Содержимое

Введение

Экономические отношения собственности (присвоения) составляют основу любого общества, а правовое регулирование является, прежде всего, системой норм, которые закрепляют, контролируют и охраняют данные отношения.
В условиях современной России собственность имеет исключительное значение в связи с тем, что она является базисом политических и экономических коренных преобразований, источником демократии, непременным условием построения правового государства.
Изучение такого гражданско-правового института как право собственности и, в частности, видов и форм собственности актуально для современного исследования, поскольку институт права собственности является центральным элементом правовой системы регулирования рыночных отношений. Право собственности является наиболее широким по содержанию вещным правом, дающим возможность своему обладателю-собственнику (собственникам) определять содержание и направления использования принадлежащего ему имущества, осуществлять над ним полное “хозяйственное господствование”. Ввиду обновления гражданского законодательства изучение долевой собственности имеет довольно большое значение. Также интерес для исследования представляют проблемные аспекты видов и форм собственности, в частности, вопросы соотношения видов собственности.
Проблема собственности очень актуальна и волнует большое количество людей. В наше время она стоит остро, так как субъекты данных отношений не знают некоторых положений и нюансов, что может привести к ошибкам, проблемам, чтобы этого избежать необходимо знать все тонкости института собственности.
Целью данной работы является исследование особенностей нормативно-правового регулирования права общей долевой собственности, его возникновения и прекращения.
Для решения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
-раскрыть такие понятия, как «право собственности» и «право общей долевой собственности», определить его виды и формы.
– изучить правовое регулирование отношений собственности в России;
– исследовать основания возникновения и прекращения права общей долевой собственности, особенности осуществления этого права и его защиты;
– проанализировать судебную практиу по делам, связанным с возникновением, осуществлением и прекращением права общей долевой собственности.
Предметом настоящего исследования явились правовые нормы, регулирующие право общей долевой собственности и научные труды.
Объектом исследования являются правоотношения, которые возникают в связи с реализацией права общей долевой собственности.
Достижению поставленной цели и разрешению указанных задач, способствует правильное построение структуры работы. Данная работа состоит из введения, трех глав и заключения.
Первая глава посвящена раскрытию понятия собственности, ее форм и видов, и особенностям правового регулирования отношений собственности в России.
Вторая глава раскрывает определение и суть права общей долевой собственности, порядок определения долей в праве общей долевой собственности и основания возникновения права общей долевой собственности.
В третьей главе анализируются особенности раздела имущества, которое находится в долевой собственности, и выдела доли из этого имущества, обращения взыскания на такое имущество, а также защиты права общей долевой собственности.
В настоящее время нормативную базу правового регулирования права общей долевой собственности составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и другие нормативно-правовые акты.
Несмотря на достаточно подробное нормативное регулирование права общей долевой собственности в российском законодательстве, вопросы в этой области права находят свое отражение и в трудах следующих ученых-правоведов, среди которых можно назвать Л.В.Щенникову В.В.Витрянского, Ю.А.Кабалкина, Т.Е.Абову, Е.А.Суханова, Л.В.Санникову, В.А Фогеля, А П.Фокова, К.И. Скловского и других современных цивилистов.

Глава 1. Право собственности в Российской Федерации

1.1 Понятие, формы и виды собственности в Российской Федерации

1.2 Правовое регулирование отношений собственности в России

1.1 Понятие, формы и виды собственности в Российской Федерации

Право собственности может быть рассмотрено в объективном и в субъективном смысле. В первом случае речь идет о праве собственности как юридическом институте, то есть совокупности правовых норм, значительная часть которых, имеет гражданско-правовую природу и включена в вещное право.
Однако в институт права собственности входят не только гражданско-правовые нормы. Он учитывает все нормы права, признающие, контролирующие и защищающие принадлежность материальных благ конкретным лицам. Таким образом, к ним относятся не только соответствующие нормы гражданского права, но и некоторые предписания конституционного и административно-правого характера, и даже определенные уголовно-правовые правила, которые устанавливают принадлежность имущества определенным лицам, закрепляют за ними известные возможности его использования и предусматривают юридические способы охраны прав и интересов собственника .
Иными словами, право собственности в объективном смысле представляет собой комплексный (многоотраслевой) институт права, в котором главное место занимают гражданско-правовые нормы.
В субъективном смысле право собственности, как и всякое субъективное право, представляет собой возможности поведения, разрешенного законом управомоченному лицу. С этой точки зрения оно представляет собой наиболее объемное по содержанию вещное право, дающее возможность своему обладателю – собственнику определять характер и направления использования принадлежащего ему иму¬щества, осуществлять над ним полное хозяйственное господство и устранять или допускать других лиц к его использованию.
В п.1 ст.209 Гражданского Кодекса РФ правомочия собственника раскрываются с помощью традиционной для гражданского права «триады» правомочий: владения, пользования и распоряжения, охватывающих в своей совокупности все возможности собственника .
Под правомочием владения понимается основанная на законе, то есть юридически обеспеченная возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).
Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо, по общему правилу, можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.
Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы имущества путем из¬менения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.) .
В сочетании названные правомочия обозначают все предоставленные собственнику возможности.
У собственника единовременно концентрируются все три названные правомочия. Но каждое в отдельности, а иногда и все разом, они могут принадлежать не собственнику, а иному законному, то есть опирающемуся на определенное юридическое основание владельцу имущества, например, арендатору. Последний не только владеет и пользуется имуществом собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать имущество в субаренду другому лицу, внести в имущество улучшения, то есть, в известных рамках распорядиться им.
Итак, сама по себе «триада» правомочий еще не является достаточно полной для характеристики прав собственника.
Правомочия собственника исключают всех других лиц от любого воздействия на принадлежащее ему имущество, если на то нет его воли. В отличие от этого, правомочия иного законного владельца не только не исключают прав на то же имущество самого собственника, но и возникают обычно по воле последнего и в предусмотренных им пределах.
Характеристика правомочий собственника как «триады» возможностей заключается не в количестве и не в наз¬вании правомочий, а в той мере реальной юридической власти, которая предоставляется и гарантируется собственнику действующим сводом законов.
С этой точки зрения главное, что характеризует правомочия собственника в российском гражданском праве – это наличие у него возможности осуществлять их по своему усмотрению , а именно – собственник может решать самостоятельно, что именно следует делать с принадлежащим ему имуществом, руководствуясь исключительно собственными интересами совершая в отношении этого имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие прав и законных интересов других лиц. В этом и состоит суть юридической власти собственника над своей вещью.
Определение форм права собственности имеет не только теоретическое, но и практическое значение. В зависимости от того, к какой форме и к какому виду относится право собственности, принадлежащее тому или иному конкретному лицу, определяется правовой режим имущества, составляющего объект этого права, а также те возможности, которыми располагает его собственник.
Основные формы (виды) собственности, признаваемые в Российской Федерации, перечислены в п.2 ст.8 Конституции Российской Федерации. Согласно этой нормы Основного закона ныне в РФ «признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности» .
Аналогичное положение закреплено в ст.212 Гражданского Кодекса РФ, которая этим, однако, не ограничивается, подвергая названные формы собственности дальнейшему разделению в зависимости от того, в чьей собственности находится имущество: граждан и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований.
Перечень форм собственности, данный как в Конституции, так и в ГК РФ, не является полным, поскольку сопровождается оговоркой, в силу которой в РФ признаются и другие формы собственности .
Таким образом, собственность в РФ подразделяется на частную, государственную и муниципальную. Права всех собственников защищаются равным образом. В составе частной собственности различают собственность граждан и юридических лиц. В составе государственной собственности – федеральную собственность и собственность субъектов федерации .
Если один объект принадлежит нескольким субъектам, независимо от формы собственности, которую они представляют, возникает общая собственность. Она может появиться в силу различных оснований: наследования, состояния в браке, образования крестьянского (фермерского) хозяйства, приватизации, совместной покупки вещи, совместной постройки жилого помещения, соединения и смешения вещей и т.д. Объектом права общей собственности является индивидуально-определённая вещь (жилой дом) или совокупность таких вещей (вещи, входящие в состав наследства). Для общей собственности характерна множественность субъектов права собственности, которые называются участниками общей собственности или сособственниками. Множественность субъектов права собственности на один и тот же объект и приводит к необходимости специального правового урегулирования отношений общей собственности. Это нужно для согласования воли участников общей собственности, обеспечения учёта каждым из них законных интересов не только окружающих их третьих лиц, но и остальных сособственников и т.д.
Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 244 различает два вида общей собственности: долевую и совместную .
К долевой относится собственность, при которой определена доля каждого из её участников, к совместной – собственность без определения долей.
В совместной собственности общность имущества выражена в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, членами фермерского хозяйства и т.д.) носят куда более доверительный и стойкий характер, нежели отношения между участниками долевой собственности, которые могут быть достаточно далеки, а то и чужды друг другу. Различие между видами собственности состоит в том, что «при долевой собственности доли каждого из её участников в большинстве случаев определены заранее, в то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, то есть при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части её участников» . При этом доли как при долевой, так и при совместной собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором, что подтверждается ст.39 Семейного Кодекса РФ .

1.2 Правовое регулирование отношений собственности в России

Право собственности как одна из основ конституционного строя РФ представляет собой основополагающий институт российской правовой системы. В целом можно сказать, что право собственности, т.е. закреплённое законом определённое состояние принадлежности (присвоенности) материальных благ, охраняется нормами едва ли не всех отраслей права: конституционного, уголовного, предусматривающего меры ответственности за преступное посягательство на имущество государства, юридических лиц и граждан; трудового, регулирующего, например, материальную ответственность работников за причинённый ими работодателю имущественный ущерб; земельного, семейного и др.
Основные положения, касающиеся права собственности, определяются нормами конституционного права. Например, в Конституции РФ закреплены основные формы собственности. Административное законодательство предусматривает в качестве видов наказания среди прочих возмездное изъятие и конфискацию орудия совершения или предмета административного правонарушения , которые, по сути, являются основаниями прекращения права собственности .
В последнее время становится все более актуальным вопрос об особенностях регулирования отношений собственности финансовым правом. Имущественный характер финансово-правовых отношений был давно отмечен учеными. Однако теоретические положения, разработанные для имущественных отношений, в том числе отношений собственности, редко используются при объяснении явлений, которые возникают в сфере финансовой деятельности государства и муниципальных образований. В то же время практика показала, что решение многих вопросов финансово-правового регулирования требует обращения к теории права собственности. Положения о праве собственности часто используются Конституционным Судом РФ при анализе конституционности различных финансово-правовых предписаний.
Таким, образом, можно говорить о том, что право собственности представляет собой комплексный институт права.
Но центральное место занимает, безусловно, гражданское право, и в рамках его – институты, нормы которых посвящены праву собственности . Однако этими положениями регулирование отношений собственности не исчерпывается.
Правовое регулирование отношений собственности осуществляется с помощью законов и подзаконных нормативно-правовых актов РФ. Особое место в системе регулирования отношений собственности уделено нормам международного права и международным договорам, как заключенным, так и ратифицированным Российской Федерацией.
Главное место в регулировании отношений собственности, безусловно, занимает Основной закон нашей страны – Конституция Российской Федерации (принята 12.12.1993 г.). Статья 8 ч.2 Конституции РФ гласит: «В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности» .
В современных правовых системах конституция занимает особое место среди источников права, в том числе и права собственности, так как «гражданское законодательство составляет предмет исключительной федеральной компетенции». Причина этого в том, что с переходом от простых форм организации общества к более сложным, коими являются современные правовые системы, фундаментальная природа права собственности остается неизменной. По мере возрастания уровня сложности социальной организации усложняется только правовой механизм, определяющий отношения собственности.
В российском законодательстве следующим по степени значимости после Конституции России источником является Гражданский кодекс РФ. Содержание права собственности меняется в зависимости от того, на какой основе оно осуществляется – на властной или на рыночной, а именно, от того, какие отношения имеют доминирующее значение в обществе – властные или рыночные. Наиболее сложной является ситуация, когда в основе права собственности лежит публичное начало, но осуществляется это право собственности с использованием рыночного механизма. Именно в этой ситуации оказалась Россия, когда появились и получили объективную основу конструкция расщепленной собственности, конструкция оперативного управления и др.
Регламентация права собственности стала прерогативой Гражданского кодекса РФ. Ст. 212 выделяет формы собственности, но не права собственности и прямо указывает на то, что речь идет о субъектах права собственности. Само право собственности теперь едино и не делится на формы, которым присуще особое содержание. Одинаковое для всех субъектов содержание права собственности – это принципиальное положение, определяющее новую систему права собственности. По тому же принципу построена и ч. 2 ст. 9 Конституции РФ. Об охране права именно частной собственности говорит только ст. 35 Конституции РФ, но она делает акцент на праве именно частных лиц, подчеркивая, что их право охраняется на тех же началах, что и право всех других субъектов .
Гражданский кодекс исходит из того, что понятие «форма собственности» – экономическая, а не юридическая категория. Наличие разных форм собственности неизбежно влечет появление разных прав собственности, как это имело место ранее, когда нахождение имущества в государственной или иной форме «социалистической» собственности предоставляло ее субъекту неизмеримо большие возможности, чем форма «личной собственности».
Право собственности является не только широким, но и наиболее устойчивым вещным правом в отечественном законодательстве, составляя основную юридическую предпосылку и результат нормального имущественного оборота. Поэтому закон специально регулирует не только основания приобретения права собственности (правопорождающие юридические факты – титулы этого права), но и основания его прекращения (правопрекращающие юридические факты). Последние подлежат тщательной регламентации, чтобы сохранить и поддержать «прочность» права собственности в соответствии с провозглашенным в п. 1 ст. 1 ГК РФ принципом неприкосновенности собственности. Законодателем четко установлено, что прекращение права собственности происходит лишь в случаях, прямо предусмотренных законом .

>

Доступа нет, контент закрыт

Глава 2. Правовая природа права общей долевой собственности

Тинькофф All Airlines [credit_cards][status_lead]

2.1 Понятие и особенности права общей долевой собственности

2.2 Основания возникновения права общей долевой собственности

2.3 Содержание права общей долевой собственности и его осуществление

2.1 Понятие и особенности права общей долевой собственности

Собственность есть наиболее “идеальное” вещное право, в ней в наиболее полной форме отражается природа вещных прав, так на примере собственности более всего проявляется дуализм гражданских прав (в данном случае под дуализмом понимается разделение гражданского права на вещные и обязательственные институты). Попробуем, путем анализа, определить то место в этой проблеме, на котором остановимся в нашем исследовании. Во первых, это само понятие «право общей долевой собственности» .
Как следует из п.1 ст. 244 Гражданского Кодекса РФ, общая собственность имеет место в том случае, когда имущество принадлежит более чем одному собственнику. После вышесказанного о полном господстве над вещью, составляющем основу и сущность собственности, безусловно трудно перейти к вопросу множества субъектов, обладающих полнотой власти по отношению к вещи. Ка следует из известного высказывания Г.Ф. Шершеневича: «общая собственность… представляет значительные трудности для выяснения ее юридической природы».
Как уже было отмечено в первой главе данной работы, закон определяет два вида общей собственности: долевую и совместную. К долевой относится такая собственность, при которой определена доля каждого из её участников, к совместной – собственность, где доли не определены.
В объективном смысле право общей долевой собственности – представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения по принадлежности составляющего единое целое имущества, одновременно нескольким лицам в соответствующих, определенных долях, а в субъективном смысле право общей долевой собственности – это право двух и более лиц сообща по своему усмотрению владеющих, пользующихся и распоряжающихся принадлежащим им в определенных долях имуществом, в совокупности составляющим единое целое.
Владение, пользование и распоряжение общим долевым имуществом осуществляется по согласию всех сособственников, а при не достижении согласия между всеми совладельцами, спор решается судом.
Имущество, находящееся у сособственников в долевой собственности, может быть разделено между всеми участниками долевой собственности по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, вне зависимости от желания других участников долевой собственности. Раздел имущества производится между всеми участниками общей собственности и как результат означает ее прекращение. При выделе доли из общего имущества – общая собственность сохраняется только в отношении оставшихся участников долевой собственности.
При осуществлении права собственности, связанных с владением и пользованием принадлежащей ему собственности, собственник (в том числе участник общей долевой собственности) не должен выходить за пределы своих прав. Существуют два вида предела осуществления гражданских прав: общие и частные.
Так общие пределы осуществления гражданских прав относятся ко всем правам и содержатся в нормах-принципах. (Например, как указано в п. 2 ст. 1 ГК РФ: гражданские права могут быть ограничены на основании ФЗ и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства). Нарушение общих пределов осуществления гражданских прав называют злоупотреблением правом (шикана) .
Частные пределы осуществления гражданских прав характеризуются тем, что относятся к конкретным гражданским правам и предусмотрены в специальных статьях законодательства. Также следует отметить, что в отношении долевой собственности число таких ограничений, очень значительно.
Таким образом, как уже указывалось распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по согласию всех ее участников. Характерно, что каждый участник общей долевой собственности также может самостоятельно распорядиться своей долей и для этого согласия остальных сособственников не требуется. Однако, при продаже доли постороннему лицу, остальные участники имеют право преимущественной покупки данной доли, которое заключается в том, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право перед другими участниками купли-продажи, приобрести данную долю по цене, за которую она планируется продаваться и на прочих равных условиях, исключение составляют только случаи продажи доли на публичных торгах. Рассматривая саму процедуру продажи хотим определить основные обязательные моменты данного действия: сначала продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о намерении продать ее третьему лицу. Для продажи доли недвижимости срок уведомления законодательно установлен в тридцать (30 дней). По истечении указанного срока, если сособственники не изъявили желание по приобретению данной долю, то у продавца возникает право продать данную долю третьему лицу.
Как следует из ст.212 Гражданского Кодекса РФ, круг участников общей долевой собственности законом не ограничен. Они могут представлять различные формы собственности в любом их сочетании. Возможна следующая общая долевая собственность: между гражданами, между гражданами и юридическими лицами, между юридическими лицами, между Российской Федерацией и её субъектами, между муниципальными образованиями, гражданами т.д.
По действующему в настоящее время законодательству, участниками общей совместной собственности могут быть только граждане. Сюда относятся супруги, если на их имущество распространяется законный режим имущества супругов ; члены крестьянского (фермерского) хозяйства ; члены семьи, приватизировавших квартиру с установлением на нее режима общей совместной собственности . Во всех указанных случаях допускается переход с режима общей совместной на режим общей долевой собственности.
В связи с тем, что образование общей совместной собственности допускается лишь в тех случаях, которые предусмотрены законом, и в соответствии с законом круг участников такой собственности строго определен, в законе закреплена презумпция, в соответствии с которой общая собственность на имущество предполагается является долевой. Однако, данная презумпция может быть опровергнута. В одних случаях общая собственность относится к совместной, поскольку законом или договором не установлено иное. В иных случаях самим участникам общей собственности закон предоставляет возможность выбора между правовым режимом долевой собственности или правовым режимом совместной собственности. К примеру, под первый вариант попадают случаи образования общей собственности в семье или крестьянском (фермерском) хозяйстве; под второй вариант –подпадают случаи, когда общая собственность образовывается в результате приватизации квартиры, поскольку закон допускает установление на квартиру как долевой, так и совместной собственности, оставляя выбор по данному вопросу на усмотрение самих членов семьи, которые приватизируют квартиру.
По существу же, какой либо принципиальной разницы между всеми данными случаями нет, поскольку, в конечном счете, от самих участников общей собственности зависит, будет ли установлен правой режим имущества – как долевая собственность или правовой режим имущества – как совместная собственность. Почти во всех нормах Гражданского Кодекса РФ, в который регламентируется общая собственность, идет указание на принадлежащие ее участникам доли, в частности в ст.245 ГК РФ.
Несмотря на то, что презумпция равенства долей буквально закреплена лишь применительно к общей долевой собственности, однако по существу она действует и в отношении общей совместной собственности, в том случае, когда происходит ее выделение или ее раздел, то возникает необходимость определить долю либо всех собственников, либо выделяющегося собственника. Этот вывод подтверждается, например, в пункте 1 ст.39 Семейного Кодекса, регулирующих отношения общей совместной собственности супругов, а также в пункте 3 ст.258 ГК, регулирующих отношения общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом установленные в п.3 ст.258 ГК требования, о равенстве долей членов хозяйства распространяются как на случаи раздела имущества хозяйства, так и на случай выхода из хозяйства одного из его членов.
В действующем законодательстве установлено, что каждому сособственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество. По мнению Ю.К. Толстого, такой подход обладает рядом достоинств. Во-первых, законодателем подчеркивается и обращает на себя внимание тот факт, что право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь. Во-вторых, законодателем сохраняется указание на то, что объектом этого права, имея в виду права собственности, является вещь. В-третьих, поскольку права других сособственников также распространяются на все имущество в целом, законодатель не ставит под сомнение характеристику общей собственности как собственности много субъектной. В-четвертых, поскольку право каждого сособственника выражается в определенной доле, законодателем установлена специфика долевой собственности – как особого вида общей собственности.
В юридической литературе имеются многократные попытки раскрыть содержание права, как права принадлежащее участнику общей долевой собственности, с помощью понятий о реальной и об идеальной доли. Под понятием реальная доля понимают конкретную, физически обособленную часть общего имущества, которая принадлежит каждому из сособственников. Эта используемая авторами конструкция ведет к замене много субъектной собственности, на одно субъектную. Однако специфика общей долевой собственности заключается в том, что право собственности на один и тот же материальный предмет, принадлежит нескольким лицам. Конструктивно понятие идеальной доли сводится к тому, что право на долю есть всего лишь его стоимостное выражение. Эта, так называемая конструкция, ведет к упразднению вещи как объекта общей долевой собственности, а вместе с тем, и к замене права общей долевой собственности обязательственным. Таким образом, обе эти конструкции не только не раскрывают сущности отношений общей долевой собственности, а наоборот, приводят к упразднению общей собственности как особого правового института .
В теории права существуют много мнений о том, как должно делиться право собственности, и единства в данных мнениях нет. Например предполагается, что участнику общей собственности принадлежит доля в определенной вещи, причем эта доля является как материальной, так и идеальной. Если доля материальна, так должна быть материальна сама вещь, в которой она воплощена. Однако доля еще и идеальна, так как выделяется путем идеального, мысленного, абстрактного членения вещи. Здесь прослеживается попытка объединить конструкции реальной и идеальной доли, поэтому против данного суждения могут быть выдвинуты те же возражения, которые приведены относительно указанных конструкций.
Таким образом, в законодательстве в настоящий момент закреплен подход к определению доли – как доли в праве, обладающий определенными преимуществами, по сравнению с конструкциями доли в вещи ( так называемой реальной доли) и доли в стоимости вещи (так называемой идеальной доли).
Такие понятия как делимость и раздел объектов недвижимости, не следует путать с определением долей в праве общей собственности, а также с таким понятием как определение порядка пользования общим имуществом.
В настоящий момент при анализе данного вопроса к сожалению, и на практике и в юридической литературе, руководствуясь теорией “реальных и идеальных долей”, авторы смешивают понятия “доли в праве общей собственности” и “части недвижимой вещи”.
Таких объектов вещных прав, как “доля квартиры”, “доля дома”, “земельная доля”, не существует. Доля в праве – умозрительная, идеальная конструкция, призванная регулировать правовые отношения, возникающие при поступлении в собственность нескольких лиц одной неделимой или неразделенной вещи – квартиры, дома, участка . Доли определяются в праве общей собственности , но не в самой недвижимой вещи. Доля в праве выражается в виде простой дроби и не может быть выражена в виде частей имущества (помещений, комнат, квадратных метров площади и т.п.). Наоборот, часть недвижимости – как индивидуально определенная вещь не может быть описана дробью. Если говорить о доле, то объект недвижимости (например, жилой дом) принадлежит нескольким сособственникам с определением их долей в праве общей собственности. Если же речь идет о части объекта недвижимости, то субъекту права единолично принадлежит вещь – конкретная часть жилого дома, при этом определенной площади.
Нахождение в собственности разных лиц частей недвижимой вещи, не означает одновременного существования у них права долевой собственности на целую вещь. Право собственности, как абсолютное правоотношение, по поводу конкретного объекта не допускает одновременно наличия “идеальной доли” и “реальной доли”, т.е. доля в праве собственности не может являться половиной дома или половиной квартиры с определенной площадью. Один объект гражданских прав не может состоять из других объектов, так например не может возникнуть права собственности на комнату, в том случае, если вся квартира находится в долевой собственности. Правильная логическая конструкция определяется так – «или доля в праве, или часть в объекте», но не может определяться следующим образом – «и доля в праве, и часть в объекте».

2.2 Основания возникновения права общей долевой собственности

При изучение трудов современных исследователей, становится понятно, что возникновение права собственности они связывают с наступлением определенных юридических фактов, перечисленных в главе 14 Гражданского Кодекса РФ, именуемых основаниями или способами приобретения права собственности.
В статье 218 Гражданского кодекса РФ, установлен исчерпывающий перечень оснований по приобретению права собственности, так например
– право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением законодательства и иных правовых актов, приобретается данным лицом;
– право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным ст.136 Гражданского Кодекса РФ;
– поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества».
– в соответствии с пунктом 2 ст.218 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
– в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему на день смерти имущество, переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
– в случае реорганизации юридического лица, право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица .
– в случаях и в порядке, предусмотренных Гражданским кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
– член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
– в статье 244 Гражданского кодекса РФ определено, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Таким образом имущество, может представлять собой как делимые, так и неделимые вещи. Однако, в качестве объекта общей долевой собственности оно является единым целым, так например коллекцией произведений искусства, стадом домашних животных, объектом недвижимости и т.д .
Так, по общему правилу, участники общей долевой собственности называются также сособственниками или совладельцами. В последнем случае, в формулировке совладельцы, имеется в виду не общее владение, а именно общее право собственности. По отношению к объекту собственности, все участники общей собственности выступают как единый собственник и поэтому должны, так или иначе, выражать общую волю (волю всех сособственников) в отношении предмета собственности.
В главе 16 Гражданского Кодекса РФ, отражены такие определения , как понятие и основания возникновения общей собственности. Таким образом, из вышеизложенного следует что, к отношениям возникновения права общей долевой собственности применимы все нормы о собственности. В научной доктрине традиционно выделяются такие понятия, как первоначальные и производные способы приобретения (или основания возникновения) права собственности. На практике значение этого деления заключается в том, что первоначальное приобретение права собственности не зависит от тех прав, которые имелись на ту же вещь у иных лиц, до момента приобретения права собственности данным лицом. Если данной вещи ранее не существовало, то принято говорить о возникновении права собственности впервые. Деление это достаточно условное, так как возникновение вещи требует привлечения определенного материала, и, таким образом, появление вещи, никак не связанной с другими объектами права собственности.
Необходимо подробнее рассмотреть первичные и производные основания возникновения права общей долевой собственности.
Создание или изготовление новой вещи – является распространенным первоначальным способом приобретения права собственности. Как установлено статьей 219 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права.
Например, здесь можно выделить, индивидуальное жилищное строительство на специально отведенном для этих целей земельном участке, являющееся наиболее распространенной формой приобретения права собственности. На основании положения, закрепленного в ст. 219 Гражданского Кодекса РФ, можно говорить о строительстве на данном земельном участке любого объекта недвижимости, в результате которого возникает право собственности на этот объект, в том числе и право долевой собственности.
Рассмотрим данный способ возникновения права, права общей долевой собственности, на примере строительства жилого дома. В соответствии с ч.2 ст.16 Жилищного Кодекса РФ: жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Во первых для того, чтобы обзавестись индивидуальным жилым домом с подсобным хозяйством, дачей или загородным домом, необходим прежде всего земельный участок. Земельные и жилищные правоотношения имеют между собой тесную связь. Ряд новых законодательных актов о правах граждан в земельной сфере, принятых в последнее время, открывают новые возможности для решения жилищных проблем.
Как установлено законодательно, и отражено в судебной практике, лицо, осуществившее самовольную постройку, которой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на не отведенном для этих целей земельном участке, в порядке установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получение на это необходимых разрешений, или с существенным нарушением градостроительных норм и правил, не приобретает на нее право собственности. Такое лицо не в праве распоряжаться постройкой . Данное правило распространяется и на случаи самовольного возведения строений несколькими участниками строительства .
Право собственности на жилой дом, который является объектом недвижимости, чья регистрация обязательна по закону, подлежит государственной регистрации в федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном в области государственной регистрации .
При совместном строительстве объекта недвижимости несколькими лицами, или при сделке, когда один объект поступает в долевую собственность нескольких лиц, право собственности возникает с момента его государственной регистрации, все указанные собственники должны одновременно подать заявление о регистрации права.
Основанием возникновения права общей долевой собственности чаще всего являются сделки, в соответствии с которыми в собственность нескольких лиц поступает целое, неделимое имущество. Например, если покупателями одного здания являются несколько лиц, либо наследники получают после смерти наследодателя один объект недвижимости.
Так например, п.2 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ описывает производные способы приобретения права собственности, среди которых основную роль играют договоры о передаче собственности – купля-продажа, мена, дарение, иные сделки об отчуждении имущества. Следует отметить, что такой договор может быть заключен не только с собственником. Обратим внимание на то, что не случайно в данной статье говорится, что условием заключения договора об отчуждении вещи является наличие собственника, но в ней не сказано, что только собственник вправе отчуждать вещь. В большинстве случаев договор об отчуждении вещи совершается непосредственно собственником. Однако, в ряде случаев стороной договора об отчуждении является не собственник, а иные лица. В основном они действуют в интересах собственника, например, комиссионер, доверительный управляющий, предприятие, владеющее имуществом на вещном праве, и т.д. Впрочем иногда продавец, не являясь собственником, преследует интерес иных лиц (например, ломбард), либо выполняет публичные функции, не совпадающие с интересами собственника. Так, например поступает судебный пристав, который в качестве продавца организовывает публичные торги, по требованию кредиторов собственника или залогодержателя.
Наиболее распространенным видом сделки, на основании которой лицо (покупатель) приобретает право собственности, в том числе и общей долевой собственности, безусловно является договор купли- продажи. На основании заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества, покупатель или несколько покупателей приобретают имущество в собственность или в общую долевую собственность. Абсолютно такая же ситуация возникает и с заключением договора дарения, однако право собственности, в том числе и общей долевой собственности на имущество здесь возникает безвозмездно. Рассмотрим, что возникает в результате заключения договора мены, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Так в статье 570 Гражданского Кодекса РФ указано: если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.
Одним из самых востребованным и одновременно наиболее проблемным в настоящее время способом приобретения права общей долевой собственности является приватизация. Приватизация жилья означает бесплатную передачу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилых фондах .
Все члены одной семьи и каждый из них в отдельности, прежде чем решиться на приватизацию, бесплатное приобретение в собственность занимаемого ими помещения, должны четко определиться нужна ли им квартира в качестве собственного имущества, какой выбрать вид собственности, должны оценить правовые и материальные последствия этого акта и материальные возможности семьи, очень важное значение имеют и сложившиеся отношения в семье.
С позиции закона нормативно-правовым актом, регулирующим данную сферу правоотношений, является Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации. С введением нового акта правового регулирования жилищных отношений в Российской Федерации изменились принципы и подходы к институту приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов социального использования.
Еще одним из способов приобретения права собственности является следующий: общая собственность возникает в силу договора простого товарищества на имущество, внесенное товарищами, а также на имущество, созданное в результате совместной деятельности (правила возникновения общей долевой собственности в таких случаях регулируется положениями Гражданского кодекса РФ).
Так например, в соответствии со ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или для достижения иной, не противоречащей закону цели. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. В представленной ситуации круг участников права общей долевой собственности законодательно сужается.
Все то, что товарищ вносит в общее дело, признается вкладом товарища, в том числе деньги, другое имущество, профессиональные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если из договора простого товарищества не следует иное или иное не следует из фактических обстоятельств. По соглашению между товарищами производится денежная оценка вклада.
Как следует из закона, внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.
Наиболее распространенным способом приобретения гражданами квартир в строящихся домах, в настоящее время явилось заключение ими с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договоров, по условиям которых граждане становятся соучастниками в организации строительства, а в качестве вклада в совместную деятельность вносят денежные средства. Обычно, подобные отношения оформляются договором о совместной деятельности и долевом участии в строительстве. По условиям заключенных таких договоров, в результатам такого рода совместной деятельности, граждане становятся совладельцами жилого дома, т.е. имеет место возникновение права общей долевой собственности.
При исполнении таких договоров, по мнению хозяйствующих субъектов, возникают правоотношения, регулируемые главой 55 ГК РФ “Простое товарищество”, и на них не распространяется действие Закона Российской Федерации “О защите прав потребителей”.
Анализируя судебную практику можно сделать вывод о том, что суды по-разному подходили к вопросу о том, каким законом следует руководствоваться при рассмотрении споров, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов.
В конце концов, судебная практика пришла к единству в том, что, определяя характер договора, необходимо с достоверностью установить его цель, преследуемую гражданами при его заключении, предназначение внесенного паевого взноса, право на участие в управление общими делами, право на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Указанное обстоятельство дало основание применения к правоотношениям сторон положений ст. 740 Гражданского Кодекса РФ, о договоре строительного подряда.
Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ “О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей” – в иных случаях, отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
То обстоятельство, что в договоре может иметь место пункт о праве на переуступку доли в строительстве квартиры другому лицу, само по себе по существу не меняет содержания фактически заключенного между сторонами договора строительного подряда.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который сегодня действует на территории Российской Федерации, направлен на то, что у право применителя не должно возникать явных проблем с определением правовой природы договора о долевом участи в строительстве и не должны путать его с договором простого товарищества. В качестве специального основания возникновения права общей долевой собственности, можно выделить договор долевого участия в строительстве, положения о котором регламентированы специальным нормативно-правовым актом.
По данному договору, по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов, передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
при возникновении права собственности на объект долевого строительства.
У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства, одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Снова возвращаясь к договору простого товарищества, как основанию возникновения права общей долевой собственности, следует отметить, что участники договора простого товарищества не приобретают права общей долевой собственности на создаваемое имущество до того, как оно создано, или до того, пока действует договор, в рамках которого оно создается. В то же время общецелевая специфика отношений простого товарищества, требующая сближения интересов сторон в процессе его исполнения, обусловила диспозитивное правило статьи 1043 Гражданского Кодекса РФ, согласно которому товарищи приобретают право общей долевой собственности на то, что ими вложено в совместную деятельность.
Анализируя практику следует отметить следующее, что на практике это, в частности, означает, что участник действующего договора простого товарищества не вправе требовать признания за ним права на долю в праве собственности на не завершенную созданием новую вещь Товарищ не вправе ставить вопрос о признании права на долю в общей собственности на имущество, которое должно быть создано согласно договору, до его создания, поскольку право собственности (в том числе и общей) возникает только на реально существующее индивидуально определенное имущество.
Как следует из судебной практики, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил решение суда, которым были удовлетворены исковые требования участника договора простого товарищества о признании права собственности на конкретные квартиры в не завершенном строительством доме. При этом Президиум исходил из того, что на момент разрешения спора жилой дом не был построен, то есть в качестве обусловленного договором недвижимого имущества не существовал, следовательно, не мог быть объектом собственности.
Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.
С момента прекращения договора простого товарищества его участники несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц .
Раздел имущества, находившегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих прав требования осуществляется в порядке, установленным ст.252 Гражданского кодекса РФ.
Как следует из ст. 1053 ГК РФ, товарищ, внесший в общую собственность индивидуально определенную вещь, вправе при прекращении договора простого товарищества требовать в судебном порядке возврата ему этой вещи при условии соблюдения интересов остальных товарищей и кредиторов.
В контексте рассмотрения оснований возникновения права общей долевой собственности, можно рассмотреть особенности возникновения права общей долевой собственности на имущество в многоквартирном жилом доме.
В соответствии со ст.36 Жилищного кодекса РФ: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме). Что касается земельного участка, то границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Соответственно, лицо, приобретающее в собственность квартиру в многоквартирном жилом доме, по любому из оснований приобретения права собственности, установленных Гражданским Кодексом РФ, приобретает право общей долевой собственности на помещения в этом жилом доме, не являющимися частями квартир и предназначенные для обслуживания, т.е. долю в общем имуществе многоквартирного жилого дома.
Определенной спецификой отличается приобретение права общей долевой собственности по наследству – производный способ приобретения права собственности. Примером приобретения права общей долевой собственности по наследству является оформление наследственных прав несколькими наследниками по закону или по завещанию.
Также общая долевая собственность может быть создана путем заключения соглашения в отношении делимых вещей. Так например, если несколько собственников соединяют принадлежащие им стада домашних животных и создают общее стадо, то возникают отношения общей долевой собственности, а именно, собственники несут общие расходы и риски, вместе участвуют, в том числе и в получении доходов. Путем заключения соглашения, общая долевая собственность может быть создана и в следующем случае, а именно когда собственники какой-либо серийной продукции (бытовой техники, оборудования и т.д.) договариваются с одним перевозчиком о транспортировке всех вещей в связи с тем, что они объединяются, и собственники несут общие риски и расходы. Целью такого соглашения может быть и последующая реализация всей партии с распределением доходов между сособственниками.
Здесь следует сказать, что все основания приобретения общей (долевой) собственности невозможно закрепить в отдельных нормах Гражданского Кодекса РФ. Однако, способы приобретения права общей долевой собственности требуют законодательного регулирования и четкой регламентации возникновения их вещно-правовых связей, так как приобретение права собственности совершается по основаниям, прямо предусмотренным законом, с тем, чтобы у приобретателя не было повода усомниться в «чистоте» приобретенного права собственности.

2.3 Содержание права общей долевой собственности и его осуществление

Сущность права общей долевой собственности заключается в том же, в чем состоит и право собственности. Но так как субъектом права общей долевой собственности является не одно лицо, а несколько лиц, то и осуществление права собственности предполагает участие всех совладельцев, которое заключается в том, что все они владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащей им всем вещью по общему согласию.
Как следует из Конституции Российской Федерации: она гарантирует право каждого иметь в собственности имущество, т.е. владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защиту собственности, ее охрану законом (статьи 8 и 35, части 1 и 2).
В цивилистической литературе, традиционно принято считать, что содержание права общей долевой собственности составляют принадлежащие сособственникам правомочия по владению, распоряжению и пользованию общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности не зависимо от размера своей доли имеет один голос. Впрочем, практического значения, как мы сейчас увидим, это не имеет. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех собственников. Если же согласие достигнуть не удалось, то определение последствий возникших разногласий зависит от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или касаются правомочия по распоряжению имущества. Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, имеет право обратиться в суд. Если же разногласия касаются права распоряжения имуществом находящимся в долевой собственности, то возникший между сторонами спор в судебном порядке урегулирован быть не может. При осуществлении права общей собственности, не имеет значения, в принципе, какой долей располагает каждый из собственников, однако размер доли подлежит учету при распределении приносимых общим имуществом доходов и плодов, падающих на нее расходов и обременений, как отражено в ст.ст.248-249 Гражданского Кодекса РФ.
Общепризнанным считается, что главную роль играют правомочия сособственников в отношении всего общего имущества. Так же, как и при одно субъектной собственности, к числу правомочий сособственников долевой собственности относят правомочия владения, пользования и распоряжения ими общим имуществом. Однако, несмотря на то, что используется привычная для права собственности “триада”, множественность лиц на управомоченной стороне, отношения собственности обусловливает определенную специфику осуществления указанных правомочий. Характерным для общей долевой собственности является наличие следующих двух моментов: во-первых, появляется элемент управления общим имуществом, выражающийся в необходимости согласования при определении порядка владения и пользования, и, во-вторых, осуществление сособственниками правомочий владения и пользования общим имуществом связано с размером принадлежащей сособственнику доли в праве собственности. Что касается распоряжения имущества находящегося в долевой собственности, то размер доли здесь принципиального значения, как правило, не имеет. Здесь важен факт получения согласия сособственника на совершение сделки по распоряжению общим имуществом .
Впрочем, и элемент управления, и размер долей сособственников, оказывающие влияние на осуществление правомочий владения и пользования общим имуществом, направлены на обеспечение интересов сособственников, которое, по всей видимости, невозможно достичь без определения границ возможного поведения каждого из них. Такие границы можно назвать «внутренними пределами».
Следует отметить, что помимо «внутренних пределов», свойственных для права общей долевой собственности, существуют общие пределы осуществления права собственности на жилые помещения. Например, к таким пределам законодатель относит возможность использования жилья по его целевому назначению, то есть для проживания граждан; которая предусматривает необходимость надлежащего обращения с жилым помещением, соблюдение санитарно-гигиенических требований, а также строительных норм и правил.
Рассмотрим такое требования законодательства, как необходимость общего согласия сособственников при осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения ими общего имущества. Следует отметить, что когда такое согласие не достигнуто, законодатель, закрепляя общее требование о наличии согласия всех сособственников при осуществлении владения, пользования и распоряжения, по-разному разрешает данную ситуацию.
Как следует из анализа ст. ст. 246 и 247 Гражданского кодекса РФ, если согласие между совладельцами не достигнуто, то последствия разногласий определяются в зависимости от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или касаются правомочия распоряжения общим имуществом. В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. Как видим данное правило не содержит никаких оговорок или условий. Несколько иначе законодатель определяет правило, содержащееся в п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемым судом. Таким образом, если разногласия касаются правомочия распоряжения общим имуществом, таким например как: два сособственника желают общее имущество продать, а третий возражает против продажи, такие спорные отношения не могут быть урегулирован в судебном порядке. Суд не правомочен определить способ распоряжения общим имуществом. Установленный законодательно принцип взаимного согласия должен действовать без каких-либо изъятий. Два сособственника могут продать свои доли, но навязать третьему продажу своей доли, а, следовательно, и всего общего имущества в целом они не вправе. Данное правило очевидно является результатом последовательного проведения в нормах гражданского права принципа неприкосновенности и защиты права собственности.
Что касается осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом, то в случае возникновения разногласий между сособственниками, сособственник не согласный с принятым решением, вправе обратиться в суд. Обращение в суд является в данном случае средством урегулирования возникшего между участниками права общей долевой собственности разногласия. Решение, вынесенное судом, является обязательным для сторон, следовательно, они должны исполнить его независимо от своей воли, что подтверждает ранее выдвинутое мнение, согласно которому общее согласие не исключает присущего общей долевой собственности ограничения сособственников, в их субъективных правах.
Например, при определении порядка владения и пользования жилым помещением во внимание могут приниматься следующие факты: сложившийся порядок пользования; интересы, как большинства, так и меньшинства. Решающим при этом должно оставаться обеспечение нормальных условий проживания всех сособственников. Устанавливаемый порядок владения и пользования во многом будет зависеть от свойств самого жилого помещения (наличие нескольких комнат, размер жилой площади) .
Рассмотрим возможную ситуации, при которой участник долевой собственности произведет неотделимые улучшения в данном имуществе. В этом случае он по закону имеет право на увеличение своей доли в общем имуществе. При этом улучшения будут распространяться именно на все общее имущество, даже в том случае, когда в соответствии с соглашением между сособственниками о порядке пользования общей собственностью, каждый из участников общей собственности имел право пользоваться только определенной частью и улучшения были сделаны только в этой части. Также эти улучшения должны быть произведены с согласия других сособственников. Соответственно если неотделимые улучшения, не соответствуют общей воле, не дают права на увеличение доли. Соглашение о производстве этих улучшений необязательно должно быть соответствующим образом оформлено: оно может вытекать из условий договоренности о порядке использования объекта. Так например, если на одном из участников общей собственности лежат обязанности, связанные с отоплением, то он может изменить систему отопления без предварительного согласия с остальными сособственниками. Сами улучшения должны по определению улучшать качества объектов недвижимости. Например, возведение перегородок в доме не обязательно улучшают потребительские качества этого дома.
Более того, в жилом помещении, находящемся в общей долевой собственности, может возникнуть необходимость в проведении ремонтных работ для того, чтобы исправить возникшие неисправности, которые потенциально могут повлечь разрушение объекта. Если кто либо из сособственников произведет их без получения предварительного согласия остальных сособственников, то последние должны компенсировать эти затраты тому кто их производил. В случае отказа сособственников компенсировать расходы, тому сособственнику, кто их производил, возникает обязательство по взысканию, основанное на неосновательном обогащении.
Если обратиться к анализу осуществления правомочий владения и пользования таким видом имущества, как жилое помещение, нужно отметить то, что в литературе можно встретить различную терминологию по данному вопросу: выдел в пользование; раздельное пользование; распределение пользования. Предполагаем, что в тех случаях, когда речь идет об установлении порядка владения и пользования жилым помещением, следует использовать термин «распределение пользования», поскольку употребление первых двух (выдел в пользование и раздельное пользование) может иметь своим результатом отождествление различных правовых конструкций: прекращение права общей долевой собственности посредством выдела или раздела и установление порядка владения и пользования жилым помещением. При детальном рассмотрении монографий авторов, использующих термины «выдел в пользование» или «раздельное пользование», можно без труда обнаружить этот недостаток. Так например Маслов В.Ф. указывает: «В пользование могут выделяться только изолированные помещения, а не части жилых комнат». Требования о предоставлении в пользование сособственника изолированной жилой комнаты необходимо соблюсти, т.к. это является одним из обязательных условий при выделе доли из общей долевой собственности, и не является обязательным условием при установлении порядка владения и пользования жилым помещением.
При анализе судебной практики усматривается, что судебная практика идет по следующему пути, в соответствии с которым в отличие от выдела, при определении порядка владения и пользования общим имуществом, сособственнику передается в пользование конкретная часть жилого помещения, при этом помещение может быть и неизолированным.
Соответственно, не имеет решающего значения при определении порядка владения и пользования жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, возможность предоставления каждому из сособственников изолированной комнаты. Однако, следует признать недопустимым положение, когда одному из сособственников отводились бы только места общего пользования, поскольку последние не предназначены непосредственно для проживания. В связи с вышеизложенным не могут быть удовлетворены заявления сособственников об определении порядка пользования в однокомнатной квартире. В месте с тем, не исключена возможность определения порядка совместного пользования таким жилым помещением как однокомнатная квартира.
В вопросе определения порядка пользования жилым помещением, сособственникам было бы желательно достигнуть соглашения по соответствию между предоставляемым ему в пользование размером площади и размером его доли. Закон не устанавливает обязанности выполнения данного требования. Тогда, когда не представляется возможным достигнуть соглашения по соответствию предоставляемым ему в пользование размером площади и размером его доли., сособственники вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на их долю, соответствующей компенсации . К примеру, формой такой компенсации, могут выступать периодические платежи в виде квартирной платы за пользование той частью жилого помещения, которая превышает размер доли в праве собственности, принадлежащей сособственнику.
Анализируя судебную практику, находим что предлагается также иной способ урегулирования разногласий: «Судебным решением размеры долей в праве собственности приводятся в соответствие с произведенным разделом пользования, стороне, которая при этом лишается определенной части в праве собственности, присуждается возмещение в сумме стоимости отчуждаемой части за счет той стороны, размер доли которой относительно увеличился».
Однако представляется, что предложенный способ урегулирования спорных отношений между сособственниками едва ли можно признать правильным с точки зрения действующего законодательства уже хотя бы потому, что он предоставляет суду возможность лишить собственника определенной части прав в отношении принадлежащего ему имущества против его воли. Данное обстоятельство со всей очевидностью не согласуется как с принципом неприкосновенности и защиты права собственности, так и с другими положениями главы 16 Гражданского Кодекса РФ, устанавливающими правило, в соответствии с которым прекращение права собственности посредством выплаты компенсации возможно только с согласия сособственника. Условия же, при наличии которых допускается выплата компенсации против воли сособственника, вряд ли можно считать имеющими место, поскольку выплата компенсации возможна только в тех случаях, когда сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Наличие же интереса в пользовании общим жилым помещением подтверждается предоставлением сособственнику соответствующей его части. Более того, выплата компенсации с последующим прекращением права собственности есть один из способов, используемых при выделе, а не при установлении порядка владения и пользования жилым помещением. Использование самостоятельно судом комбинации определения порядка владения и пользования жилым помещением и выдела доли представляется сомнительным с процессуальной стороны, поскольку означает такое изменение предмета первоначально заявленного иска, которое влечет за собой изменение его юридического основания.
Другим, часто встречающимся способом урегулирования разногласий между сособственниками является перестройка жилого помещения, например, превращение проходных и смежных комнат в изолированные, расширение жилых комнат за счет кухонь, коридоров. Суды разрешая данные вопросы обычно узаконивают данную перестройку жилого помещения, только в том случае, если на это согласны спорящие стороны, поскольку перестройка влечет изменение объекта права собственности. В связи с тем, что вопрос о перестройке имеет техническую основу, то в судебном процессе по таким делам назначается судебная строительно-техническая экспертиза, либо если данный вопрос решается внесудебным порядком, сособственникам необходимо получить заключения соответствующих органов архитектуры и градостроительства о возможных вариантах перестройки, так как подобные действия не должны ослаблять несущую способность здания, не нарушать систему функционирования инженерных коммуникаций, механического и иного оборудования.
Обращение сособственников в суд, для определения порядка владения и пользования жилым помещением является скорее исключением, чем закономерностью. Как показывает практика, в большинстве случаев определение порядка владения и пользования жилым помещением устанавливается по соглашению между сторонами.
Абсолютно очевидно, что данное соглашение представляет собой сделку – двустороннюю, либо многостороннюю, в зависимости от числа сособственников, проживающих в жилом помещении. С этим связаны весьма важные последствия данной слелки, среди которых то, что данное соглашение подчиняется требованиям о действительности сделок, требованиям правил об оферте и акцепте, когда соглашение должно быть признано достигнутым, и др. Как и всякое другое соглашение, оно направлено на достижение определенной цели, связанной либо с установлением и прекращением гражданских прав, либо с их изменением. Как результат заключения данного соглашения происходит преобразование правомочий владения и пользования всем общим имуществом в правомочия владения и пользования предоставленной сособственнику частью общего имущества. В соответствии с указанным соглашением сособственник утрачивает возможность пользоваться помещением, предоставленным другому участнику общей долевой собственности, однако не лишается его права собственности, которое распространяется на весь объект в целом.
Здесь также хотим отметить имеющуюся проблему. Одной из разновидностей общей долевой собственности является собственность на общее имущество многоквартирного дома, распоряжение которой по факту не реализуемо. Не приобретает самостоятельного юридического значения доля в общем имуществе многоквартирного дома. Как следует из появившегося в литературе утверждения, что речь идет об общей неделимой собственности, с чем можно вполне согласиться. При совершении сделок с жилыми помещениями, в результате которых возникает право собственности на них, одновременно возникает право общей долевой собственности на объекты общего пользования данных жилых помещений. Например, если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом права собственности на нее, происходит и переход прав на места общего пользования квартиры, такие как кухня, коридор, ванная комната и др., и места общего пользования многоквартирного дома. К таким местам общего пользования закон относит общие помещения дома, такие как подвалы, чердаки, лифты, лестничные клетки и др., несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами и/или внутри квартиры. Субъектами права общей долевой собственности на это имущество являются все собственники помещений в многоквартирном доме.
Правомочия субъекта общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеют ограниченный характер и заключаются прежде всего, в невозможности выделить свою долю в натуре. Так, в соответствии с п. 4 ст. 37 Жилищного Кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Произвести отчуждение части доли в общей долевой собственности участник общей долевой собственности не может, поскольку доля в праве не рассматривается как вещь и соответственно к ней неприменимы правила о делимости вещей. Действующее законодательство не дает ответ на такой вопрос, можно ли распорядиться частью доли, произвести отчуждение части доли, думается такое вряд ли возможно, так как для того чтобы долю разделить на несколько частей, необходимо произвести ее отчуждение нескольким лицам по одной сделке.
Хочется обратить внимание на особенности осуществления права собственности участниками простого товарищества. Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при не достижении согласия в порядке, устанавливаемом судом. Договором простого товарищества определяются обязанности товарищей по содержанию общего имущества, а также порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей. Если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей, прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело. Соглашение, об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли, ничтожно.
В соответствии со ст. 1049 Гражданского Кодекса РФ, кредитор участника договора простого товарищества вправе предъявить требование о выделе его доли в общем имуществе в соответствии со статьей 255 Гражданского Кодекса РФ, то есть, обратив взыскание на долю в общем имуществе товарищей.
Если иное не предусмотрено соглашением сторон, при прекращении договора простого товарищества вещи, переданные в общее владение и (или) пользование товарищей, возвращаются предоставившим их товарищам без вознаграждения.
Законодатель прямо связывает долю лишь с правомочием распоряжения . Здесь необходимо различать правомочия сособственников в отношении всего общего имущества и относительно доли сособственника. Относительно таких правомочий, как владение и пользование, ГК РФ говорит только применительно к части имущества, находящегося в фактическом пользовании сособственников, – “реальная доля”. Стоит отметить, что, поскольку распределить пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, в ряде случаев не представляется возможным, категория “реальная доля”, а также соответствующие правомочия владения и пользования ею имеют ограниченное действие.
Правомочие распоряжения долей занимает особое место в содержании права общей долевой собственности. Данное обстоятельство обусловлено, прежде всего, возможностью его реализации независимо от согласия остальных участников. Как следует из п. 2 ст. 246 Гражданского Кодекса РФ, каждый из сособственников вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать свою долю в залог либо распорядиться ею иным образом. Другие сособственники обязаны не препятствовать этому участнику в осуществлении его права. Очевидно, что перечень действий по распоряжению долей не является исчерпывающий, это следует из слов «либо распорядиться иным образом». В данном перечне действий по распоряжению имуществом, не включена возможность распорядиться долей посредством передачи ее в найм. Правомочие по передаче жилых помещений по договору найма, имеет особое значение для сособственников жилых помещений в многоквартирных домах.
Совершенно очевидно, что о предоставлении жилого помещения во временное владение и пользование можно говорить только применительно к имуществу, а не о доле в праве собственности, поскольку последняя лишена материальности. Также очевидно, что имущество, передаваемое по договору найма, должно быть определенным . Если в результате заключенного соглашения, об определении порядка владения и пользования квартирой, принадлежащей на праве общей долевой собственности, за сособственниками закрепляются помещения, удовлетворяющие таким требованиям, представляется, что нет оснований для установления запрета на совершение подобных сделок. Несовместима общая собственность с принудительным определением состава ее участников, поэтому прежде всего собственность на социальные объекты (жилые дома, квартиры и т.п.), несовместима с принудительным определением состава ее участников. Это обстоятельство определяется тем, что личность последних играет определенную роль. Сособственникам совсем не все равно, кто является носителем аналогичных прав, с кем, возможно, придется совместно осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. В связи с этим законодатель устанавливает определенный способ осуществления правомочия распоряжения применительно к случаям продажи и мены.
С соблюдением установленного законом требования – соблюдение признаваемого за участниками права общей долевой собственности права преимущественной покупки может быть осуществлено распоряжение сособственником принадлежащей ему долей посредством продажи или мены.
Также необходимо обратить внимание на то, что в основе данного подхода лежит конструкция доли в объекте, ибо только при этом можно говорить о «правах на чужую вещь». С позиции действующего законодательства такой подход вызывает сомнения. Как отмечалось ранее, имущество, находящееся в общей долевой собственности, должно рассматриваться как единый объект. Имущество в целом, а не какая-нибудь его отдельная материальная либо мысленная часть является объектом долей в праве собственности, принадлежащих сособственникам. Приобретая долю в праве собственности, принадлежащую другому участнику, сособственник увеличивает объем своих прав, однако при этом объект остается прежним, т.е. право преимущественной покупки предоставляет собственнику возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь .
По ряду моментов право преимущественной покупки существенно отличается от правомочий владения, пользования или распоряжения. Право преимущественной покупки осуществляется в отношении доли в праве собственности, принадлежащей другому сособственнику, вследствие чего предмет указанного права от правомочий владения, пользования и распоряжения отличается. Помимо прочего, право преимущественной покупки не может быть уступлено другим лицам, без передачи самой доли в праве собственности .
В предоставлении сособственникам возможности приобрести продаваемую долю в праве собственности, преимущественно перед посторонним лицом, на равных с ним условиях, в этом и заключается право преимущественной покупки. Свое отношение к предстоящей продаже доли остальные сособственники могут выразить лишь в форме согласия на покупку доли либо в отказе от ее приобретения. Поэтому, следует согласиться с мнением о том, что закон охраняет интересы участников общей собственности, не затрагивая интересов лица, желающего распорядиться своей долей. На основании вышеизложенного, представляется интересным сопоставление порядка осуществления правомочия распоряжения долей, установленного Гражданским Кодексом РФ, и процедуры государственной регистрации, закрепленной в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
При более глубоком сопоставлении положений ГК РФ и ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нельзя было не заметить имеющиеся противоречия. В соответствии со ст. 24 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” к заявлению о государственной регистрации доли в праве собственности должны прилагаться в письменной форме соглашения других участников, которые оформляются каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или должны быть нотариально заверены, в противном случае регистратор обязан был приостановить государственную регистрацию на два месяца. И только если в течение указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не представляли нотариально заверенные возражения, государственная регистрация проводилась без их согласия.
Таким образом, установленная ранее процедура регистрации по общему правилу исходила из необходимости предоставления согласия со стороны других участников права общей долевой собственности. Это обстоятельство требовало разъяснений, поскольку, как отмечалось ранее, по смыслу ст. 250 Гражданского Кодекса РФ сособственник не должен спрашивать согласия на продажу своей доли. Свое отношение к предстоящей продаже доли остальные сособственники имеют право выразить лишь в форме согласия на покупку доли, либо в форме отказа от ее осуществления. В связи с этим, очень часто можно было наблюдать такую ситуацию, когда сособственник-продавец, надлежащим образом исполнявший возложенные на него ст.250 Гражданского Кодекса РФ обязанности, не мог передать принадлежащую ему долю приобретателю в силу уклонения других участников права общей долевой собственности от оформления своего согласия, либо отказа. Соответственно государственная регистрация приостанавливалась на два месяца, в течение которых приобретатель нес определенные расходы.
По своей сути, данная процедура сводила на нет положения Гражданского кодекса, устанавливая разрешительный, со стороны других участников права общей долевой собственности, порядок осуществления правомочия распоряжения долей.

Доступа нет, контент закрыт

Глава 3. Особенности прекращения права общей долевой собственности

3.1 Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

3.2 Особенности обращения взыскания на имущество, находящегося в общей долевой собственности

3.3 Защита права общей долевой собственности

3.1 Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

Существует несколько предпосылок прекращения права общей долевой собственности. Все эти предпосылки можно разделить на две группы. К первой группе относятся основания, которые прекращают право собственности в принципе, как токовое и, следовательно, они относятся как к индивидуальной, так и к общей долевой собственности: гибель вещи, переход права собственности на нее к другому лицу и т.п. К второй группе относятся иные способы прекращения права собственности: раздел собственности, или выделение доли из общей долевой собственности. Необходимо понять взаимосвязь между ними. Выделение доли из общего имущества и правоотношения при разделе общего имущества имеют много общего: и выдел, и раздел объединяет одно и тоже – стремление кого-либо из сособственников индивидуализироваться; общими в данных правоотношениях являются способы выдела и раздела. Но не смотря на их сходство, они имеют и различия. Дело все в том, что последствие выдела и раздела, как правило, различны. Так например, если при разделе общая долевая собственность прекращается для всех ее участников, то при выделе – общая долевая собственность прекращается только для того, чья доля из общей долевой собственности выделяется. Однако, если требование о выделе доли из общего имущества заявляется одним из двух сособственников, то фактически наступает раздел данного имущества, так как другой участник долевой собственности фактически также становится полноправным собственником.
В связи с тем, что правоотношения, возникающие при выделе доли, имеют много общего с правоотношениями при разделе, то становится понятным, почему нет отдельной нормы о разделе, а на оборот, данные правоотношения объединены одной нормой, вместе с выделом в рамках одной статьи .
В соответствии с вышеизложенным материалом, считаю более правильным и удобным начать рассмотрение данных правоотношений с основания прекращения права общей долевой собственности на примере выдела.
Согласно п. 2 ст. 252 Гражданского Кодекса РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Таким образом, право на выдел является элементом права стороны распоряжаться своей долей, а, следовательно, другой сособственник также вправе в любой момент заявить о своем требовании о выделе. В соответствии с действующим законодательством, правомочие нельзя ограничить одним соглашением сособственников, т.к. при не достижении участниками долевой собственности соглашения между собой, вопрос о выделе доли из общего имущества решается в судебном прядке, по исковому заявлению заинтересованной стороны.
Выделение участником общей долевой собственности своей доли в жилом помещении расположенном в многоквартирном доме может осуществляться, путем выделения жилого помещения, соразмерно доле в праве собственности, либо при наличии согласии других участников долевой собственности путем выплаты финансовой компенсации. Сособственники вправе сами определить при взаимном соглашении, какой будет способ выдела доли. Если же соглашение не будет достигнуто, возникнут разногласия, каждый из участников долевой собственности может обратиться в суд, с требованием выдела своей доли из общего имущества в натуре .
При рассмотрение данных дел в суде, суд учитывает заявленные требования одного из сособственников, однако также учитывает и права других сособственников данного выдела, выбирая тот вариант выдела, подготовленный судебной экспертизой который является наиболее удобным не только для выделяющегося совладельца, но также для всех остальных собственников. Вместе с тем, выдел доли из общего имущества в жилом помещении- квартире, расположенном в многоквартирном доме не представляется возможным, в связи с тем что невозможно выделить долю в местах общего пользования (ванная, туалет, коридор, кухня), поэтому возможно только определение порядка пользования жилым помещением – квартирой, с определением для всех совладельцев если это возможно отдельных комнат в данной квартире, а места общего пользования остаются в общей совместной собственности совладельцев.
Если речь идет о выделе доли из общего имущества – жилого дома, и соглашение о способе выдела сторонами так и не было достигнуто, то по иску любого совладельца его имущество выделяется в натуре, при этом если имущество определено судебным экспертом как подлежащее разделу, без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению, то сторонам определяется отдельная часть дома, изолированная от других частей, с отдельным выходом. Если доля выделяющегося совладельца незначительная и он не имеет существенного интереса в использовании данного имущества, суд по требованию выделяющегося сособственника может прекратить права долевой собственности участника долевой собственности имеющего незначительную долю, с выплатой ему компенсации тем сособственником в пользу которого данная доля присоединяется.
Таким образом, в тех случаях, когда выдел доли невозможен без ущерба имуществу, под которым понимается невозможность использования данного имущества по назначению, существенное ухудшение технического состояния данного имущества, выделяющийся сособственник может потребовать выплатить ему за долю компенсацию.
При рассмотрение денежной компенсации, как способа выдела доли, нельзя не обратить внимания на вариант предложения о купле – продажи доли, обращенный к сособственникам, и требования о выплате денежной компенсации. Однако, несмотря на всю схожесть, обращает на себя внимание существенное различие, заключающееся в том, что размер суммы может быть не одинаков при направлении предложения о купле-продаже, и предъявление требования о выплате денежной компенсации. Совершая сделку купли-продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение, предполагается распространение действия принципа свободы договора, что дает сособственнику возможность самостоятельно выбирать условия для продажи, в том же числе и условие о цене. В случаях, когда сособственнику предъявляется требование о выплате денежной компенсации за долю, существует практика, в соответствии с которой размер денежной компенсации определяется исходя из действительной стоимости имущества. Кроме того, при купле – продаже сособственники, которым адресовано предложение о заключении договора купли продажи доли имущества, всегда вправе от него отказаться.
В большинстве случаев вопрос участия сособственников в выплате денежной компенсации решается по соглашению всех участников долевой собственности. При этом, участниками долевой собственности определяется стоимость всего имущества и конкретной доли, а также определяется кому из участников долевой собственности отходит данная доля.
В правовых источниках обоснованно отмечается, что правило ст. 249 ГК РФ не распространяется на отношения участников долевой собственности при выделе доли, поскольку выплата финансовой компенсации за долю не может быть отнесена ни к одному из упоминаемых в этой статье видов платежей, носящих производный характер и обусловленных фактом нахождения вещи в собственности определенных лиц, в то время как финансовая компенсация за долю принимает собою саму вещь. Более того, если ориентироваться на скелет строения отношений по ст. 249 Гражданского Кодекса РФ, очевидно, что сумма, выплачиваемая сособственниками, в совокупности составит менее 100% суммы, причитающейся выделяющемуся участнику долевой собственности.
Соответственно возникает вопрос: что делать в таких случаях, когда участники общей долевой собственности не могут достигнуть согласия относительно их участи в финансовой выплате?
Можно сделать вывод, что в такой ситуации выделяющийся сособственник вправе потребовать выплаты компенсации как от всех остающихся участников долевой собственности, так и от любого из них в отдельности, при этом как в полном объеме, так и в части. Сособственники несут взятые на себя обязательства до тех пор, пока денежная компенсация не будет выплачена ими полностью. Если при этом произойдет увеличение вклада одного из сособственников непропорционально размеру его доли в праве собственности, последние подлежат пересмотру.
В соответствии со ст. 252 Гражданского Кодекса РФ выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации, вместо выдела его доли в натуре, допускается только с его согласия. Таким образом в основе применения второго способа, по общему правилу, лежит согласие сособственника на получение денежной компенсации, что вполне понятно, так как с получением денежной компенсации он утрачивает свои права на общее имущество. Лишение же прав участника общей долевой собственности, помимо его воли, противоречило бы принципу неприкосновенности и защиты права собственности.
Тем не менее, действующее законодательство предусматривает исключение из указанного общего правила. Данное исключение приведено в больших количествах в судебной практике. Так, согласно п. 4 ст. 252 Гражданского Кодекса РФ в случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Формулирование подобного исключения является, результатом поиска середины соотношения интересов всех сособственников и интереса отдельного участника права общей долевой собственности.
Также обращаем внимание на третье условие, имеющее определенный характер. Судом в каждом конкретном случае рассматривается вопрос на основании исследования и оценки, совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей .
Таким образом, если таких условий нет, действует общее правило: выплата компенсации вместо выдела доли в натуре возможна только с согласия выделяющегося сособственника. Вместе с тем, не исключена ситуация, когда сособственнику принадлежит доля хотя и незначительная, но и не столь малая, чтобы игнорировать его интересы. Может ли он в этом случае отказаться от получения денежной компенсации, если установлено, что выделить его долю в натуре невозможно?
Существующее гражданское законодательство не дает суду права лишать такого сособственника имеющих у него прав в отношении общего имущества. Сложившаяся судебная практика рассмотрения споров, связанных с общей долевой собственностью, выработала правило, в соответствии с которым отсутствие согласия выделяющегося сособственника получить вместо имеющейся доли в праве общедолевой собственности, финансовую компенсацию, при невозможности выдела, может стать основанием для отказа в иске о выделе доли в натуре.
Как использовать такой выдел своей доли в натуре, либо как получить финансовые выплаты, ответы на данные вопросы можно найти в судебной практике. В большинстве вышеуказанных случаев используется совокупность выдела доли в натуре с выплатой компенсации стороне, чья доля незначительна. Использование комбинации различных способов предопределено тем, что не всегда можно достичь соответствия между выделяемой частью общего имущества и размером доли в праве собственности, принадлежащей сособственнику. Бывает такая ситуация, что выдел доли в натуре вследствие этого вряд ли целесообразен. В таком случае п. 4 ст. 252 Гражданского Кодекса РФ установил правило, в соответствии с которым несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой, соответствующей финансовой или иной компенсации. При выделе такой доли одного из участников долевой собственности, у других участников возникает необходимость пересмотра размеров их долей в праве общей долевой собственности. Пересмотр размеров долей, как правило, производится сразу же после выдела одного из участников долевой собственности, по соглашению между оставшимися участниками. В тех случаях, когда выдел (раздел) произведен судом, размеры долей определяются судебным экспертом и прописываются в судебном решении.
Выдел доли из общей долевой собственности на жилое помещение является, как правило, результатом свободного волеизъявления сособственника, однако следует помнить, что выдел доли из общей собственности может происходить не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов в тех случаях, когда у должника – участника общей долевой собственности отсутствует какое либо другое имущество. Статья 255 Гражданского Кодекса РФ устанавливает специальный порядок обращения взыскания при невозможности выделить долю в натуре, либо если против этого возражают остальные участники общей долевой собственности. В данном случае, кредитор вправе потребовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной ее рыночной стоимости, с обращением вырученных от продажи средств в счет погашения долга. Если остальные участники права общей долевой собственности от приобретения данной доли должника откажутся, кредитор в этом случае вправе требовать по суду обращения взыскания на данную долю, путем продажи ее с публичных торгов.
При изучении данной правовой нормы возникает вопрос: является ли право кредитора потребовать от заемщика, продажи своей доли остальным участникам общей долевой собственности, одновременно и обязанностью; обязательно ли должно предшествовать продаже доли с публичных торгов, действия должника по предложению продажи своей доли остальным участникам долевой собственности?
Как видим ответ на поставленный вопрос может создать определенные затруднения в реализации кредитором права обращения взыскания по долгам должника – участника общей долевой собственности, так как «права и законные интересы кредитора могут оказаться без надлежащей защиты, в случаях невозможности выдела доли в натуре и отказа должника в явной или неявной форме от продажи своей доли остальным участникам долевой собственности».
Как усматривается, что по смыслу ст. 255 Гражданского Кодекса РФ кредитор не лишен возможности, в случае уклонения должника от выполнения ранее направленного ему требования самостоятельно обратиться к сособственникам с требованием о купле-продаже доли. Соответственно, в любом случае отказ участников права общей долевой собственности от приобретения доли должника – сособственника, по требованию самого должника либо кредитора, служит основанием для возникновения у кредитора права обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на его долю, путем продажи доли с публичных торгов.
Как уже отмечалось, законодатель нормы о разделе, не рассматривает отдельно, а в совокупности с нормами о выделе, в рамках одной статьи (ст. 252 ГК). Следовательно, рассмотренные способы выдела доли: такие как получение имущества в натуре, выплата денежной компенсации – используются также и при разделе общего имущества.
Если говорить о разделе, также существует выдел, осуществляемый по заявлению одного из двух сособственников объекта недвижимого имущества. В данном случае, последствия выдела аналогичны последствиям, наступающим при разделе, – т.е. право общей долевой собственности прекращается для всех ее участников. Поскольку жилое помещение относится, как правило, к числу делимых объектов, нельзя не остановиться на рассмотрении вопроса о способах раздела неделимых объектов.
Существующая судебная практика делиться на два способа урегулирования взаимоотношений сособственников. При неделимости объекта права общей долевой собственности, раздел может быть осуществлен либо посредством передачи общего имущества одному из сособственников с обязательством выплатить остальным участникам соответствующей компенсации, либо путем продажи общего имущества с распределением полученной от продажи суммы между всеми участниками права общей долевой собственности в соответствии с размерами их долей.
Жилое помещение относится к числу дорогостоящих. В связи с этим появляется проблема раздела жилого помещения, принадлежащего на праве общей собственности двум лицам, которая заключается в следующем: один из совладельцев не обладает достаточным имуществом, денежными средствами, для того чтобы выплатить компенсацию за долю, принадлежащую другому участнику, и вместе с тем он заинтересован в использовании принадлежащего всем сособственникам общего имущества и поэтому не согласен на его продажу для того, чтобы вырученную сумму распределить между сособственниками. Вправе ли суд в этом случае вынести решение о продаже общего жилого помещения с распределением вырученных сумм между сособственниками?
На первый взгляд, указанная ситуация может быть разрешена посредством отчуждения принадлежащей сособственнику доли, третьему лицу с предоставлением другому участнику общей собственности права преимущественной покупки. Раньше такой способ являлся бы скорее теоретическим, чем реально осуществимым, поскольку вряд ли у кого-то возникло бы желание приобрести долю в праве собственности, к примеру, на однокомнатную квартиру. В настоящее время данный способ все более и более находит свое применение и очень часто по судебной практике мы видим, что отчуждается даже доля в однокомнатной квартире,при этом квартира превращается по сути в коммунальную квартиру.
Совершенно очевидно, что невозможно прекратить право общей долевой собственности для всех его участников путем принудительной продажи жилого помещения без согласия всех участников долевой собственности.
Возникшие разногласия, в соответствии с действующим законодательством, могут быть урегулированы в судебном порядке, путем установления первого способа раздела имущества: посредством передачи всего жилого помещения в индивидуальную собственность одного из участников долевой собственности, с присуждением в пользу другого участника долевой собственности денежной компенсации за его долю. В случае отсутствия у участника долевой собственности, которому передано все жилое помещение в индивидуальную собственность, необходимых средств, решение суда подлежит принудительному исполнению посредством обращения взыскания на принадлежащее такому сособственнику имущество по правилам об исполнительном производстве.
В данном случае обращает на себя внимание то, что такое решение вопроса означает фактически принуждение остающегося участника долевой собственности к покупке доли, принадлежащей другому лицу. При этом обязанность и размер выплаты устанавливаются судом, исходя из действительной стоимости имущества и при отсутствии соглашения сторон по делу. В отношении данной ситуации, можно говорить о принудительном «наделении» собственностью, что не всегда может приветствоваться участником долевой собственности, поскольку это автоматически влечет увеличение его бремени содержания имущества .
Возникшая представленная проблема, является результатом закрепления в главе 16 Гражданского Кодекса РФ безусловного права требования выдела своей доли, в том числе и посредством выплаты денежной компенсации. Данная норма права очевидно, дает преимущество интересам выделяющегося сособственника. Иное решение данного вопроса вряд ли возможно.

3.2 Особенности обращения взыскания на имущество, находящегося в общей долевой собственности

По общим правилам, установленным ст. 237 Гражданского Кодекса РФ: выемка имущества путем обращения возврата на него, по обязательствам собственника, производится на основании решения суда, если другой порядок обращения возврата не предусмотрен законом или договором. Право владения имуществом , на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права владения на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.
Особенности обращения взыскания на долю в общем имуществе, определены в ст. 255 Гражданского Кодекса РФ. Согласно указанной правовой нормы, кредитор участник долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества, вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе, для обращения на нее взыскания. Такое требование может быть заявлено, как в отношении должника – участника долевой собственности, так и в отношении участника совместной собственности .
Условием обращения взыскания на долю, является отсутствие у должника иного, кроме данного, имущества. Это правило применимо и в том случае, когда доля в праве общей долевой собственности, заложена должником, не важно – с согласия других участников общей долевой собственности или без их согласия.
Если, в таких случаях выделение доли из общей долевой собственности в натуре невозможно, либо против выдела возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, и обращение вырученных от продажи средств в счет погашения долга.
В отличие от норм права о выделе доли, содержащихся в ст. 252 Гражданского Кодекса РФ, выдел доли в натуре не производится не только в том случае, когда он невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, но и в том случае, когда иные участники общей собственности возражают против выдела. При этом другие участники только вправе, но не обязаны выкупить долю у должника по цене, соответствующей рыночной стоимости («по оценке»).
Поскольку доля, в этом случае продается должником, сторонами договора купли-продажи выступают должник и иной участник или участники общей долевой собственности. Однако, они не свободны в определении цены, и должны установить ее не ниже, чем указывает кредитор, исходя из реальной стоимости доли. Закон не предусматривает какого-либо способа установления цены и возможности спора об оценке.
Преимущественное право покупки не действует, в случае продажи доли с публичных торгов, проводимых при отсутствии на это согласия всех участников долевой собственности, в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных ч. 2 ст. 255 Гражданского Кодекса РФ и другими законодательными нормами.
Участник общей долевой собственности может воспользоваться правом преимущественной покупки по действующему законодательству только тогда, когда доля продается постороннему лицу. Продающий может свободно выбрать себе одного из участников и передать ему свою долю. Остальные участники долевой собственности не могут претендовать на право преимущественной покупки, хотя бы кто-либо из них и в большей степени нуждался в продаваемой доле для собственных нужд, чем покупатель.
Установление преимущественного права других лиц, связано с особым личным характером взаимоотношений между участниками общей долевой собственности, для которых представляется важным, с кем они более сближены.
В случае отказа остальных участников общей долевой собственности от приобретения доли должника, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей долевой собственности, путем продажи этой доли с публичных торгов.
Право на выкуп доли, по требованию кредиторов, одного из участников хотя и предусматривает определенные преимущества участников общей долевой собственности, не является преимущественным правом покупки. Поэтому, если доля будет продана с публичных торгов, или реализована иным образом, с нарушением прав участников на выкуп, то они вправе требовать признания этой продажи недействительной, с соблюдением общего порядка защиты гражданских прав , а не в порядке, предусмотренном ст. 250 Гражданского Кодекса РФ. Продажа доли, с публичных торгов может быть оспорена участниками общей долевой собственности, по правилам применяемых для оспоримых сделок .
При оценке законности торгов, перед судом встает задача правильного применения положений норм гражданского, исполнительного и процессуального законодательства в совокупности.
Как правило, при предъявлении исков о признании торгов недействительными, истцы ссылаются на многочисленные основания и обстоятельства, законность которых исследуется судом в процессе рассмотрения дела. И часто факторы, влияющие на действительность сделки, устанавливаются судом на основе совокупности положений многих правовых норм.
В свою очередь, вынося решение о признании торгов недействительными, суд всегда имеет в виду, что за последствием такого признания последует крайне выгодная должнику и крайне невыгодная покупателю реституция. Исходя из положений ст. 167 Гражданского Кодекса РФ и принимая во внимание, что стороной сделки и продавцом является должник, в порядке реституции имущество должно быть возвращено последнему. Но встает вопрос: кто должен возвратить покупателю все уплаченное по сделке, ведь должник не в состоянии рассчитаться даже по исполнительному производству?
В итоге исполнения, по сделке взыскатель получает причитающийся ему по исполнительному листу долг, и исполнительное производство заканчивается. Если основанием недействительности торгов не являлись совершенные судебным приставом действия, то считается, что пристав, выполнил поставленную перед ним задачу.
В случае признания торгов недействительными, в неприятной ситуации оказывается покупатель, у которого в порядке реституции изъято имущество, и неизвестно, получит ли он от должника уплаченные за имущество деньги. Данное обстоятельство тоже не способствует стремлению предпринимателей участвовать в торгах и приобретать имущество, реализуемое принудительно.
3.3 Защита права общей долевой собственности

Право собственности охраняется уголовным, административным и гражданским законодательством. Нормы гражданского права обеспечивают, прежде всего, правовое регулирование и охрану отношений собственности при нормальных условиях использования собственником принадлежащего ему имущества без нарушений его прав. В случае нарушения прав собственника, законодательством предусмотрена защита права собственности.
Как и охрана, защита права собственности, осуществляется различными отраслями права, которые часто дополняют друг друга. Например, суд, рассматривая дело о хулиганских действиях, происходивших на квартире, вправе рассмотреть гражданский иск о возмещении ущерба, нанесенного этими действиями собственнику имущества.
Условно способы защиты права долевой собственности можно разделить на две группы: это защиты прав участника долевой собственности от внешнего воздействия и защита прав участника долевой собственности от нарушений его прав другими участниками долевой собственности. Наряду с этим существуют два способа защиты права собственности: вещно-правовой и обязательственно-правовой .
К вещно-правовым способам защиты относятся исковые требования, если имущество имеется в натуре или его можно восстановить. Самый распространенный вид вещно-правовой защиты – это виндикационный иск (право требования не владеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате вещи – ст. 301 ГК РФ). Собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Такого рода исковые требования могут быть направлены как на защиту от нарушений, допущенных лицами, не являющимися совладельцами жилого помещения, так и на защиту от участников права общей долевой собственности.
Лицо, являющееся не владеющим собственником, выступает в гражданском процессе истцом, оно доказывает, что ответчик незаконно владеет жильем. Однако, нет оснований для такого рода иска, если жилая площадь была передана во владение не ее хозяину на основе договора или в силу закона. Например, по наследству при объявлении в судебном порядке гражданина умершим, а затем отмены этого решения собственник в таких случаях может воспользоваться обязательственно-правовым способом защиты.
Ответчики по виндикационным искам подразделяются на добросовестных и недобросовестных. Данное деление позволяет различно подходить к вопросу об изъятии имущества исходя из проявления воли ответчиков. Добросовестный приобретатель не знал и не должен был знать о том, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права отчуждать его. Возможность незаконного добросовестного приобретения, например, жилого помещения, существенно ограничена, так как право на жилье возникает либо при полном внесении паевого взноса, либо по сделкам, предусмотренным законом с обязательным нотариальным оформлением и регистрацией. Можно привести следующий случай добросовестного незаконного приобретения жилого помещения – при подделке нанимателем необходимых правоустанавливающих документов и незаконном отчуждении им занимаемого помещения.
Виндикационный иск к незаконному добросовестному владельцу подлежит удовлетворению в случаях, когда ответчик приобрел жилое помещение безвозмездно. Такой владелец при возврате жилья собственнику вправе требовать возмещения произведенных на ремонт и другие улучшения затрат. Можно привести следующий пример судебной практики об изъятии жилого помещения у незаконного добросовестного нанимателя жилого помещения:
В Ногинский городской суд Московской области обратилась гражданка К. с иском к швейному объединению «Красная лента» и Администрации
г. Ногинска о вселении в комнату, признании недействительным ордера, выданного гражданке Б. на данную комнату и выселении гражданки Б. из спорной квартиры. В обоснование иска гражданка К. указала, что данная комната была предоставлена ей швейным объединением «Красная лента» в связи с трудовыми отношениями в 2009 году по служебному ордеру. Там она проживала до марта 2010г. после чего ушла в декретный отпуск и проживала у родителей в Московской области. В ноябре 2010г. ей стало известно, что гражданке Б. с ее несовершеннолетним сыном Администрацией г.Ногинска был выдан ордер на право проживания в ее комнате, поскольку указанный жилой дом был передан швейным объединением в муниципальную собственность. Решением Ногинского городского суда от 20 января 2011г. исковые требования гражданки К. были удовлетворены, поскольку в процессе рассмотрения дела судом установлено, что комитетом по приватизации Администрации г.Ногинска с истицей в августе 2010г. был заключен договор приватизации спорной квартиры в долевую собственность гражданке К. и ее новорожденному сыну. Истицей получены свидетельства о праве долевой собственности на жилое помещение. Определением судебной коллегии по гражданским делам Ногинского областного суда от 21 апреля 2011г. решение суда оставлено без изменения.
Недобросовестным является владелец, который, например, самовольно вселился в квартиру или приобрел ее по сделке, зная, что отчуждатель не имел на нее права. В таких случаях собственник всегда вправе истребовать свое имущество, а также возмещение ущерба при ухудшении его состояния.
По негаторному иску собственник может требовать устранения всякого нарушения его права, даже если не было лишения владения (при использовании лестничных площадок, коридоров для хранения ненужных личных вещей затрудняющем пользование ими других собственников).
Но отмечу, что негаторный иск может быть предъявлен и не только к участнику права долевой собственности, такой иск предъявляется и к третьим лицам, не являющимся совладельцами. Особенности данного вида защиты в том, что требования об устранении препятствий можно предъявить только в момент нарушения прав собственника.
Наряду с защитой правомочия пользования, негаторным иском защищается и распоряжение (исключение из описи при аресте имущества). Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те организации и лица, в интересах которых наложен арест на имущество. К исковому заявлению по данным делам прилагается копия об аресте имущества, копия приговора, решения, иного постановления, во исполнение которого наложен арест, другие документы, подтверждающие заявленные истцом требования (договоры дарения, купли-продажи, завещания).
Защита права долевой собственности осуществляется также обязательственно-правовым способом. Этот способ делится на договорной и внедоговорной. Договорной способ применяется в случае нарушения одной из сторон договора его условий, то есть неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств. Например, сособственники договорились отремонтировать общую крышу их жилого дома. В нарушение договора один из сособственников не оплатил свою долю расходов на ремонт крыши, то на основании ст.ст.309,310 Гражданского Кодекса РФ сособственник, оплативший весь ремонт вправе взыскать в судебном порядке часть расходов пропорционально доле сособственника, не исполнившего обязательства по ремонту крыши. Здесь приведен пример защиты от нарушений, допущенных недобросовестным участником права общей долевой собственности.
Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности также служат восстановлению имущественного положения субъектов, нарушенного действиями третьих лиц. Так, если по вине физического лица имущество окажется поврежденным, то причинитель вреда обязан восстановить его до прежнего состояния или возместить собственнику нанесенный ущерб при отсутствии непреодолимой силы или умысла потерпевшего. И такой вид иска может быть предъявлен одним участником права общей долевой собственности к другому.
В судебной практике наиболее часто встречаются гражданские дела о возмещении ущерба причиненного виновными действиями в порядке ст. 1064 Гражданского Кодекса РФ. В Ногинский городской суд Московской области обратились и иском о возмещении материального вреда гражданин К. и гражданин Р., являющиеся родными братьями. Иск мотивировали тем, что в наследство после смерти родителей получили жилой дом в г. Ногинске в долевую собственность по 1/3 доле каждому брату, а также их родной сестре гражданке А. После оформления наследства проживать в доме с согласия истцов стала сестра А. с мужем и детьми. В декабре 2009г. по вине мужа сестры А. в кухне дома произошло возгорание и выгорела большая часть дома. Братья К. и Р. в суде просили взыскать с А. и ее мужа ущерб в размере стоимости их долей по оценке эксперта по 1 000 000 руб. каждому. Решением городского суда с ответчиков взысканы суммы ущерба в пользу истцов. В кассационном порядке решение не обжаловалось .
Приведем пример из судебной практики о разрешении в суде спора по порядку пользования жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности.
А. и Б. сестры имеют в общей долевой собственности двухкомнатную благоустроенную квартиру по адресу г.Ногинск, ул. Советская д.80 кв.104, по ½ доле каждая. А. проживает с несовершеннолетней дочерью в большой комнате 15 кв. м., Б. проживает в изолированной меньшей комнате площадью 10 кв. м. Гражданка Б. обратилась в суд с иском к гражданке А. о выделении ей в пользование занимаемой комнаты, мотивируя тем, что она фактически пользуется этим жилым помещением, но вынуждена оплачивать всю квартиру в целом, так как сестра с ребенком отказываются оплачивать квартирную плату и коммунальные услуги, поскольку А. нигде не работает.
Ответчица исковые требования признала.
Суд удовлетворил требования истицы, мотивируя тем, что выделение ½ доли в натуре в данной квартире невозможно реально, но по сложившемуся порядку пользования истица владеет изолированным жилым помещением, другого жилья стороны не имеют, право на жилище у сторон не нарушается подобным разделом, однако вносится ясность в оплату квартиры и разрешается жилищный конфликт сестер. На оплату своей комнаты истица сможет открыть отдельный лицевой счет на основании данного решения суда.
При распределении пользования жилым помещением желательно достигнуть соответствия между предоставляемым в пользование сособственнику размером жилой площади и размером доли. Закон не устанавливает обязанности выполнения данного требования. В тех случаях, когда представляется невозможным достигнуть соответствия, сособственники вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на их долю, соответствующей компенсации .
В тех случаях, когда в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом.
Формой такой компенсации могут выступать периодические платежи в виде квартирной платы за пользование той частью жилого помещения, которая превышает размер доли в праве собственности, принадлежащей сособственнику.
В литературе предлагался также иной способ урегулирования разногласий: «Судебным решением размеры долей в праве собственности приводятся в соответствие с произведенным разделом пользования, стороне, которая при этом лишается определенной части в праве собственности, присуждается возмещение в сумме стоимости отчуждаемой части за счет той стороны, размер доли которой относительно увеличился».
Представляется, что предложенный способ урегулирования спорных отношений между сособственниками едва ли можно признать правильным с точки зрения действующего законодательства уже хотя бы потому, что он предоставляет суду возможность лишить собственника определенной части прав в отношении принадлежащего ему имущества против его воли. Данное обстоятельство со всей очевидностью не согласуется как с принципом неприкосновенности и защиты права собственности, так и с другими положениями главы 16 Гражданского Кодекса РФ, устанавливающими правило, в соответствии с которым прекращение права собственности посредством выплаты компенсации возможно только с согласия сособственника. Условия же, при наличии которых допускается выплата компенсации против воли сособственника, вряд ли можно считать имеющими место, поскольку выплата компенсации возможна только в тех случаях, когда сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Наличие же интереса в пользовании общим жилым помещением подтверждается предоставлением сособственнику соответствующей его части. Кроме того, выплата компенсации с последующим прекращением права собственности есть один из способов, используемых при выделе, а не при установлении порядка владения и пользования жилым помещением. Использование самостоятельно судом комбинации определения порядка владения и пользования жилым помещением и выдела доли представляется сомнительным с процессуальной стороны, поскольку означает такое изменение предмета первоначально заявленного иска, которое влечет за собой изменение его юридического основания.
Действующее гражданское законодательство не предоставляет суду права лишать такого сособственника принадлежащих ему прав в отношении общего имущества. Сложившаяся судебная практика рассмотрения споров, связанных с общей собственностью, выработала правило, в соответствии с которым отсутствие согласия выделяющегося сособственника получить вместо части общего имущества денежную компенсацию при невозможности выдела может служить основанием для отказа в иске о выделе.
02.06.2012 в Московском городском суде слушалось дело по иску собственника квартиры в многоквартирном доме к другому собственнику, который оформил право собственности на часть общего имущества, а также дело по требованию собственника о запрете председателю ТСЖ выставлять платежные квитанции на сумму, которая не устраивала собственника, и третье дело о взыскании задолженности в пользу ТСЖ в арбитражном суде с должника – юридического лица, который не хотел платить за встроенно-пристроенное помещение.
Собственник оформил право собственности на часть общего имущества (часть технического этажа многоквартирного дома), получил свидетельство о праве собственности. Дело интересно тем, что основанием для оформления права собственности было решение районного суда г. Москвы о признании права собственности на квартиру в новостройке, а не договор купли-продажи.

Доступа нет, контент закрыт


Нетология

Заключение

Таким образом, характеризуя направление современной гражданско-правовой реформы, можно отметить, что отечественное гражданское законодательство в вопросах регулирования права собственности находится в пути от общего к частному, преодолены многие трудности при выработке настоящего правового понимания права собственности, в частности, провозглашена собственность на земельные участки, а именно с принятием Земельного кодекса РФ и введением в действие главы 17 ГК РФ решена проблема частной собственности на землю.
Институт права собственности представляет собой систему правовых норм, регулирующих отношения собственника, связанные с владением, пользованием, распоряжением, принадлежащему вещью по его усмотрению и в его интересах, обеспечивающих осуществление и защиту этих прав.
При этом, если право собственности на имущество принадлежит не одному, а двум или более лицам, то возникает общая собственность. Необходимость урегулирования внутренних отношений между такими лицами, которые именуются сособственниками, поскольку эти отношения возникают на одно и то же имущество, и вызвала появление института права общей собственности.
Указанный правовой институт включает в себя совокупность правовых норм, рассчитанных на согласование воли собственников при осуществлении принадлежащих им правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.
К числу наиболее характерных признаков, присущих всем видам общей собственности, независимо от основания их возникновения, следует отнести то, что, во-первых, она принадлежит двум или более лицам, т.е является многосубъектной, во-вторых, ее предмет составляет одно и то же имущество, которое относится к общему, в-третьих, в общей собственности наряду с внешними отношениями сособственников со всеми третьими лицами существуют также и внутренние отношения между сособственниками.
Закон выделяет два вида права общей собственности – долевая и совместная.
Долевая собственность предполагает нахождение имущества в общей собственности с определением долей собственников. Сособственники имеют не реальные части общего имущества, а доли в праве на него, то есть «идеальные доли».
Долевая собственность может возникнуть по закону, договору (купли-продажи, дарения, приватизации жилой квартиры), в порядке наследования, в силу приобретательной давности.
Особенностью регулирования права общей долевой собственности является наличие в законе специальных норм, ограничивающих права собственника, как, например, право преимущественной покупки.
Правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются собственниками по общему согласию, в случае недостижения согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Распоряжаться общим имуществом участники общей долевой собственности могут только по общему согласию.
В случае, если один из сособственников произведет неотделимые улучшения в общем имуществе, он имеет право на увеличение своей доли в праве собственности. При этом неотделимые улучшения должны быть произведены с согласия всех сособственников.
Основаниями прекращения права общей долевой собственности является: гибель вещи, переход права собственности на нее к другому лицу, раздел и выдел из общей долевой собственности.
Право общей долевой собственности подлежит защите теми же способами, что предусмотрены для другого вида общей собственности законодательством.
Анализируя действующее законодательство можно сказать, что пристальный интерес к себе регулирование права общей долевой собственности вызывает применительно к жилищным отношениям в связи с произошедшим переходом от ситуации, когда государство было основным собственником жилья, к рыночной экономике, к свободным отношениям товарного обмена, когда роль отношений собственности и иных имущественных отношений в жилищной сфере значительно повысилась.
Появление в результате преобразования жилищных отношений значительного числа участников права общей долевой собственности на жилые помещения поставило перед законодателем и юридической наукой многочисленные проблемы, одной из которых является проблема регламентации и реализации принадлежащих сособственникам прав.
Так, собственники квартир в многоквартирных домах приобретают, прежде всего, жилую площадь жилого помещения, входящую в состав общей площади квартиры, необходимой в т.ч. для обеспечения жилищных прав граждан. Между тем, квартира в многоквартирном доме находится не в отрыве от иных помещений, имеющихся в доме: подвальные и чердачные помещения, лестницы и т.п. Из смысла жилищно-правовых норм следует, что собственник конкретной квартиры является и собственником иного общего имущества дома пропорционально площади его квартиры.
Однако в реальной жизни у граждан-собственников квартир или комнат в общежитиях возникают вопросы о порядке начисления оплаты коммунальных платежей исходя из площади как жилых помещений, так и приходящейся на них площадей в общем имуществе дома, когда сведения об этих площадях не совпадают в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на жилое помещение и квитанции об оплате коммунальных услуг.
Другой проблемой в этой связи является не понимание граждан в вопросах пользования общим имуществом в многоквартирных домах, когда граждане, оплачивая большие по размеру площади помещений, чем указано в их правоустанавливающих документах, требуют предоставить в пользование исключительно им конкретные площади в общем имуществом.
Представляется, что решением вышеуказанных проблем явится разъяснительная работа, которая должна проводиться разработчиками ЖК РФ в средствах массовой информации по данным вопросам.
Другим решением тех же проблем может быть четкое детальное закрепление в ЖК РФ норм, определяющих, какие именно площади (помещения) и по какому принципу должны относится к праву собственности гражданина на отдельную квартиру (жилое помещение) в многоквартирных домах.
Думается, что именно подробная правовая регламентация отношений, возникающих в процессе реализации права общей долевой собственности, поможет избежать проблем на стадии правоприменения и защитить права и законные интересы участников данных отношений.
В условиях достаточно острого жилищного дефицита, сохраняющегося в Российской Федерации уже не одно десятилетие, и в результате массовой приватизации жилых помещений, осуществленной в 90-х гг. прошлого столетия, значительное число жилых помещений, в первую очередь квартир в многоквартирных домах, оказалось в общей долевой собственности. Немалое число жилых домов и дач, передаваемых по наследству многочисленным наследникам, также приобрели статус имущества, находящегося в общей долевой собственности, а многие из них и первоначально строились не одним, а несколькими гражданами и сразу поступали в общую собственность. Применительно к большинству таких объектов право общей собственности – это режим скорее вынужденный, временный, чем постоянный. Таким образом, вопросы прекращения права общей собственности на жилые помещения посредством раздела жилья или прекращения для кого-либо из сособственников посредством выдела его доли становятся практически весьма актуальными.
Анализируя судебную практику по данной категории дел, необходимо отметить их большое количество (ввиду специфики рассматриваемых правоотношений). Момент возникновения нарушенного права (момент, когда лицо должно было узнать о нарушении своего права) на практике признается совпадающим с моментом расторжения брака. Думается, можно признать данную позицию обоснованной и справедливо говорить о том, что момент расторжения брака совпадает с моментом начала течения срока исковой давности для предъявления требований о разделе общего совместного имущества супругов. Поводя итог вышесказанному, необходимо отметить, что рассмотренными вопросами круг проблем, связанных со спорами о разделе совместного имущества супругов не ограничивается. В частности, вызывают интерес вопросы раздела недвижимого имущества, особенности правового режима объектов интеллектуальной собственности в имуществе супругов и другие.
В настоящее время высшие судебные инстанции уже истолковывают нормы ГК РФ о разделе неделимой вещи и выделе доли в этом имуществе таким образом, что “в отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их долей”. Развитие законодательства в этом направлении (т.е. применение данного принципа в качестве общего правила, а не исключения, однако лишь в случаях, которые должны быть непосредственно указаны в законе, в частности связанных с “нуждаемостью” кого-либо из сособственников в пользовании конкретным имуществом) могло бы внести дополнительную определенность в права сособственников неделимых жилых помещений.
Однако следует понимать, что такой подход нуждается в дополнительном осмыслении и обосновании, поскольку при всех сделанных ранее оговорках, позволяющих принимать во внимание социально значимые факторы, он заведомо предполагает возможность лишения имущества в натуре того участника общей долевой собственности, который не заявлял о выделе, а это является уже достаточно серьезным концептуальным изменением содержания права общей долевой собственности и соответственно регулирования отношений общей долевой собственности.

Список литературы

I. Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации 2015;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30.11.2014г. №51-ФЗ (ред. от 13.07.2015г.);.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации; 2014 г., 96 стр.
4. Семейный кодекс Российской Федерации Эксмо; 2014 г., 96 стр.
5. Земельный кодекс Российской Федерации Проспект, КноРус, 2015 -192 стр.;
6. Федеральный закон от 21.07.2007 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” //СПС Консультант Плюс;
7. Федеральный закон 2015 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”//СПС Консультант Плюс;
8. Федеральный закон от 24 июля 2007г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» //СПС Консультант Плюс;
9. Закон о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации от 04.07.1991 г. №1541-1 (в ред.Закона РФ от 23.12.2014.г.;)
10. Приказ Минюста РФ от 25.03.2003 N 70 “Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество”//СПС Консультант Плюс;
11. Приказ Минюста РФ от 09.06.2005г. №82 «Об утверждении инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» //Зарегистрировано в Минюсте РФ 23.06.2015 № 6749;
12. Приказ Минюста РФ от 14.02.2014г. № 29 «Об утверждении инструкции об особенностях внесения записей в Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества// Зарегистрировано в Минюсте РФ 06 марта 2007 г. № 9069»;
13. Приказ Минэкономразвития России 2015г №244 «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества» // Зарегистрирован в Минюсте РФ 30.08.2006г. № 8182, опубликован в «Российской газете»
14. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации 2015г. №293 «Об утверждении административного регламента исполнения Государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Зарегистрировано в Минюсте РФ
15. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 18.02.2008г. № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка»// Зарегистрировано в Минюсте РФ 2015Г. №11179

II. Судебная практика

16. Решение Ногинского городского суда Московской области от 16.10.2015г. // Судебная практика Ногинского городского суда Московской области, Дело № 2-1412/2015;
17. Решение Ногинского городского суда Московской области от 20.10.2015г. // Судебная практика Ногинского городского суда Московской области, Дело № 2-6044/2015;
18. Решение Ногинского городского суда Московской области от 20.10.2015г. // Судебная практика Ногинского городского суда Московской области, Дело № 2-3397/2015;
19. Решение Ногинского городского суда Московской области от 21.10.2015г. // Судебная практика Ногинского городского суда Московской области, Дело № 2-5908/2015;
20. Решение Ногинского городского суда Московской области от 03.11.2015г. // Судебная практика Ногинского городского суда Московской области, Дело № 2-5531/2015;
21. Решение Ногинского городского суда Московской области от 06.11.2015г. // Судебная практика Ногинского городского суда Московской области, Дело № 2-2932/2015;
22. Решение Ногинского городского суда Московской области от 16.11.2015г. // Судебная практика Ногинского городского суда Московской области, Дело № 2-4710/2015;
23. Решение Ногинского городского суда Московской области от 17.11.2015г. // Судебная практика Ногинского городского суда Московской области, Дело № 2-3798/2015;
24. Решение Ногинского городского суда Московской области от 17.11.2015г. // Судебная практика Ногинского городского суда Московской области, Дело № 2-6730/2015;
25. Решение Ногинского городского суда Московской области от 24.11.2015г. // Судебная практика Ногинского городского суда Московской области, Дело № 2-6258/2015;
26. Решение Ногинского городского суда Московской области от 25.11.2015г. // Судебная практика Ногинского городского суда Московской области, Дело № 2-5376/2015;
27. Решение Ногинского городского суда Московской области от 26.11.2015г. // Судебная практика Ногинского городского суда Московской области, Дело № 2-6540/2015;
28. Материалы из архива Ногинского городского суда Московской области

III. Научная, учебная и специальная литература
29. Акимов А. Спорная доля собственника [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2014. – № 1. – С. 8.
30. Ахмадгазизов И.С. Проблемы перехода вещных прав на объекты недвижимости при исполнении договора купли-продажи недвижимости [Текст] // Нотариус. – 2015. – № 1. – С. 22.
31. Батуров Г.П. Разрешение судом споров о праве собственности на жилое строение. [Текст] М., Юридическая литература. 2015. – 328 с.
32. Бережная О. Раздел жилых помещений [Текст] // Человек и закон. – 2013. – № 10. – С. 38.
33. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. [Текст] М., Статут. 2015. – 674 с.
34. Бутырин Л., Лаврененко С. Раздел жилого дома в судебном порядке: пределы применения технических норм [Текст] // Российская юстиция. – 2015. – № 9. – С. 28.
35. Гаврилов Э. Преимущественное право покупки [Текст] // Российская юстиция. – 2014. – № 2. – С. 16.
36. Право собственности . [Текст] М., Юридическая литература. 2015. – 562 с.
37. Гражданское право в 2 т. Т. 1. [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. М., Волтерс Клувер. 2015. – 724 с.
38. Гражданское право Ч. 1. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект. 2014. – 736 с.
39. Добровольская С. Идеальная доля на рынке жилья. [Текст] // Домашний адвокат. – 2015. – № 9. – С. 13.
40. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе [Текст] // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория, Практика: Сборник памяти Хохлова С.А. М., Меж. центр финн.-эконом. Развития. 2014.
41. Развод: алименты, раздел имущества: как правильно подать иск в суд? [Текст] М., ГроссМедиа. 2014. – 468 с.
42. Дроздов И.А. Понятие «обслуживающей» долевой собственности. [Текст] // Правоведение. – 2015. – № 6. – С. 27.
43. Еремеев Д.Ф. Право личной собственности в РФ. [Текст] М., Юритиздат. 2015. – 328 с.
44. Зимелева В.М. Общая собственность в советском гражданском праве [Текст] // Ученые записки ВИЮН. – Вып. 2. – С. 18.
45. Иоффе. О.С., Толстой Ю.К. Новый Гражданский кодекс РФ. [Текст] Л., Л. 2015. – 486 с.
46. Казакова Л.В. Общая долевая собственность: проблемы правоприменения [Текст] // Финансовые и бухгалтерские консультации. – 2014. – № 5. – С. 87.
47. Калмыков Ю.Х. Имущественные права советских граждан. [Текст] Саратов., Саратовский университет. 2014. – 436 с.
48. Каминская Я.А. Некоторые проблемы возникновения и регистрации права общей собственности на недвижимое имущество [Текст] // Юрист. 2014. – № 1. – С. 19.
49. Киминчижи Е.Н. Об имущественных отношениях сожительствующих лиц [Текст] // Семейное и жилищное право. – 2014. – № 1. – С. 16.
50. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой [Текст] / Под ред. Т.Е. Абовой, Кабалкина А.Ю. М., Юрайт-Издат. 2015. – 846с.
51. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. М., Инфра-М. 2014. – 864 с.
52. Коротких О.А. К вопросу о понимании права собственности [Текст] // Российский судья. – 2008. – № 1. – С. 26.
53. Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы: общая собственность в многоквартирных домах. [Текст] М., Статут. 2013. – 386 с.
54. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. [Текст] М., Статут. 2015. – 478 с.
55. Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита [Текст] // Законодательство. – 2014. – № 9. – С. 24.
56. Маркова М.Г. Понятие и содержание права общей собственности [Текст] / Очерки по гражданскому праву. Л., ЛГУ. 2007. – 672 с.
57. Малумов Г.Ю., Малумов Г.Ю. Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам [Текст] М., Юстицинформ. 2014. – 356 с.
58. Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. [Текст] Томск., Изд-во Томского университета. 2011. – 462 с.
59. Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. [Текст] М., Статут. 2014. – 486 с.
60. Маслов В.Ф. Основные проблемы права личной собственности в период строительства. 2011. – 432 с.
61. Мисник Н.Н. “Свой интерес” как “индикатор” вещного права [Текст] // Государство и право. – 2013. – № 12. – С. 24-25.
62. Митюшев В. Выдел доли [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2014. – № 12. – С. 9.
63. Никольский С.Е. Правовая природа преимущественных прав: некритический анализ существующих точек зрения [Текст] // Гражданское право. – 2015. – № 2. – С. 23.
64. Новоселова Л.А. Проценты по денежным обязательствам. [Текст] М., Статут. 2015. – 432 с.
65. Никольский С. К вопросу о природе преимущественных прав [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. – 2015. – № 9. – С. 31.
66. Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения [Текст] М., Статут. 2015. – 564 с.
67. Певницкий С.Г. Право коммунальной собственности в многоквартирных домах [Текст] // Юрист. – 2014. – № 2. – С. 24.
68. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. [Текст] М., Статут. 2012. – 642 с.
69. Римское частное право: учебник [Текст] / Под ред. И.Б. Новицкого, Перетерского И.С. М., Юристъ. 2013. – 786 с.
70. Румянцев Ф.П. О сложностях реализации правомочий собственников земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения [Текст] // Нотариус. – 2013. – № 3. – С. 23.
71. Рыбаков В.А. Общие положения о тапах, формах и видах собственности в России: методологические аспекты права собственности (научный очерк). [Текст] М., Юрист. 2014. – 432 с.
72. Рыбаков В.А. О субъектах индивидуального типа собственности [Текст] // Гражданское право. – 2015. – № 1. – С. 17.
73. Сабирзянова Н.Н. Основания возникновения права общей долевой собственности на земельный участок [Текст] // Журнал российского права. – 2015. – № 4. – С. 32.
74. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. [Текст] М., Статут. 2011. – 486 с.
75. Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права в России [Текст] М., Волтерс Клувер. 2015. – 498 с.
76. Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности [Текст] М., Юрист. 2014. – 468 с.
77. Толчеев Н. Является ли извещение о преимущественном праве покупки офертой? [Текст] // Российская юстиция. – 20014. – № 7. – С. 21.
78. Украинский Р.В. Распоряжение долей общего имущества товарищей (общая долевая собственность и договор о совместной деятельности) [Текст] // Юридический мир. – 2008. – № 8. – С. 29
79. Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение [Текст] // Юрист. – 2015. – № 9. – С. 23.
80. Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома [Текст] // Юрист. – 2014. – № 12. – С. 26.
81. Черных А.П. Защита преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности [Текст] // Адвокатская практика. – 2014. – № 3. – С. 26.
82. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. [Текст] М., Юрайт. 2014. – 486 с.
83. Щукина Е.М, Внесение вклада в совместную деятельность и правовой режим общего имущества участников простого товарищества [Текст] // Законодательство. – 2013. – № 1. – С. 46.
84. Юрьев В. Законность сдачи подвалов в аренду поставили под сомнение [Текст] // Газета «Коммерческие вести». – 2011. – №36(606). – С. 5.

IV. Периодическая печать

85. Гришаев С.П. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество. //СПС Консультант Плюс;
86. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов.//СПС Консультант Плюс;
87. Певницкий С.Г.Еще раз о праве общей собственности//Нотариус.- 2011.-№ 2;
88. Саморукова Н.А. Реализация преимущественного права покупки участниками общей долевой собственности.//Правовые вопросы недвижимости.- 2010.- № 2;
89. Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение // Бюллетень нотариальной практики.- 2010.- № 4;
90. Фогель В.А. Прекращение права общей долевой собственности на жилые помещения // Нотариус.- 2010.- № 4;
91. Фоков А.П. Теоретические и практические проблемы распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой и совместной собственности//Арбитражный и гражданский процесс.-2014.- № 10;
92. Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон.- 2014.- № 6;
93. Щенникова Л.В. Право собственности в гражданском законодательстве России//Законодательство.-2015.-№1.

V. Источники интернета

94. pravoved.ru –юридические консультации он-лайн
95. garant.ru –информационно-правовое обеспечение «Гарант»
96. consultant.ru – справочно-правовая система «Консультант плюс»



Заказать учебную работу

Данный текст представлен в том виде, в котором добавлен его автором. Используйте данный текст в качестве примера или шаблона для своего научного труда. А лучше закажите уникальную работу с высоким процентом уникальности

Проверить уникальность

Внимание плагиат! Будьте осмотрительны. Все тексты перед защитой проходят проверку на плагиат. Перед использованием скачанного материала обязательно проверьте текст на уникальность и повысьте ее, при необходимости

Был ли этот материал полезен для Вас?

Комментирование закрыто.