопросы, разрешение которых находится в сфере их ответственности.
Создание комиссии оформляется нормативно-правовым актом органа исполнительной власти субъекта РФ (постановление, распоряжение), которым определяются цели и задачи МВК, ее состав, регламент и сроки работы.
В том случае, когда в Техническом задании на оценку не находят отражение принципиально важные параметры проведения государственной кадастровой оценки, на первом заседании комиссии необходимо:
– установить факт готовности Перечня объектов оценки и его соответствие данным, закрепленным в тексте Технического задания, по меньшей мере, в части общего числа объектов оценки;
– закрепить документально (оформив соответствующий протокол) порядок сбора недостающей (уточнения неполной или противоречивой) информации об объектах оценки, указав как ответственных лиц, так и сроки ответов на запросы;
– определить основные параметры сбора данных о значениях факторов стоимости и рыночной информации;
– рассмотреть календарный план проведения работ и, при необходимости, согласовать его изменение по тем или иным этапам с учетом мнения всех заинтересованных сторон.
Далее приводится рекомендуемая схема взаимодействия участников процесса проведения государственной кадастровой оценки (рис. 5).
2. Этап формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке
Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром) и его территориальными органами по запросу Заказчика работ на основании данных государственного кадастра недвижимости.
На данном этапе Заказчик (и Исполнитель) работ по государственной кадастровой оценке фактически получает представление о качестве информации, содержащейся в государственной кадастре недвижимости, и решает задачу по получению недостающих (уточнению неполных и/или противоречивых) сведений о каждом из объектов оценки в части тех учетных характеристик объектов недвижимости, значения которых используются при определении их кадастровой стоимости, а именно, влияют на группировку объектов оценки по территориальным и функциональным признакам. Низкое качество исходной информации требует существенных затрат на подготовку Перечня объектов оценки к этапу группировки объектов оценки.

Рис. 5 – Схема организации взаимодействия участников процесса проведения государственной кадастровой оценки

При анализе состава информации, включенной в Перечень объектов оценки необходимо :
– убедиться в отсутствии объектов с дублирующимися кадастровыми номерами, при их выявлении один из таких объектов перенести в Перечень объектов оценки, не вошедших в состав объектов оценки;
– оставшиеся объекты оценки следует разбить на две части: в Перечень № 1 включить объекты оценки с заполненными и непротиворечивыми данными (по основным учетным характеристикам объектов недвижимости, необходимым для определения их кадастровой стоимости), в Перечень № 2 перенести оставшиеся объекты для дальнейшего уточнения по ним недостающих (или противоречивых) значений тех или иных атрибутов;
– подготовить запрос (-ы) на получение недостающей информации по объектам оценки из Перечня № 2;
– обработать полученные ответы и сформировать Перечень объектов оценки (Перечень № 1 дополненный теми объектами Перечня № 2, по которым получены необходимые уточнения исходных данных) и Перечень объектов оценки, не вошедших в состав объектов оценки;
– согласовать полученные Перечни объектов оценки с Росреестром (его территориальным подразделением).
С учетом положений п. 8 «Порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке» с января 2014 г., Перечень объектов оценки не может содержать объекты с неопределенными значениями хотя бы одной из приведенных в п.8 данного Порядка учетных характеристик.
Правоприменительная практика данного нормативного документа в настоящий момент практически отсутствует, но необходимо отметить следующее: при буквальном соблюдении данного положения часть объектов оценки, стоящих на кадастровом учете на дату проведения оценки, окажется вне кадастровой оценки, что противоречит п. 5 ФСО № 4.
В целях разрешения данной проблемы необходимо уточнить порядок определения кадастровой стоимости по объектам с отсутствующими значениями перечисленных атрибутов путем принятия нормативно-методических документов (внесения изменений в существующие). В качестве возможных способов ее решения предлагается следующее:
– объекты недвижимости с отсутствующими значениями учетных характеристик включаются в отдельный Перечень, по всем объектам которого проводится уточнение недостающей информации (с обязательным указанием наименований и реквизитов документов, подтверждающих предоставляемые сведения);
– полученные данные о значениях учетных характеристик объектов не только используются в процессе определения кадастровой стоимости, но и вносятся в единый государственный реестр недвижимости (при соблюдении правил ведения единого государственного реестра недвижимости).
Реализация данных предложений чрезвычайно важна, так как именно достоверные и актуальные данные об объектах оценки являются базовым элементом в обеспечении качества выполнения государственной кадастровой оценки в целом.
Исполнитель работ еще на этапе анализа конкурсной документации должен оценить качество исходной информации и сразу после заключения Договора на выполнение работ по государственной кадастровой недвижимости:
– согласовать с Заказчиком работ порядок и сроки получения недостающих (уточнения противоречивых) данных, а также лиц (организаций, органов власти и т.п.), ответственных за их предоставление, путем принятия решения на первом заседании межведомственной комиссии;
– утвердить порядок действий в случае отсутствия недостающих данных об объектах оценки, а именно, зафиксировать либо факт исключении указанных объектов оценки из числа объектов оценки, либо определить правила заполнения значений недостающих атрибутов;
– подготовить Перечень № 2, включив в него объектов недвижимости, по которым необходимо получить дополнительные сведения.
Все принятые соглашения о порядке формирования значений недостающей (неполной, противоречивой) информации об объекте при отсутствии ее уточнений должны быть отражены Исполнителем в разделе «Допущения» отчета об определении кадастровой стоимости.
Заказчик работ, со своей стороны, должен обеспечить:
– формирование Перечня объектов оценки;
– сбор недостающей (уточнения противоречивой) информации об объектах оценки путем привлечения к участию в процессе органов власти муниципальных образований региона;
– координацию действий всех заинтересованных сторон;
– контроль за соблюдением установленных сроков предоставления данных.
В процессе разработки правил заполнения недостающей информации и определения приоритетов использования значений тех или иных учетных характеристик при наличии противоречивых данных (при отсутствии необходимых уточнений) целесообразно привлечь к работе в качестве консультанта Эксперта СРОО: мнение специалиста, имеющего значительный теоретический и практический опыт, может быть полезно при возникновении разногласий между Заказчиком и Исполнителем работ по государственной кадастровой оценке.
Анализ проведенных в ряде регионов работ по государственной кадастровой оценке позволил сформулировать предложения по формированию значений отсутствующих (противоречивых) основных учетных характеристик объектов оценки при отсутствии дополнительных сведений (уточнений со стороны Заказчика работ). Разработанные предложения представлены в Приложении 4.
Схема подготовки данных об объектах оценки должна формироваться с учетом особенностей того или иного вида объектов недвижимости и включать в себя описание порядка верификации всех существенных характеристик объектов оценки.
Как было сказано выше, Исполнитель работ обязан провести работу по верификации Перечня объектов оценки с соблюдением установленных правил и при использовании в процессе определения кадастровой стоимости объектов недвижимости недостоверной информации об объекте, отраженной в единый государственный реестр недвижимости, ответственности не несет.
3. Этап определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости
Мероприятия по повышению качества выполнения работ на данном этапе разработаны с учетом следующих положений:
– качество работ по определению кадастровой стоимости на 50% обусловлено качеством информации об объектах оценки, т.е. на этапе верификации Перечня объектов оценки необходимо обеспечить получение достоверных и актуальных сведений об объектах оценки;
– ключевым моментом в определении кадастровой стоимости является анализ рынка объектов оценки, результаты которого должны являться ориентиром при сборе рыночной информации и исследовании полученных кадастровых стоимостей объектов оценки.
Схематично проведение оценочных работ для отдельных видов объектов недвижимости и методология контроля качества по всем этапам определения кадастровой стоимости объектов недвижимости представлены в Приложениях 5-8.
Порядок определения кадастровой стоимости объектов оценки на основе данных о рыночной стоимости эталонных объектов в схемах не отражается и определяется Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке для каждого типа объектов недвижимости отдельно.
3.1. Сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости
Как было отмечено выше, работы по ряду этапов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут проводиться параллельно, что позволяет достигать оптимального результата в разумные сроки.
Приступить к анализу рынка объектов оценки следует сразу после подписания Договора на выполнение работ.
Проблемы, с которыми сталкивается Оценщик на данном этапе, обусловлены:
– неразвитостью рынка (или отдельных его сегментов);
– необходимостью сбора данных за длительный период при существенном временном разрыве между датой выполнения работ и датой, на которую проводится анализ рынка;
– значительным расхождением данных по зарегистрированным сделкам (АИС «МРН» / ЕГРП) и иными источниками рыночной информации.
Первые две проблемы решаются только одним способом, а именно путем кропотливого сбора данных из всех возможных источников и тщательного их анализа.
Кроме того, профессиональный Оценщик по определению уже имеет представление о различных сегментах рынка и при проведении кадастровой оценки использует собственный накопленный опыт.
Проблема наличия в легитимных источниках фактически недостоверной информации обусловлена особенностями российского законодательства: при оформлении сделок с недвижимостью (за исключением ограниченного типа сделок, перечисленных в отдельных нормативных документах) стороны зачастую указывают цену исходя из собственных интересов, которые заключаются в оптимизации вытекающих из сделки налоговых платежей. Последняя цифра не подлежит контролю и зачастую существенно отличается от реальной цены реализуемого объекта. Решение данной проблемы возможно только на законодательном уровне, например, путем введения требования об обязательной оценке при отчуждении объектов недвижимости того или иного типа.
Источником качественной информации о реальных ценах сделок по объектам недвижимости могут служить результаты проводимых органами исполнительной власти конкурсов (аукционов) по реализации федерального, субъектового и/или муниципального имущества, однако, в настоящий момент отсутствует единый (региональный) информационный ресурс, который содержал бы полные данные о подобных сделках, предоставляя при этом удобный пользовательский интерфейс (интернет-портал http://torgi.gov.ru/ «Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов» названным требованиям, к сожалению, не удовлетворяет).
Контроль за качеством выполнения работ на данном этапе является задачей Исполнителя работ, что не исключает для Заказчика возможности выражать собственное видение рыночной ситуации, сложившейся на территории региона. При возникновении принципиально различного представления об уровне цен по тому или иному сегменту рынка целесообразно обратиться к профессиональному мнению Эксперта СРОО.
Формирование единого для всех участников работ взгляда на рыночную ситуацию уже на данном этапе позволит избежать разногласий в дальнейшем, т.к. именно анализ рынка является ориентиром при проведении оценки результатов государственной кадастровой оценки.
По результатам анализа рынка определяются способы расчета кадастровой стоимости объектов оценки по каждой группе видов разрешенного использования, т.е. формируется перечень групп видов разрешенного использования, для объектов которых кадастровая стоимость рассчитывается:
– с использованием статистической модели;
– индивидуально с использованием подходов и методов в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
3.2. Определение ценообразующих факторов объектов оценки
Профессиональный Оценщик постоянно занимается анализом рынка и еще до момента начала работ по государственной кадастровой оценке имеет представление о факторах, влияющих на ценообразование в различных его сегментах. По результатам анализа рынка объектов, подлежащих кадастровой оценке, Исполнитель работ выделяет из всего возможного набора факторов стоимости те, которые оказывают наиболее сильное влияние на цену объектов оценки, применительно к определенным временным интервалам (на дату оценки) в разрезе групп объектов недвижимости.
Обоснованный Оценщиком выбор подлежит обязательному согласованию с Заказчиком работ на заседании межведомственной комиссии и не должен противоречить мнению Эксперта СРОО.
3.3. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки
На данном этапе Исполнитель работ собирает значения факторов стоимости в разрезе и форме, необходимых для их дальнейшего использования.
Оптимальной схемой проведения названных работ является следующая:
– Оценщик:
• запрашивает у Заказчика работ имеющиеся картографические материалы, содержащие данные о значениях фактора стоимости, подлежащих графическому отображению;
• собственными силами собирает данные о значениях семантических факторов стоимости;
• собственными силами собирает данные о значениях графических факторов стоимости для подготовки цифровых тематических карт на дату оценки (при необходимости);
• для актуализации значений фактора стоимости готовит опросные листы (см. Приложения 9 и 10) и направляет запрос на подтверждение собранных сведений;
– Заказчик работ:
• обеспечивает Оценщика картографическими материалами (при их наличии);
• определяет порядок ответов на запросы: ответственных лиц, сроки предоставления информации;
• контролирует процесс сбора (актуализации) сведений.
В качестве лиц, ответственных за актуализацию собранных Исполнителем работ данных, целесообразно определить органы исполнительной власти муниципальных образований субъекта РФ.
В идеальном варианте порядок и сроки актуализации информации о значениях ценообразующих факторов следует отразить в Техническом задании на оценку, а ответственных исполнителей по данному этапу работ назначить на первом заседании межведомственной комиссии. На плановых заседаниях межведомственной комиссии: постоянно контролировать ход выполнения работ по актуализации значений факторов стоимости и, при необходимости, вносить коррективы в календарный план проведения работ.
В части подготовки картографической информации необходимо отметить следующее: при ее отсутствии у Заказчика работ Исполнитель должен разработать графические материалы собственными силами, однако, в условиях проведения кадастровой оценки в срок от 2 до 3 месяцев это физически невозможно, так как:
– объем материала невероятно велик;
– подготовка картографических данных требует специальной подготовки;
– доступ к исходным данным для подготовки графической информации зачастую ограничен и требует соблюдения определенных правил документооборота.
Таким образом, отсутствие у Заказчика работ картографических материалов на момент проведения работ по государственной кадастровой оценке фактически приводит к отказу от использования графических факторов стоимости, что в ряде случаев противоречит положениям нормативно-методических документов. Последнее обстоятельство в настоящий момент можно не рассматривать: 83 субъекта РФ располагают необходимой картографической информацией (была разработана в рамках работ по Государственному контракту № 162-Д от 29.11.2010 г. «Организация и проведение массовой оценки объектов недвижимости») и перед Исполнителем работ стоит лишь задача их актуализации на дату проведения оценки.
В результате работ по данному этапу Исполнитель должен:
– получить сведения о значениях факторов стоимости;
– определить значения фактора стоимости для каждого из объектов оценки.
Работы необходимо завершить до проведения группировки объектов оценки, для чего требуется жесткий контроль со стороны Заказчика работ.
3.4. Группировка объектов оценки
К моменту проведения группировки объектов оценки Исполнитель работ должен иметь в полном объеме информацию об объектах оценки с учетом дополнений и уточнений данных исходного Перечня объектов оценки и о значениях, обоснованных ценообразующих факторов.
Группировка объектов оценки проводится на основе анализа рынка путем создания однородных (близких по значениям фактора стоимости) по своему составу групп (подгрупп) объектов внутри каждого вида разрешенного использования.
Дополнительно необходимо учитывать количество объектов-аналогов, собранных в разрезе формируемых групп (подгрупп).
Процесс группировки объектов оценки может носить итерационный характер: изначально определенная Оценщиком структура групп (подгрупп) меняется в зависимости от результатов этапов построения статистических моделей и расчетов по ним.
Качество работ на данном этапе напрямую зависит от подготовки исходных данных и точного понимания рыночной ситуации.
3.5. Сбор рыночной информации
На этапе сбора рыночной информации Исполнитель работ осуществляет отбор сделок (предложений), на базе которых в дальнейшем будет определяться функциональная зависимость цены от значений факторов стоимости.
Для этого необходимо установить:
– основные источники информации о рыночных объектах;
– требования к количеству объектов-аналогов в разрезе групп видов разрешенного использования объектов оценки и территории региона.
Требования к наличию характеристик для объектов-аналогов приведены в Приложении 11.
Требования к количеству объектов-аналогов целесообразно отражать в Техническом задании на оценку.
По результатам сбора рыночной информации полезно обобщить полученные данные, установив их соответствие с данными анализа рынка (табл. 3.).
Таблица 3 – Анализ качества рыночной информации

Для более детального анализа предлагаемая таблица может быть дополнена средними (медианными) значениями соответствующих массивов данных. Таблица строится в разрезе местоположения объектов оценки, для сельской местности (СНП) желательно проводить группировку по сельским поселениям.
Исполнитель работ должен проводить построение статистических моделей на тех данных, которые отвечают сформированному им представлению о рыночной ситуации и не противоречат друг другу.
Аналогичное сопоставление выполнит и Эксперт СРОО на этапе экспертизы отчета по определению кадастровой стоимости.
Для всех отобранных объектов-аналогов должны быть определены значения ценообразующих факторов на основании данных об объекте и сведений, подготовленных ранее Исполнителем работ.
3.6. Построение модели оценки
Построение статистической модели расчета основано на понимании рыночной ситуации и зависит от способности Исполнителя работ среди всего многообразия ценообразующих факторов выделить наиболее существенные, вносящие максимальный вклад в формирование цены объекта. Это целиком и полностью обусловлено уровнем профессиональной подготовки Оценщика.
Важную роль играет и степень развитости рынка: число имеющихся в распоряжении Оценщика объектов-аналогов непосредственно связано с количеством факторов стоимости, которые можно использовать при построении статистической модели.
Необходимо помнить о том, что использование в модели расчета ценообразующих факторов, значения которых определены не для всех объектов-аналогов, не представляется возможным, что возвращает Исполнителя работ на этап сбора сведений о значениях фактора стоимости.
Качество выполнения работ на данном этапе достигается прежде всего за счет способности Оценщика широко и непредвзято оценить ситуацию на рассматриваемом сегменте рынка, умения найти достоверную и непротиворечивую рыночную информацию, и готовности к переосмыслению первоначально сформированной позиции.
3.7. Анализ качества модели оценки
Анализ качества построенной модели расчета требует от Исполнителя работ понимания статистических методов оценки. Поскольку работы по кадастровой оценке проводятся с применением тех или иных специализированных программных продуктов, Оценщику не нужно «в ручную» рассчитывать значения статистических критериев качества, но безусловно необходимо понимание механизмов формирования взаимного влияния включаемых в модель переменных (факторов стоимости).
Порядок выбора оптимальной модели расчета из числа статистически значимых рассмотрен в соответствующем разделе гл. 2 настоящей работы.
По результатам определения кадастровой стоимости с использованием выбранной Исполнителем работ модели расчета ранее сформированную табл. 3 следует дополнить данными о результатах моделирования (табл. 4).
Таблица 4 – Анализ качества определения кадастровой стоимости по модели расчета (дополнительные столбцы для табл. 3)

Для более детального анализа предлагаемая таблица может быть дополнена средними (медианными) значениями соответствующих массивов данных.
Модель расчета может быть признана пригодной для определения кадастровой стоимости объектов оценки в том случае, когда данные анализа рынка, использованные при построении модели объекты-аналоги и результаты расчета (кадастровая стоимость объектов оценки) соответствуют друг другу, а именно границы диапазона данных и их средние (медианные) значения одинаковы (или близки с учетом допустимой погрешности).
В случае признания непригодными всех построенных моделей Оценщик возвращается к предыдущим этапам работы вплоть до группировки объектов оценки.
Контроль на данном этапе осуществляет в первую очередь Исполнитель работ.
Целесообразно знакомить Заказчика работ и Эксперта СРОО с получаемыми результатами по мере их появления, т.е. по мере построения моделей по всем группам (подгруппам) объектов внутри одного вида разрешенного использования объектов оценки, что позволить учитывать замечания поэтапно и избежать «накопления» ошибок.
3.8. Расчет кадастровой стоимости
Расчет кадастровой стоимости является завершающим этапом работ по собственно определению кадастровой стоимости объектов оценки.
Общая схема расчета кадастровой стоимости:
– определение кадастровой стоимости объектов оценки по признанным оптимальными статистическим моделям;
– внесение в единую базу данных результатов индивидуальной оценки (на основании рыночных отчетов);
– нормативная оценка объектов из определенных групп (в соответствии с методическими указаниями);
– номинальная оценка объектов из определенных групп (в соответствии с методическими указаниями);
– альтернативный расчет кадастровой стоимости (на основании данных о кадастровой стоимости объектов оценки групп и/или территорий, для которых кадастровая стоимость уже определена).
Особенности расчета кадастровой стоимости для отдельных видов объектов недвижимости отражены в соответствующих методических указаниях и в целом укладываются в приведенную схему.
По завершении расчета кадастровой стоимости всех объектов оценки проводится формирование итоговых результатов в разрезе муниципальных образований (формат MS Excel) и данных для внесения сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости в государственный кадастр недвижимости (формат XML).
Получение на данном этапе замечаний со стороны Заказчика работ и /или Эксперта СРОО, потребует от Исполнителя работ возврата к более ранним этапам и, как следствие, приведет к увеличению срока проведения работ. В целях минимизации любых корректировок на завершающем этапе работ по определению кадастровой стоимости разработанный механизм контроля за качеством проведения работ и предусматривает активное участие в процессе государственной кадастровой оценке Заказчика и Эксперта СРОО последовательно, начиная с первого шага.
3.9. Составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки
На данном этапе решается только одна задача, а именно, оформление полученных результатов кадастровой оценки в соответствии с требованиями нормативно-методических документов. Подготовка отчета об определении кадастровой стоимости является обязанностью Оценщика и влияние на данный процесс со стороны Эксперта СРОО и Заказчика работ отсутствует.
Исполнитель работ обеспечивает оформление документов в бумажном и электронном виде в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и требованиями к отчету об определении кадастровой стоимости в формате OpenDocument для офисных приложений (OpenDocument) v 1.0 (текстовая часть) и XML, созданных на основе XML-схем, размещаемых на официальном сайте уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», и обеспечивающие считывание сведений, содержащихся в Отчете (итоги расчетов).
Отдельные программные продукты, предназначенные для решения задачи определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, например, комплексное специальное программное обеспечение «Расчет кадастровой стоимости земельных участков» (разработчик ООО «Группа комплексных решений», г. Нижний Новгород, сайт http://www.gkr.su/), обеспечивают подготовку итоговых документов в требуемом формате. При отсутствии подобной функции в выбранном Оценщиком специальном программном обеспечении информацию об актуальной на момент подготовки отчета об определении кадастровой стоимости XML-схеме, используемой для формирования документов, содержащих сведения о результатах кадастровой оценки, Исполнитель работ должен уточнить на сайте Росреестра в сети Интернет, режим доступа: https://rosreestr.ru/.
Задачей Оценщика да данном этапе является обеспечение жесткого контроля как за содержательной частью отчета, так и за соблюдением его законодательно определенной структуры.
Эксперт СРОО формирует свое мнение на этапе проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости.
Практическая роль Заказчика работ на данном этапе сведена к «нулю».
4. Этап проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости
В целях обеспечения качества и достижение оптимальных результатов кадастровой оценки целесообразно обеспечить участие Эксперта СРОО в процессе государственной кадастровой оценки на более ранних этапах проведения работ, и как следствие, выбрать Эксперта СРОО необходимо не в момент получения саморегулируемой организацией оценщиков готового отчета об определении кадастровой стоимости, а в момент формирования межведомственной комиссии, создаваемой для обеспечения взаимодействия всех заинтересованных структур.
Привлечение Эксперта СРОО к работе на ранних стадиях проведения работ по государственной кадастровой оценке позволит:
– учесть мнение «третьей» стороны, являющейся профессионалом в области оценочной деятельности;
– избежать необходимости устранения ошибок, допущенных на начальных этапах работ, после их фактического завершения;
– сократить время, требующееся на подготовку экспертного заключения без потери качества выполнения работ.
Последнее замечание особенно актуально в тех случаях, когда Исполнитель работ привлекает к проведению кадастровой оценки Оценщиков, являющихся членами различных саморегулируемых организаций оценщиков, т.к. тогда и экспертиза проводится Экспертами различных СРОО, у каждого из которых может быть свое видение ситуации.
Фактически, сопровождая проект по определению кадастровой стоимости, Эксперт СРОО должен согласовывать работу поэтапно, выступая консультантом, понимающим методологические проблемы и способным предложить варианты их решения.
Рассмотрим действия Эксперта СРОО в соответствии с предлагаемыми рекомендациями по повышению качества оценочных работ.
4.1. Анализ информации о качестве исходных данных об объектах оценки
Задание на оценку должно содержать сведения об объектах оценки, допущениях и ограничениях, на которых основывается оценка (ФСО № 1, п. 21, пп. а, з).
Информация об объектах недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, представляется в виде Перечня, формируемого на основании данных государственного кадастра недвижимости. Как было отмечено выше, качество данных в едином государственном реестре недвижимости далеко от совершенства, что приводит к необходимости уточнять недостающую (противоречивую) информацию о значениях учетных характеристик объектов недвижимости, существенных для определения их кадастровой стоимости, в процессе верификации Перечня объектов оценки.
Оценщик формирует соответствующие запросы, но, как показывает практика, ответы в полном объеме (и/или в приемлемые сроки) не получает. Последнее приводит к необходимости определять значения тех или иных атрибутов объектов оценки на основании допущений, отражаемых в дальнейшем в отчете об определении кадастровой стоимости.
В идеальном случае, все допущения (соглашения) по порядку установления значений отсутствующих (противоречивых) атрибутов объектов недвижимости должны быть согласованы на заседании межведомственной комиссии с оформлением соответствующего протокола.
Эксперт СРОО обязан убедиться в том, что все использованные Оценщиком допущения отражены в отчете об определении кадастровой стоимости или (в зависимости от формы утверждения последних) в приложениях к нему.
4.2. Проверка соблюдения формальных требований законодательства об оценочной деятельности (ЗоОД)
1. Принципиальных особенностей проверки отчетов об определении кадастровой стоимости в части соблюдения формальных требований ЗоОД не имеется.
2. К содержанию и оформлению отчета об определении кадастровой стоимости предъявляется ряд специфических требований, устанавливаемых профильными нормативными и правовыми актами, прежде всего:
• Федеральным стандартом оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости»;
• Приказом Минэкономразвития России «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости».
3. По причине, отраженной в п.2, распространенные проверочные таблицы не содержат полного перечня требований ЗоОД к отчету об определении кадастровой стоимости.
4. На отчеты об определении кадастровой стоимости распространяются как общие требования Законодательства об оценочной деятельности (установлены Законом об оценке и ФСО № 3), так и ряд специфических требований, устанавливаемых следующими документами:
 Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»;
 Приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 г. № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости» (далее по тексту приложения – Приказ № 382).
В рамках диссертационного исследования сформирована проверочная таблица, содержащая перечень специфических требований к отчетам об определении кадастровой стоимости установленные ФСО № 4 и Приказом № 382 и комментариев к ним (Приложение 12).
4.3. Проверка рыночных отчетов, являющихся приложением к отчету об определении кадастровой стоимости, – какая-либо методическая специфика отсутствует.
Отметим, что Эксперту СРОО следует проверить корректность выбора эталонных объектов, используемых в том числе и при построении моделей массовой оценки – они должны являться максимально типичными (усредненными относительно выборки объектов оценки, для которых строится соответствующая модель).
4.4. Проверка результатов расчетов на соответствие рыночным данным
В большинстве случаев количество объектов оценки таково, что в рамках проверки отчета об определении кадастровой стоимости физически невозможно проверить результаты расчета по каждому объекту оценки – выполняется укрупненная проверка результатов, включающая несколько этапов.
1. Выполняется проверка среднего уровня определенной в отчете удельной величины кадастровой стоимости на соответствие среднему уровню рыночных цен. Отметим, что в ряде случаев более объективную картину позволяет получить анализ средневзвешенной по площади (для кадастровой оценки земельных участков) величины (например, если в составе объектов оценки имеется явное преобладание объектов определенной площади). Для повышения точности проверки целесообразно выполнить группировку результатов оценки и рыночных данных:
 по месту расположения (например, по районам области и крупным населенным пунктам);
 по площади (например: до 1 га, 1 – 10 га, свыше 10 га);
 по прочим особенностям (например, земельные участки под линейными объектами).
2. Анализируются наименьшие результаты удельной кадастровой стоимости – их значение должно быть логически объяснимо (например, у соответствующих земельных участков значения ценообразующих факторов хуже, чем у большинства объектов-аналогов, присутствующих на рынке).
3. Анализируются объекты оценки, по которым получена наибольшая величина кадастровой стоимости (не удельная, а именно за весь объект). На них следует обращать наиболее пристальное внимание по следующим причинам:
 большая величина кадастровой стоимости означает большую абсолютную величину земельного налога и арендных платежей (при наличии таковых);
 по данным участкам вероятность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости наиболее высока;
 результаты успешного оспаривания кадастровой стоимости по данным объектам будут наиболее болезненно восприняты органами государственной власти из-за абсолютной величины снижения налоговых поступлений.
4. Анализируется соотношение результатов расчета удельной кадастровой стоимости по участкам с различным функциональным назначением. Например, обычно наблюдается следующее соотношение (Суд – удельная стоимость):
 Суд участков с/х назначения < Суд участков промышленного назначения;  Суд участков промышленного назначения < Суд участков, предназначенных для многоэтажного жилищного строительства. Пример реального нарушения второго из указанных соотношений описан в книге авторов Каминского А.В., Ильина М.О., Лебединского В.И. и др. - «Экспертиза отчетов об оценке». 5. Дополнительно, при оценке земельных участков целесообразно анализировать соответствие удельной кадастровой стоимости по объектам аналогичного функционального назначения других категорий земель, расположенных в непосредственной близости друг к другу. Например:  земельных участков производственного назначения из состава земель населенных пунктов и участков категории «земли промышленности и иного специального назначения»;  земельные участки, предназначенные для дачного строительства из состава земель населенных пунктов, и участки из земель в составе садоводческих, огороднических и дачных объединений. 4.5. Анализ средних величин кадастровой стоимости, определенной в проверяемом отчете, на предмет соответствия среднему уровню кадастровой стоимости по результатам предыдущей кадастровой оценки. 1. Относительное изменение средних величин должно соответствовать динамике рынка. 2. Отличающееся от среднего уровня изменение по отдельным группам объектов оценки должно быть объяснимо. Например, изменением методики расчета (в предыдущий тур была использована другая, законодательно закрепленная на тот момент методика) или переводом значительной части земель конкретного муниципального образования в другую категорию (разрешенное использование) или ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости в предыдущем туре. 4.6. Проверка расчетных моделей 1. С теоретической точки зрения, в общем виде, при кадастровой оценке используются те же эконометрические модели, которые могут применяться и в обычных отчетах об оценке рыночной стоимости. На практике имеется ряд отличий:  расчетные модели при кадастровой оценке сложнее за счет использования: • большего числа факторов на этапе построения модели; • картографических факторов, требующих оцифровки; • большего размера выборок;  расчеты производятся с применением специализированного программного обеспечения – без аналогичного программного обеспечения проводить проверку моделей крайне затруднительно или невозможно. 2. В ходе проверки модели Эксперту СРОО следует убедиться, что в ней учтены все существенные ценообразующие факторы, по которым есть информация по всем объектам оценки. Например, если в модели, построенной для областного центра, не учтено месторасположения внутри населенного пункта, результаты расчетов будут характеризоваться недопустимой погрешностью. Как правило, для крупных населенных пунктов (городских населенных пунктов – ГНП) при кадастровой оценке объектов недвижимости учитываются следующие группы параметров:  показатели масштаба – площадь, протяженность (для линейных сооружений);  характеристики локального места расположения (например, «удаление от административного центра», принадлежность к конкретному району города, удаление от других центров притяжения людских потоков);  характеристики материала, из которого выполнен объект (для улучшений) – например, материал стен;  функциональное назначение (как правило, учитывается не в самой модели, а в выборке объектов-аналогов). Для небольших населенных пунктов (сельские населенные пункты – СНП), как правило, рыночные данные не позволяют учесть характеристики места расположения внутри населенного пункта. 3. Рассмотрим несколько специфических примеров, относящиеся непосредственно к отчетам об определении кадастровой стоимости (рис. 6). Пример 1. Искажения стоимости часто вносятся в модель расчета на этапе ее формирования и проверки на предмет соответствия принятых Оценщиком критериев (например, требование по однородности выборки). Рис. 6 - Модель расчета и описываемые ею рыночные данные. Выделены объекты-аналоги, расположенные в городе-спутнике Выполнялась оценка земельных участков в регионе, центр которого является крупным городом (ЦОП – ценообразующий параметр). Оценщик принял решение построить отдельную модель расчета для кадастровой оценки земельных участков в городе-центре субъекта. В результате проверки предварительной расчетной модели было установлено, что она плохо описывает поведение некоторой группы объектов-аналогов. Оценщиком было предложено классифицировать данные объекты-аналоги в качестве несистемного выброса и удалить их из выборки рыночных данных, на основе которых строится расчетная модель. Проведенный Экспертом СРОО анализ показал, что указанная группа объектов-аналогов относится к крупному городу-спутнику, характеризующегося специфической рыночной конъюнктурой (большое число элитных объектов). Удаление данных объектов из выборки с последующей оценкой объектов, расположенных как в центре субъекта, так и в городе-спутнике, по единой модели привнесло бы в итоговые результаты значительное искажение. Выходом из ситуации стало формирование отдельной расчетной модели для города - спутника. Пример 2. Распространенной ошибкой является формирование моделей, включающих ценообразующие факторы, информация о значение которых по объектам оценки отсутствует и у Оценщика нет возможности ее получить. Например, для объектов офисного назначения важным ценообразующим фактором является наличие отдельного входа. Оценщик располагает информацией о значении данного ценообразующего фактора у объектов-аналогов (такие данные указываются в объявлениях о купле-продаже). Построена модель расчета, включающая данный ценообразующий фактор, при этом модель характеризуется высокими показателями математической статистики. Вместе с тем, информация о наличии отдельного входа в абсолютно подавляющем числе случаев не содержится в государственном кадастре недвижимости. Таким образом, Оценщик не может подставить в модель значение данного ЦОП у конкретных объектов оценки. В ряде отчетов об определении кадастровой стоимости выполнялись следующие действия, приводящие к искажению результатов расчетов:  неуказание значения данного ценообразующего фактора (если модель позволяла производить расчеты без указания значения одного из ценообразующих факторов);  указание наиболее часто встречающегося значения данного ценообразующего фактора (например, у 60% объектов-аналогов отдельного входа нет - для всех объектов оценки указывается его отсутствие). Полноценная проверка отчетов об определении кадастровой стоимости не возможна без использования того же специального программного обеспечения, в котором выполнялись расчеты, а также итоговой базы данных по объектам оценки и объектам-аналогам. Количество объектов оценки, а также сложность расчетных моделей не позволяют Эксперту выполнить проверку с использованием общедоступных программ, например, Microsoft Excel. Обычно, проверка включает загрузку в специальное программное обеспечение представленных Оценщиком моделей и баз данных с последующим анализом графической и аналитической информации, выдаваемой специальным программным обеспечением (например, облако распределения аналогов и его соотнесение с зависимостями, положенными в основу расчета; теснота связи стоимости с теми ценообразующими факторами, которые Оценщиком были исключены из расчетов). Обратим внимание, что базы данных должны предоставляться в том формате, который позволяет выполнить их загрузку в специальное программное обеспечение. 3.3. Инструментарий контроля качества государственной кадастровой оценки Предлагаемый автором инструментарий контроля качества работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости разработан в рамках действующего законодательства на основе анализа проведения ГКО в ряде регионов России в период 2002-2016 гг. и позволяет оптимизировать действия участников процесса на всех этапах проведения кадастровой оценки.

Доступа нет, контент закрыт


Нетология

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По итогам выполненной работы могут быть сделаны следующие выводы:
1. Повышение качества работ по государственной кадастровой оценке является задачей национального масштаба, поскольку результаты данных работ оказывают непосредственное влияние на экономику государства, некачественные результаты приводят к значительному повышению уровня социальной напряженности. Основным инструментом повышения качества работ является контроль качества на всех этапах проведения ГКО.
2. В исследовании выявлены основные проблемы ГКО:
 некорректное определение трудоемкости работ;
 недостаточная информация по объектам оценки в исходном перечне объектов оценки;
 недостаток рыночных данных;
 низкий профессиональный уровень Исполнителей работ;
 отсутствие специальной части методологии экспертизы (проверки) отчетов об оценке;
 отсутствие единого центра эффективного управления конкретным проектом по ГКО;
 общее несовершенство законодательства, регулирующего проведение ГКО.
3. Обоснована научная гипотеза исследования, заключающаяся в том, что обеспечение повышение качества работ при ГКО возможно только при комплексном подходе к проблеме, включающем мероприятия оценочной, экспертной, законодательной и управленческой направленности.
4. Предложены способы повышения качества работ при проведении ГКО, включающие мероприятия оценочной, экспертной, законодательной и управленческой направленности; в т.ч.:
 сформирована методология проведения мероприятий по повышению качества государственной кадастровой оценки.
 сформулирован ряд конкретных предложений по внесению изменения в профильное законодательство федерального уровня;
 разработан инструментарий контроля качества работ по всем этапам процесса ГКО.
5. Даны предложения по внесению изменений в действующее законодательство, позволяющие кардинально улучшить качество кадастровой оценки.
 законодательное определение ответственности Заказчика услуг по кадастровой оценке за качество предоставляемой исходной информации;
 законодательное предоставление Оценщику возможности не оценивать часть объектов оценки из исходного перечня, по которым отсутствует информация, существенная с точки зрения их стоимости;
 законодательное закрепление обязательных полей в классификаторе кадастра недвижимости по типам объектов (например, для линейных сооружений обязательно должна быть указана протяженность);
 законодательное утверждение обязанности органов власти раскрывать информацию по состоявшимся аукционам (основные характеристики объектов, цены и даты продажи). Это позволит частично решить проблему с качеством информации по объектам-аналогам (с ее достоверностью, полнотой, репрезентативностью рынку);
 ужесточение требований к Исполнителю работ по государственной кадастровой оценке (например, увеличение количества Оценщиков, для которых соответствующая оценочная компания является основным местом работы; установление требований к информационному обеспечению государственной кадастровой оценки – наличию прав на использование специализированного программного обеспечения в сфере кадастровой оценки);
 разработка типового государственного контракта на проведение кадастровой оценки;
6. Результаты исследования могут быть приняты в качестве основы для формирования методологии управления процессом ГКО.
Описанные в настоящей работе проблемы привели к получению некачественных результатов кадастровой оценки, которые явились причиной осложнений при формировании бюджетов разных уровней с параллельным значительного роста социальной напряженности в регионах. Начался массовый процесс оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, сопровождающийся жесткими высказываниями в адрес оценочного сообщества в целом.
Систематизация и обобщение как собственного опыта автора работы в области оценки (в том числе оценки кадастровой стоимости), так и мнения специалистов в области оценочной деятельности, отраженного в научных, учебно-методических и аналитических материалах, позволило создать практически применимый инструментарий повышения качества работ при проведении государственной кадастровой оценки.
Даже частичное использование предложений, сформированных в настоящем исследовании, позволит получить качественно другой результат.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовая база
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть 1 от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ, часть 2 от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ, часть 3 от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ, часть 4 от 18.12.2006 г. № 230-ФЗ).
2. Налоговый Кодекс Российской Федерации (часть 1 от 31.07.1998 № 146-ФЗ, часть 2 от 05.08.2000 № 117-ФЗ).
3. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ.
4. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ.
5. Закон Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.1991 г. № 2003-1.
6. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.
7. Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ.
8. Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» от 05.04.2013 № 44-ФЗ.
9. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ.
10. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 21.07.2014 г. № 225-ФЗ.
11. Указ Президента РФ от 25.12.2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».
12. Постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель».
13. Приказ Федеральной службы лесного хозяйства России «Об утверждении методики экономической оценки лесов» от 10.03.2000 г. № 43.
14. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 08.04.2000 г. № 316.
15. Приказ Росземкадастра «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений» от 26.08.2002 г. № П/307.
16. Приказ Росземкадастра «Об утверждении методики государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации» от 17.10.2002 г. № П/336.
17. Приказ Росземкадастра «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленного и иного специального назначения» от 20.03.2003 г. № П/49.
18. Постановлением Правительства РФ О внесении изменений в некоторые законодательные акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием кадастровой оценки земель» от 11.04.2006 г. № 206.
19. Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» от 12.08.2006 г. № 222.
20. Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения и Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения» от 03.11.2006 г. № 358.
21. Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» от 15.02.2007 г. № 39 (с изменениями, внесенными Приказом Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 г. № 3).
22. Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» от 28.06.2007 г. № 215.
23. Приказ Роснедвижимости «Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» от 29.06.2007 г. № П/0152.
24. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256.
25. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255.
26. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254.
27. Постановление Правительства Российской Федерации «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» от 01.06.2009 г. № 457.
28. Приказ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом «Об утверждении Порядка рассмотрения отчетов об оценке при реализации Росимуществом полномочий собственника федерального имущества» от 23.09.2009 г. № 272.
29. Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» от 04.02.2010 г. № 42.
30. Приказ Минэкономразвития РФ «О признании не подлежащим применению Приказа Федеральной службы земельного кадастра России от 17 октября 2002 г. № П/336 «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации» от 15.03.2010 г. № 96
31. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508.
32. Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» от 18.03.2011 г. № 113.
33. Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости» от 18.03.2011 г. № 114.
34. Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержден Приказом Минэкономразвития от 04.07.2011 г. № 238.
35. Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости» от 29.07.2011 г. № 382.
36. Приказ Росреестра «О Сборнике классификаторов, используемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в автоматизированных системах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество» от 12.10.2011 г. № П/389.
37. Приказ Росреестра «О внесении изменений в приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.03.2011 № П/83 «О реализации информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости в электронном виде» от 08.02.2012 г. № П/54
38. Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04.05.2012 г. № 263 (ред. от 16.05.2013 № 259).
39. Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке» от 01.11.2013 г. № 648.
40. Приказ Минэкономразвития РФ «О внесении изменений в Порядок ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. № 42» от 12.03.2014 г. № 121.
41. Приказ Росреестра «О реализации информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости в электронном виде» от 01.08.2014 г. № 369.
Книги, статьи, аналитические материалы
42. Грибовский С.В. Предложения по созданию методики оценки недвижимости для целей налогообложения. –М.: Имущественные отношения в Российской Федерации, 2009 г., № 2.
43. Грибовский С.В. О принципах и проблемах оценки недвижимости для целей налогообложения. –М.: Имущественные отношения в Российской Федерации, 2012, № 2.
44. Гунина Е.Н., Лысенко В.Е. Экспертиза отчета об оценке как эффективный метод повышения качества оценочных услуг в российской экономике // Journal Of Economic Regulation (Вопросы Регулирования Экономики), № 2 (том 1), 2010.
45. Ильин М.О. Возможные структурно-логические схемы научных исследований в диссертациях по магистерской программе «Экспертиза отчетов об оценке» / Известия РЭУ им. Г.В. Плеханова № 2 (16), 2014.
46. Ильин М.О. Методика экспресс-проверки и выявления нарушений в отчетах об оценке // Журнал «Регистр Оценщиков» № 16, 2014.
47. Каминский А.В. Рубикон оценочной деятельности // журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации» № 4 (139), 2013.
48. Каминский А.В., Ильин М.О., Лебединский В.И. и др. Экспертиза отчетов об оценке: Учебник –М.: Книжная Линия, 2014.
49. Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости –М.: РИО МАОК, 2005.
50. Лебединский В.И. Анализ международной практики экспертизы отчетов об оценке // журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации» № 11 (98), 2009.
51. Львов Д.С., Медведева О.Е., Микерин Г.И., Смоляк С.А. «Кадастровая стоимость –чем это грозит Москве?» (2006 г.) [Электронный ресурс] // http://www.ocenchik.ru/docs/292.html.
52. Нестеров А.В. Что рекомендуют МР по экспертизе отчетов об оценке. [Электронный ресурс] // labrate.ru: Он-лайн библиотека оценщиков. URL: http://www.labrate.ru/articles/nesterov_article_2010-1_MP.htm.
53. Палий Н.В. «О несостоятельности проведенной государственной кадастровой оценки земель крупных городов и ее причинах» // Приложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации». Выпуск 3. М.: 2004
54. Петров В.И. «Оценка стоимости земельных участков», учебное пособие / В.И. Петров; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. – 4-е изд. перераб. – М.: КНОРУС, 2012. –208 с.
55. Пылаева А.В. Проблемы классификации в кадастровой оценке и налогообложении недвижимости. [Электронный ресурс] // Институт развития территорий, https://cyberleninka.ru/article/v/problemy-klassifikatsii-v-kadastrovoy-otsenke-i-nalogooblozhenii-nedvizhimosti.
56. Шепелев В.Б. Преимущества ФСО-5 // журнал «Экономические стратегии» № 5, 2011.
57. Экспертиза отчетов об оценке в РФ // Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY» №166-177, 2008-2017 гг.
58. Appraisal Reviews and Their Importance, James R. MacCrate, 2007.
59. Appraisal Review Ethics, Max J. Derbes // Appraisal Journal 58, April 1990.
60. Appraisal Review in a Litigation Support Role, Jack P. Friedman, Nicholas Ordway // The Appraisal Journal, January, 2000.
61. Bloomberg.com, «Ohio Sues Real Estate Firms for Pressuring Appraisers», June 7, 2007.
62. Expropriation appraisal review. Sevelka, Tony // Appraisal Journal. Spring, 2008.
63. Review of Appraising the Appraisal : The Art of Appraisal Review: The Definitive Guide for Reviewers by Richard C. Sorenson. Appraisal Institute Hardcover, 1998.
64. The Review and You, Jeffrey D. Swango. URL: http://www.soazai.org/hottopics.html, 2009.
65. The Review Appraisal, Friend or Foe? By Charlie Elliott, November, 2002. URL: http://hubpages.com.
66. Why The Appraisal Review? By Charlie Elliott, March, 2004. URL: http://hubpages.com.
Прочие материалы
67. Кадастровые войны в Татарстане? // публикация НП «СРОО «Экспертный совет» – [Электронный ресурс] // srosovet.ru: сайт НП «СРОО «Экспертный совет». URL: http://srosovet.ru/press/articles/kadastrovye-vojny-v-tatarstane/.
68. Коростелев С.П. «Кадастровая оценка недвижимости с позиции профессионального оценщика». [Электронный ресурс] // http://www.ocenchik.ru/docsb/2567-kadastrovaya-ocenka-nedvizhimosti-ocenshchik.html.
69. Коростелев С.П. «Проблемные вопросы налогообложения и оценки недвижимости». [Электронный ресурс] // http://www.ocenchik.ru/docs/533.html.
70. Материалы по Оспариванию результатов определения кадастровой стоимости – [Электронный ресурс] // srosovet.ru: сайт НП «СРОО «Экспертный совет». URL: http://srosovet.ru/activities/Osparivanie_rezultatov_kadastrovoj_ocenki/.
71. Открытая Концепция развития оценочной деятельности на 2013-2017 годы – [Электронный ресурс] // srosovet.ru: сайт НП «СРОО «Экспертный совет». URL: http://srosovet.ru/info/concept.
72. Сертификация программного обеспечения – [Электронный ресурс] // srosovet.ru: сайт НП «СРОО «Экспертный совет». URL: http://srosovet.ru/activities/Certifikacija/Sertifikacija_programmnogo_obespechenija/.



Заказать учебную работу

Данный текст представлен в том виде, в котором добавлен его автором. Используйте данный текст в качестве примера или шаблона для своего научного труда. А лучше закажите уникальную работу с высоким процентом уникальности

Проверить уникальность

Внимание плагиат! Будьте осмотрительны. Все тексты перед защитой проходят проверку на плагиат. Перед использованием скачанного материала обязательно проверьте текст на уникальность и повысьте ее, при необходимости

Был ли этот материал полезен для Вас?

Комментирование закрыто.