Содержимое

Введение
Актуальность темы моего исследования обусловлена наличием в со-временной правовой доктрине достаточно большого количества теоретически несогласованных позиций и правоприменительных практик по вопросу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проводимые в России в последние 25 лет социально-экономические реформы и вызванное ими повышение значимости сделок с недвижимостью потребовали от законодателя создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости. Основным элементом этой системы является государственная регистрация прав. Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) установил основные положения о такой регистрации и указал на необходимость принятия специального закона, который должен определить случаи и порядок осуществления государственной регистрации. Такой правовой акт под названием Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был принят 17.06.1997 г. и введен в действие с 31.01.1998 г. (далее — Закон о госрегистрации).
Создание в Российской Федерации в соответствии с этим законом единой системы государственной регистрации прав продиктовано необходимостью обеспечения устойчивого гражданского оборота недвижимости, защиты прав и законных интересов его участников и повышению доверия участников друг к другу; создания действенных и эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости, а также формирования единой информационной базы об объектах и субъектах прав на недвижимость. Однако вопреки указанным целям Закон о госрегистрации отличает во многих моментах декларативность, неконкретность ряда положений, отсутствие регламентации наиболее актуальных практических и теоретических вопросов, связанных с государственной регистрацией прав, что вынуждает зачастую участников рынка прибегать к разрешению споров в зале суда. Неопределенность законодательства, а также выработанных в доктрине мнений влияет на процесс применения норм о регистрации на практике, которая уже обнаружила определенные недостатки Закона о госрегистрации, в том числе и противоречие его отдельных положений нормативным актам РФ или как говорят юристы – наличие правовых коллизий. При подобном положении дел ряд проблем, касающиеся государственной регистрации прав, остается нерешенными. Именно по этой причине мне представляется актуальным проведение углубленного исследования, которое разрешало бы, по возможности, наибольшее количество проблем, возникающих в процессе регистрационной деятельности
Объектом моего исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере оборота недвижимости, а также основные теоретиче-ские и практические гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав.
Предметом исследования в целом служит гражданско-правовое видение государственной регистрации прав, содержание и значение такой регистрации, совокупность норм, регулирующих регистрационные отношения, а также практика применения норм субъектами этих правоотношений.
Целью настоящей дипломной работы является правовая характеристика современного состояния законодательства в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также попытка найти и обосновать решение ряда проблем, возникающих в современной правовой доктрине, как по теоретическим вопросам государственной регистрации прав, так и в правоприменительной деятельности.
В связи с поставленной целью мною будет предпринята попытка решения следующих задач:
1) исследовать понятие недвижимого имущества, для чего рассмотреть виды объектов недвижимости, их отличительные признаки;
2) установить правовую природу института государственной регистрации прав, для чего определить его место в системе отраслей российского права;
3) установить принципы государственной регистрации прав;
4) раскрыть понятие и значение государственной регистрации прав, для чего рассмотреть понятие, цели, задачи государственной регистрации, ее отличительные черты, рассмотреть это понятие как правовой институт и как юридическую гарантию;
5) установить соотношение понятий «государственная регистрация прав на недвижимое имущество», «технический учет», «кадастровый учет», «учет федерального имущества»;
6) рассмотреть способы оспаривания прав на недвижимое имущество.
Недвижимое имущество — это объекты материального мира, которые всегда находятся на одном месте, обладая тесной связью с землей, и являются незаменимыми. В ст. 130 ГК РФ описывается, какие вещи могут относиться к недвижимому имуществу. Их перечень таков: объекты естественного, природного происхождения — водные участки, недра земли и иные природные ресурсы; объекты, имеющие тесную связь с землей — лесные участки, различные строения, сооружения, здания; объекты, признанные законодателем недвижимостью по различным причинам.
Таким образом, недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Именно по этой причине оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики государства. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.
Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.
В сложившихся в современной России экономических отношениях, которые одни экономисты именуют «разгулом», а другие наоборот, сетуют на чрезмерную зарегулированность со стороны государства, когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы и цивилизованный рынок ещё совсем молоды, и в ряде аспектов не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом весьма актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.
Особый характер предмета сделок с недвижимостью, а также особое значение этих сделок для физических лиц, ведь речь идет о крыше над головой, в прямом смысле этого слова, требует признания и подтверждения государством прав их участников таких сделок. Государство в данном контексте выступает именно гарантом законности заключения сделок с недвижимым имуществом. Такой подход позволяет сделать рынок недвижимости прозрачным (или как говорят социологи — транспарентным) и снизить возможности для мошеннических действий со стороны недобросовестных участников. Именно поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, предоставляемых участниками для регистрации.
Современное российское право уделяет большое внимание этим об-стоятельствам. Так, начиная с середины 90-х гг. прошлого века, законода-тельство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно, хотя и не очень последовательно. От практически полного правового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гг., а в советские времена оборот жилой недвижимости вообще был затруднен и проходил путем сложной цепочки обменов, российская правовая система пришла к существующей системе правовых установлений в области недвижимого имущества, среди которых главное место занимают Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
При этом многими российским теоретиками и практиками рынка не-движимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В юридической науке, действующем законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о правовых принципах регистрации прав на недвижимость и оспаривании прав на недвижимость. Нерешенность подобных задач лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности.
Закономерной реакцией на такое положение является, с одной стороны, весьма активная работа законодателя по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости. С другой стороны, это вызывает активизацию теоретических исследований в данной области. Однако анализ законотворчества за последние 25 лет свидетельствует о том, что изменения законодательства не носят системного характера, во многих случаях подчинены решению частных проблем, а зачастую сознательному образованию коллизий, что приводит высокой коррупционной емкости законодательства. Неспроста по рейтингу международной организации TransparencyInternational по уровню вос-приятия коррупции Россия заняла в 2014 году 136 место между Нигерией и Коморскими островами. Непрозрачность рынка недвижимости также учитывается при составлении подобного рейтинга.
Научные исследования правовых проблем недвижимого имущества развиваются по нескольким направлениям.
Во-первых, разнообразные аспекты правового режима недвижимости рассматриваются в работах, посвященных объектам гражданских прав и вещным правам.
Во-вторых, в последнее время появились значительные работы, посвященные непосредственно правовой проблематике недвижимости. Особое место среди этих исследований занимает Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятая на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 года (протокол № 18) . В данной концепции были отражены многие недостатки действующего законодательства и пути его совершенствования. За прошедшие с момента принятия данной концепции 12 лет ряд ее положений реализовано, что найдет отражение в моей дипломной работе.
В-третьих, наиболее активно разрабатываются отдельные аспекты правового механизма регулирования отношений в сфере недвижимости, административно-правовые и организационные вопросы регистрации прав на недвижимость, правового режима отдельных видов недвижимого имущества.
Данной проблемой занимались такие ученые и исследователи, как русский цивилист В.Б. Ельяшевич (1875-1956 гг.) в работах «К учению о государственных имуществах в русском праве» (1913 г.) и «Продажа строений на чужой земле» (1914 г.), русский государственный деятель К.П. Победоносцев (1827-1907 гг.) в своем «Курсе гражданского права», юрист, преподаватель Московского Государственного Университета Г.Ф. Шершеневич (1863-1912 гг.) в работах «Наука гражданского права в России» (1893 г.) и «Курс гражданского права» (1901-1902 гг.). В советский период в юридической науке данной проблематикой занимались ряд ученых — представителей теории права и теории гражданского права, среди которых С.С. Алексеев (1923- 2013 гг.) в работе «Право собственности. Проблемы теории», Иоффе О.С. (1920-2005 гг.) в учебнике «Курс советского гражданского права Курс лекций», С.Н. Братусь (1904-1997 гг.) в «Кратком учебнике гражданского права» и др.
Основой для выполнения настоящего исследования послужили работы таких авторов, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский (одни из разработчиков действующего Гражданского кодекса РФ), В.П. Грибанов, Н.Д. Егоров, В.С. Ем, Ю.Х. Калмыков, О.М. Козырь, Л.О. Красавчикова, О.И. Крассов, П.В. Крашенинников, и др.

ГЛАВА 1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТИВНАЯ НЕОБХОДИМОСТЬ ГРАЖДАНСКОГО ОБОРОТА

1.1. ПРАВОВАЯ РЕГЛАМЕНТАЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК

1.2.СООТНОШЕНИЕ ПОНЯТИЙ «ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА «УЧЕТ ФЕДЕРАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА»

1.1. ПРАВОВАЯ РЕГЛАМЕНТАЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК.
Среди ученых-специалистов отсутствует единство мнений по поводу содержания понятия “правовое регулирование”. Одни из них рассматривают и изучают правовое регулирование применительно ко всему праву вообще (регулирование общественных отношений всеми отраслями права), другие — применительно к правовым явлениям и группам общественных отношений.
Ученые единодушны в том, что правовое регулирование — это процесс, длящийся во времени, стадиями которого являются правовая регламентация общественных отношений, а также применение права. Применение норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет предметом моего настоящего исследования в контексте реализации норм о недвижимом имуществе в практике регистрирующих органов, арбитражных судов и судов общей юрисдикции.
Освещение вопроса правовой регламентации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует начать с положений, закрепленных в Конституции Российской Федерации. Безусловно, в Конституции РФ, как в Основном законе, нет и не может быть норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако в ней содержатся основополагающие начала, которые позволяют построить систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также закрепить права граждан и юридических лиц на собственность, как центральный институт гражданского права, определяющий порядок действий лиц по присвоению предметов материального мира.
Статья 2 Конституции РФ закрепляет положение о том, что человек, его права и свободы являются высшей ценностью и признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина — обязанность государства. Статья 18 Основного Закона, конкретизируя данное положение, содержит норму о том, что права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими, и они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием. Часть 2 ст. 8 Конституции РФ устанавливает, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности, а ч. 2 ст. 9 Конституции РФ гарантирует, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Эти нормы, а также связанные с ними положения ст. 35 и 36 позволяют физическим и юридическим лицам, ор-ганам государственной власти и органам местного самоуправления участвовать в гражданском обороте, приобретать права на недвижимое имущество и нести вытекающие из этого обязанности.
Важное положение содержится и в ч. 1 ст. 35 Конституции РФ о том, что право частной собственности охраняется законом. Как отмечают некоторые комментаторы Конституции, имеются в виду гражданско-правовые, административно-правовые, уголовно-правовые, судебные и другие меры защиты. Однако, сопоставляя нормы ч. 2 ст. 8, ч. 1 ст. 35 и ч. 1 ст. 45 Конституции РФ, необходимо сделать вывод о том, что охрана права частной собственности явление более высокого порядка, нежели признание и защита, предполагающая существование институтов государства и гражданского общества, направленных превентивно на сохранение права собственности конкретного лица. Таким институтом может выступать система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статья 10 Конституции РФ содержит важный принцип разделения властей о том, что государственная власть в Российской Федерации осуществляется на основе ее разделения на законодательную, исполнительную и судебную, а органы законодательной, исполнительной и судебной власти в свою очередь самостоятельны. Применительно к функционированию системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним это находит отражение в том, что регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленных решением суда общей юрисдикции или арбитражного суда, должна осуществляться в общем порядке на основании указаний п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее — Закон о госрегистрации).
Принцип информационной открытости закреплен в ч. 2 ст. 24 Кон-ституции РФ, поэтому действующая система государственной регистрации направлена на предоставление неограниченному кругу лиц информации о правах на недвижимое имущество и о субъектах, обладающих этими правами, чем затрагивает в конечном итоге права и законные интересы неопределенного круга лиц, потенциально могущих стать участниками гражданско-правовых отношений по поводу недвижимости. Данный принцип возможен при применении положений ст. 33 Конституции РФ о том, что граждане Российской Федерации вправе обращаться лично в органы государственной власти. Это позволяет любому лицу, обладающему гражданством РФ, подать заявление в органы Федеральной регистрационной службы и получить информацию об интересующих объектах недвижимости. Здесь необходимо заметить, что осенью 2015 года Правительство РФ поддержало законопроект Федеральной службы бесопасности РФ, согласно которому данные о владельцах недвижимости, самолетов и судов должны быть засекречены для всех, кроме самих собственников и “компетентных государственных органов” и в настоящее время этот документ отправляется на рассмотрение в Госдуму. Если такой законопроект о засекречивании будет принят, то, по моему мнению, он снизит эффективность оказания услуг и других сервисов. На рынке не-движимости процесс регистрации любой сделки и без того непростой, порой сложно выяснить не только кто собственник, а кто принимает решение о продаже. Открытый доступ к данным о владельцах недвижимости нужен для того, чтобы покупатели могли убедиться в юридической чистоте и прозрачности предстоящих сделок. Теперь, если поправки вступят в силу, информацию о владельцах прав на объекты недвижимости смогут получать, либо государственные органы, либо сами правообладатели. Возможность предоставления этих данных другим участникам рынка недвижимости также предусмотрено, – но только для защиты в судебном порядке нарушенных прав и законных интересов. Засекречивание данных еще больше усложнит процесс получения объективной информации о реальном собственнике, его обременениях, об ограничениях в отношении объекта.
Часть 1 ст. 46 Конституции РФ устанавливает, что каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Поэтому, по мнению В. В. Чубарова, в нашем законодательстве отсутствует принцип абсолютного характера записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). В ст. 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, (далее — АПК РФ) содержится указание на такую задачу судопроизводства, как защита прав и свобод заинтересованных лиц. Кроме того, в число задач судопроизводства в арбитражных судах входит обеспечение доступности правосудия в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Признание записи в ЕГРП неоспоримой могло бы повлечь за собой неисполнение указанных задач судопроизводства, что нарушило бы иные нормы процессуального права, связанные с их осуществлением, например, нормы п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) о подведомственности рассмотрения дел.
В ст. 8 ГК РФ содержится перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.
Полностью посвящена государственной регистрации прав на недви-жимое имущество Статья 131 ГК РФ. Пункт 1 данной статьи гласит, что право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Правда, существование такого понятия, как “переход прав на недвижимое имущество”, в науке гражданского права подвергается сомнению. Так, профессор МГУ им. Ломоносова, известный ученый-правовед В. П. Грибанов выступал против использования в гражданском праве понятия “переход права собственности”. По его мысли, право собственности у субъекта гражданского права прекращается с одновременным возникновением права собственности у другого. Из современных исследователей подобной позиции придерживается И. А. Емелькина, предлагающая следующие аргументы: договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). При продаже жилого помещения переход права собственности не регистри-руется. По ее мнению, п. 1 ст. 551 ГК РФ нуждается в корректировке: вместо слов “государственная регистрация перехода права собственности” следовало бы написать “государственная регистрация возникновения и прекращения права собственности”. Действительно, не существует такого юридически значимого действия, как регистрация перехода права собственности. Возможно только внесение записи в ЕГРП и прекращение предыдущей записи о праве. Несколько скорректировав свою позицию, законодатель в п. 1 ст. 564 ГК РФ указал на то, что право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.
Второе положение п. 1 ст. 131 ГК РФ называет те права, которые подлежат регистрации: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. Очевидно, что перечень указанных прав не закрыт. Вместе с тем, на практике это вызывает определенные проблемы. Так, сам законодатель в п. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации (в ред. от 21.07.1997 N 128-ФЗ) закрепил регистрацию права аренды и договора аренды. Были приняты также подзаконные акты, устанавливающие данное право, например распоряжение Мэра Москвы от 07.09.1998 N 911-РМ “Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижи-мого имущества”. Чиновники, исходя из формальных требований Закона о госрегистрации и указанного распоряжения Мэра Москвы, требовали регистрировать право аренды торгового места без регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, тем самым парализуя работу рынков. В настоящее время законодатель изменил порядок регистрации аренды. В подавляющем большинстве случаев нет необходимости регистрировать в Росреестре договор аренды нежилого помещения. Это происходит, потому что обычно аренда оформляется сроком менее года. При этом если соглашение рассчитано на больший срок, его необходимо в обязательном порядке зарегистрировать, то есть внести в ЕГРП. Если же одна из сторон договора — юридическое лицо, то такое соглашение также необходимо заключать в письменном виде. Право направить договор в Росреестр есть у обеих сторон, а его действие начинается сразу же после того, как он был зарегистрирован.
Способ удостоверения проведенной государственной регистра-ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним определен в п. 3 ст. 131 ГК РФ. В п. 4 ст. этой статьи закреплен принцип информационной открытости государственной регистрации прав на недвижимое имущество. П. 5 данной статьи содержит принципиальное положение, защищающее интересы сторон, о том, что отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд. Это является одной из гарантий, предусмотренных ч. 1 ст. 46 Конституции РФ. П.т 6 ст. 131 ГК РФ содержит важную норму о том, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии Законом о госрегистрации. Эта норма позволяет привести в действие Закон о госрегистрации.
Таким образом, ст. 131 является основополагающей нормой ГК РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде-лок с ним и служит своего рода основным правовым основанием данной регистрации.
Статьи 164 и 165 ГК РФ содержат нормы о регистрации сделок с недвижимостью. Исходя из положений вышеуказанных статей, можно сделать вывод о том, что государственную регистрацию правильнее считать не формой сделки, а стадией ее заключения в случаях, когда это установлено законом. Подтверждает данный вывод и то обстоятельство, что если применительно к форме сделки стороны нередко имеют возможность выбора (в частности, почти всегда могут облечь в письменную или нотариальную форму сделку, для которой этого по закону не требуется), то государственная регистрация сделки производится лишь тогда, когда это предусмотрено законом.
Существует логическое противоречие между п. 1 и п. 3 ст. 165 ГК РФ. В п. 1 ст. 165 ГК РФ предусматривается ничтожность требующих государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, государственная регистрация которых не произведена. Пункты 2 и 3 ст. 165 допускают возможность восстановления (санации) сделки, как не облеченной в нотариальную форму, так и не прошедшей государственную регистрацию. В обоих случаях общими являются условие об уклонении одной из сторон от нотариального удостоверения (государственной реги-страции) сделки и судебный порядок защиты интересов потерпевшей стороны. По смыслу закона и та и другая сделка должны соответствовать требованиям закона. Однако есть и важные различия.
Во-первых, при восстановлении сделки, не имеющей требуемой нотариальной формы, необходимо, чтобы сделка была полностью или частично исполнена стороной, которая добивается признания ее действительности. Вопрос о том, исполнена ли сделка стороной, уклоняющейся от ее нотариального удостоверения, юридического значения не имеет. Для сделок, нуждающихся в государственной регистрации, условие об их исполнении законом не предусматривается.
Во-вторых, разное значение придается решению суда для сделок, не облеченных в нотариальную форму и не прошедших государственную регистрацию. В первом случае решение суда заменяет собой нотариальное удостоверение сделки, которое больше не требуется. Во втором случае решение суда служит основанием для государственной регистрации сделки.
Далее следуют нормы о государственной регистрации права собст-венности на вновь созданное недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ), воз-никновении права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ), установлении права собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, по приобретательной давности (абзац 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ), регистрации сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ), регистрации решения уполномоченного органа об изъятии участка (п. 4 ст. 279 ГК РФ), регистрации договора ипотеки (п. 3 ст. 339 ГК РФ), регистрации уступки требования по сделке, для которой необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 389 ГК РФ).
Важное положение содержится в п. 3 ст. 433 ГК РФ о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Исходя из этого, отсутствие государственной регистрации договора позволяет признать его незаключенным. Данная норма имеет значение общего правила и применима в отношении всех договоров, подлежащих государственной регистрации. Если в законе не установлены иные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора, последний следует считать незаключенным, например договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК), договор аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК). В случаях же, специально установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации до-говора влечет его недействительность
В части второй ГК РФ содержатся нормы о государственной регистрации отдельных видов договоров. Пункт 2 ст. 558 ГК РФ устанавливает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Пункт 3 ст. 560 ГК РФ содержит аналогичную норму о предприятии — договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
П. 2 ст. 573 и п. 3 ст. 574 ГК РФ накладывают на стороны обязанность обязательной регистрации договора дарения недвижимого имущества. В п. 2 ст. 651 ГК РФ указано, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следует обратить особое внимание на государственную регистрацию аренды нежилых помещений, введенную информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 (далее — информационное письмо Президиума ВАС РФ). В п. 2 суд указал: “…принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связан-ным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Дого-вор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ”.
Пункт 2 ст. 658 ГК РФ предписывает регистрировать договор аренды предприятия, он считается незаключенным, если не зарегистрирован. Передачу недвижимого имущества в доверительное управление в силу указаний п. 2 ст. 1017 ГК РФ следует регистрировать так же, как и переход прав, в противном случае это повлечет недействительность договора.
В части третьей ГК РФ тоже содержатся нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Пункт 3 ст. 1155 ГК РФ устанавливает регистрацию прав на недвижимое имущество на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство. Пункт 2 ст. 1165 ГК РФ регулирует вопросы, связанные с государственной регистраций прав на недвижимое имущество нескольких наследников, заключивших соглашение о разделе наследства.
В Земельном кодексе Российской Федерации (далее — ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ правовой регламентации института государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом уделено не так много внимания. Здесь присутствует много отсылок к ГК РФ и Закону о госрегистрации. В.В. Чубаров предлагает перенести вопросы, касающиеся гражданско-правовых отношений по поводу земли, из ЗК РФ в ГК РФ. Развивая его мысль, можно предложить законодателю закрепить нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ГК РФ и Законе о госрегистрации. Тем самым будут исключены коллизии в законодательстве, что, в конечном счете, будет способствовать удобству правоприменения.
Упоминание о государственной регистрации можно встретить в подп. 4 п. 2 ст. 8 ЗК РФ — в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержаться информация о категории земель (аналогичная норма имеется в п. 2 ст. 100 ЗК РФ относительно особо ценных земель). Пункт 2 ст. 21 ЗК РФ указывает на государственную регистрацию перехода права пожизненного наследуемого владения. Пункт 9 ст. 23 ЗК РФ отсылает нас к Закону о госрегистрации при регистрации сервитутов.
Статья 25 ЗК РФ упоминает о государственной регистрации прав (п. 1 ст. 25 ЗК РФ) на землю как основании возникновения прав на земель-ный участок, удостоверяемый выдаваемыми в соответствии с Законом о госрегистрации документами (п. 1 ст. 26 ЗК РФ), а в п. 2 ст. 25 ЗК РФ устанавливается обязательность государственной регистрации сделок с землей в случаях, установленных федеральными законами. Совсем нелогичным на этом фоне выглядит п. 2 ст. 26 ЗК РФ, в котором указано на то, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Пункт 7 ст. 30 ЗК РФ также упоминает о решении уполномоченного органа, или о протоколе о результатах торгов, как основании государственной регистрации права бессрочного пользования земельным участком и права собственности, заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду. Пункт 5 ст. 53 ЗК РФ регулирует вопросы государственной регистрации прекращения прав при отказе лица от своих прав, а п. 5 ст. 54 ЗК РФ – вопросы государственной регистрации прекращения прав при изъятии у лица ненадлежаще используемого земельного участка. Пункт 6 ст. 56 ЗК РФ отсылает регулирование ограничений прав на землю к Закону о госрегистрации.
Невозможно оставить без внимания ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее — Закон об участии в долевом строительстве). Этот Закон, как указано в ст. 1, регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Принятие этого Закона, на мой взгляд, решило множество проблем практического плана. Закон об участии в долевом строительстве придал отношениям по долевому участию в строительстве много-квартирных домов и иных объектов недвижимости правовую определен-ность, установив до того момента отсутствовавшее в нашем зако-нодательстве существование договора долевого участия в строительстве. Кроме того, используя институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защитил участников долевого строительства от недобросовестных действий застройщиков. Это проявилось, прежде всего, в обязательной государственной регистрации договоров об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве), одним из его правовых последствий стало появление отношений залога на строящийся объект, залогодержателями по которому являются участники долевого строительства (ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве), а также государственной регистрации прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства (ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве) и права собственности (договора аренды) на земельный участок застройщика (п. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве). Устанавливается и обязательная государственная регистра-ция уступки прав требования по договору об участии в долевом строительстве (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве). Закон об участии в долевом строительстве существенно декриминализовал рынок недвижимости, стали невозможны так называемые «двойные продажи»
ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества” от 21.12.2001 N 178 (далее — Закон о приватизации) содержит нормы о государственной регистрации прав на приватизированное недвижимое имущество. Приватизация жилых помещений — это бесплатная передача в собственность граждан России на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде. Не подлежат приватизации жилые помещения в военных городках, общежитиях и нахо-дящиеся в аварийном состоянии. Пункт 4 ст. 32 Закона о приватизации включает основания регистрации прав на приватизированное недвижимое имущества — договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Пункт 4 ст. 27 Закона о приватизации посвящен основаниям возникновения права соб-ственности на имущественный комплекс унитарного предприятия — дого-вор купли-продажи имущественного комплекса унитарного предприятия, передаточный акт, а также документ, подтверждающий погашение задол-женности (при ее наличии) по уплате налогов и иных обязательных плате-жей в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды. Пункт 3 ст. 29 Закона о приватизации устанавливает государственную регистрацию ограничений (обременений), возникающих вследствие принятия на себя собственниками охранных обязательств. На практике решение вопроса о приватизации помещений принимается по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации заключается в простой письменной форме. Граждане, проживающие в ведомственном жилищном фонде, до 01 марта 2010 года имели право на приватизацию жилого помещения.
Необходимо отметить, что закон о приватизации имеет сроки дей-ствия, первоначально он был рассчитан на несколько лет, однако потом срок прекращения приватизации продлевался несколько раз. Несмотря на появившуюся в некоторых средствах массовой информации сведения о том, что бесплатная приватизация квартиры продлена до 2018 года, в действительности ситуация является не столь радужной. В начале 2015 года в Государственной Думе РФ обсуждался (и даже был принят в первоначальном чтении) проект закона о переносе срока окончания приватизации на 2018 год. Итогом рассмотрения законопроекта стало то, что фраза «сроки приватизации квартиры продлили до 2018 года» осталась лишь достоянием СМИ: депутаты решили продлить срок только до 1 марта 2016 года. Отодвигая завершение приватизации на недолгий период, законодатель, вероятно, желает стимулировать граждан к опера-тивному оформлению жилья в собственность.
Отдельного анализа достоин ранее упоминавшийся Закон о госрегистрации, который подробно регулирует вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В гл. I содержатся общие положения: приведен понятийный аппарат, дано определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и установлена ее правовая природа (юридическая сущность), закреплены принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество — открытости, обязательности, признания ранее возникших прав на недвижимое имущество, определен круг участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Глава II посвящена системе органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, финансовому обеспечению ее функционирования. Глава III регламентирует проведение процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В гл. IV дается перечень отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации. В этот перечень входят: право на предприятие как имущественный комплекс и сделки с ним, право ограничения (обременения) на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах, и сделки с ними, право на недвижимое имущество в многоквартирных домах и сделки с ним, право общей собственности на недвижимое имущество, право собственности на создаваемый объект недвижимого имущества, договоры участия в долевом строительстве, право собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, аренда недвижимого имущества, сервитуты, ипотека, доверительное управление, опека. При этом, в п. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации существует логическое противоречие: с одной стороны, государственная регистрация прав, возникших по решению суда, должна проходить на общих основаниях (то есть возможен отказ в государственной регистрации прав на основании п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации), с другой стороны, регистратор прав не может отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. Глава V посвящена вопросу ответственности при государственной регистрации прав на не-движимое имущество, а гл. VI — заключительным и переходным положениям.
Следует обратить особое внимание на ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 N 102-ФЗ (далее — Закон об ипотеке). Принятие данного Закона сыграло очень важную роль в развитии финансовой сферы России в целом, и кредитования населения в частности. Принятый несколько позднее Закона о госрегистрации, он, тем не менее, содержит достаточно подробные нормы о государственной регистрации залога недвижимого имущества и договора об ипотеке: о порядке проведения государственной регистрации ипотеки, отказе в государственной регистрации ипотеки и отложении государственной регистрации ипотеки, регистрационной записи об ипотеке, публичном характере регистрации ипотеки, обжаловании действий, связанных с регистрацией ипотеки, и ответственности органа, регистрирующего ипотеку. Имеют место противоречия между нормами Закона о госрегистрации и нормами Закона об ипотеке. Возможно, это связано с более широким кругом объектов недвижимого имущества, которое подлежит государственной регистрации. Ведь согласно подп. 5 п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке этот Закон распространяет свое действие также на воз-душные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объ-екты.
Как правильно отмечает российский ученый-правовед А. М. Эрделевский, “…сформулированное в п. 2 ст. 334 ГК РФ правило о приоритете Закона об ипотеке распространяется на ГК РФ только в части содержащихся в нем общих правил о залоге, на ст. 131 ГК РФ упомянутое правило не распространяется… Ст. 131 ГК РФ в части порядка регистрации и отказа в ней отсылает только к Закону о госрегистрации”. При этом он упоминает п. 5 ст. 29 Закона о госрегистрации, устанавливающий, что особенности государственной регистрации ипотеки могут закрепляться также Законом об ипотеке, но не объясняет порядок его применения.
По моему мнению, при коллизиях Закона о госрегистрации и Закона об ипотеке следует руководствоваться последним, поскольку эти несоответствия и являются особенностями регистрации ипотеки, как экономической категории.
Б.Д. Завидов, детально проанализировав Закон об ипотеке, пришел к выводу о несовершенстве юридической техники данного нормативного акта. Он отмечает разбросанность норм о государственной регистрации ипотеки: ст. 10, 16, 45 находятся вне пределов гл. IV Закона об ипотеке, посвященной государственной регистрации ипотеки. Закон о госрегистрации не содержит каких-либо норм, допускающих соглашение между участниками государственной регистрации об изменении (дополнении) регистрационной записи недвижимости, либо залога недвижимости. Даже контекстуально Закон об ипотеке и Закон о госрегистрации не всегда совпадают. В Законе об ипотеке используются слова “отложено”, “откладывается”, “решение об отложении” (ст. 21 Закона об ипотеке). Однако в ст. 19 Закона о госрегистрации употребляет-ся слово “приостановление”. Кроме этого, существуют определенные противоречия в порядке предоставления информации об ипотеке. Статья 26 Закона об ипотеке устанавливает, что любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке. Согласно п. 1 ст. 7 Закона о госрегистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Как видим, Закон о государственной регистрации содержит дополнительные требования о предоставлении удостоверения личности и документов о регистрации юридического лица и полномочиях его представителя.
Таким образом, детальная регламентация государственной регистра-ции ипотеки в Законе об ипотеке порождает определенные противоречия указанного Закона и Закона о госрегистрации.
Остальные федеральные законы, в которых имеются положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержат в основном отсылочные нормы к Закону о госрегистрации.

1.2. СООТНОШЕНИЕ ПОНЯТИЙ «ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА «УЧЕТ ФЕДЕРАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА»
Среди ученых и практиков нет единства мнений по вопросу о содер-жании понятия “государственная регистрация прав на недвижимое имущество”. Ряд исследователей считают, что под юридической дифиницией “государственная регистрация недвижимости” следует лишь понимать технический учет жилых и нежилых помещений, поэтому понятие “государственная регистрация прав” они толкуют в отрыве от понятия “государственная регистрация недвижимости”. Подобного рода толкование содержится в частности, в работах В. Сергеева. Очевидно, что в данном случае под государственной регистрацией понимается легитимация объекта недвижимого имущества, придание ему законного статуса посредством его учета еще до государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Такая позиция разделяется в работе Н. Ю. Шеметовой, при этом ключевой является аргументация, основанная на том, что недвижимое имущество является специфической категорией.
На самом деле, понятие «технический учет недвижимости» не имеет такого принципиального юридического значения, как кадастровый учет земельных участков. Здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения — это не природные, а искусственно созданные трудом человека объекты. Данные вещи существуют объективно в том виде, в котором они созданы (построены, реконструированы) и не нуждаются в “формировании”. Здания, сооружения, помещения возникают как вещи с момента ввода в эксплуатацию и существуют реально без проведения технического учета. При техническом учете происходит не формирование, а только описание реально существующего объекта. При этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений — стены, перегородки, потолки и пр. Поскольку техническая инвентаризация, в отличие от кадастрового учета, не затрагивает важных общественных отношений, ее порядок регулируется не федеральными законами, а нормативными актами исполнительной власти.
Первоначальный вариант проекта ФЗ “О государственном ка-дастре недвижимости” определял кадастровый учет в качестве единственного доказательства существования объекта недвижимости как объекта гражданских прав. На сегодняшний момент государственный кадастровый учет недвижимого имущества определяется как действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе. Данные сведения пред-ставляют собой объединение уникальных характеристик объекта и дополнительных сведений об объекте, которые в совокупности подтверждают существование или прекращение существования такого недвижимого имущества.
В настоящее время таким уполномоченным органом является Федеральная службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), основанная Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. N 1847, путем преобразования ранее существовавшего Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижи-мость).
Против такого понимания государственной регистрации выступает В. Сергеев, положивший в основание своих рассуждений право аренды (в настоящее время исключено из Закона о госрегистрации). Однако, московские чиновники распространяют понятие государственной ре-гистрации прав на договор аренды недвижимости, заключаемый даже на один день. Е.А. Суханов, в прошлом декан юридического факультета МГУ им. Ломоносова, тоже возражает против понимания государственной регистрации прав на недвижимое имущество как технического и кадастрового учета: “Государственную регистрацию прав на недвижимость, имеющую гражданско-правовое значение, не следует смешивать с кадастровым и иным техническим учетом (инвентаризацией) отдельных видов недвижимости, имеющим фискальное или иное публично-правовое значение. Такие регистрация или учет осуществляются наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость (п. 2 ст. 131 ГК РФ), однако, не имеют правопорождающего значения и не влияют на действительность совершенных сделок”.

>

Доступа нет, контент закрыт

ГЛАВА 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Тинькофф All Airlines [credit_cards][status_lead]

2.1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ КАК ПРАВОВОЙ ИНСТИТУТ.

В современной российской юридической литературе нет однозначного вывода о том, чем является государственная регистрация: формирующейся отраслью российского права, комплексным правовым институтом, смешанным институтом, институтом административного или гражданского права.
Изучение общественных отношений, которые регулируются законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, показывает, что они являются двухуровневыми. Их первый уровень составляют отношения между сторонами, желающими заключить сделку. Такие отношения носят гражданско-правовой характер, также они имеют частный характер и регулируются нормами материального права. Второй уровень общественных отношений, регулируемых законодательством о государственной регистрации, образуют отношения между органом госу-дарственной регистрации и заявителем. По мнению Кирсанова А. Р., эти правоотношения имеют публичный, административно-правовой характер. В случае конфликтных ситуаций могут возникнуть еще гражданско-процессуальные отношения, возникающие между судом и заявителем, а при вынесении положительного решения — судом и регистрирующим органом.
В.Д. Сорокин отмечает, что гражданско-правовые нормы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним тесно связаны с административно-правовыми. Это проявляется и при оспаривании зарегистрированных прав. А.Л. Ильченко указывает, что использование способов оспаривания зарегистрированного права связано с разрешением споров, вытекающих из административных правоотношений, и до разрешения в суде спора о праве неприменимо. В этом проявляется тесная связь норм гражданско-правовых и административно-процессуальных. Таким образом, мы видим, что взгляд на государственную регистрацию как институт исключительно административно-правовой или преимущественно административно-правовой не совсем верен. Этот институт представляет собой в структуре российского права комплексное образование.
М.Г. Пискунова полагает, что институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит смешанный характер, поскольку содержит нормы, характерные для разных отраслей права. С.С. Алексеев отмечает, что смешанные институты возникают на стыке отдельных правовых сфер, в точках их соприкосновения проникают элементы, свойственные другой отрасли. В областях функционирования родственных отраслей, то есть отраслей, образующих конгломерат, формирование подобных смешанных институтов логично.
Существует точка зрения на государственную регистрацию как комплексный правовой институт. Подобное мнение разделяет А.Р. Кирса-нов, он утверждает, что регистрационное право — формирующаяся отрасль российского права. По моему мнению, это утверждение является спорным по следующим причинам. Прежде всего, отсутствует достаточное количество тех источников, чем практика руководствуется в решении юридических дел и на базе которых можно было бы сформировать новую самостоятельную отрасль права. Любая отрасль права тяготеет к тому, чтобы иметь собственный кодифицированный акт. Закон о госрегистрации, как мы убедились выше, не может претендовать на роль акта, регулирующего все без исключения отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Во многом недостаток правового регулирования восполняется за счет подзаконных нормативных актов. Кодифицированный же акт (как, например, ГК РФ в гражданском праве РФ) должен быть направлен на максимальное урегулирование отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Безусловно, отрасль права может существовать и без единого кодифицированного акта, однако при этом обязательно должно быть принято несколько федеральных законов, которые бы подробно регламентировали соответствующие отношения. В рамках регистрационного права мы этого не наблюдаем. Существует ГК РФ и Закон о госрегистрации, в которых закреплены основополагающие нормы о государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, но они регламентируют эти отношения не в полной мере. Существуют и иные федеральные законы, о которых я упомянула выше и предметом регулирования которых не выступает государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью, однако при этом они имеют отдельные нормы, посвященные регулированию отношений по данной регистрации. Многие технические вопросы урегулированы подзаконными нормативными актами и судебной практикой. Все это свидетельствует о сдержанном внимании законодателя к деятельности регистраторов, что, в конечном счете, не позволяет сделать вывод о возможности появления самостоятельной отрасли регистрационного права. Наконец, в такой отрасли права как административное право существует мнение, которое высказано представителями юридического факультета МГУ им. Ломоносова Алехиным и Кармолицким о том, что не стоит в рамках административного права выделять отдельные отрасли права, а админи-стративно-процессуальное право нуждается в унификации, тем более что рядом ученых-правоведов предлагаются проекты по кодификации административно-процессуального законодательства.

Доступа нет, контент закрыт

Глава 3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ КАК ОСОБАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ ГАРАНТИЯ.

Юридические гарантии представляют собой систему юридических средств (правовые акты, юридическая ответственность, контрольно-надзорная деятельность и др.), при помощи которых обеспечивается стро-гое и неуклонное соблюдение законности во всех сферах общественной жизни. Вопрос о гарантиях в российской теории государства и права изучается в основном применительно к понятию законности и это логично, потому что социальная цель государственной системы регистрации заключается в обеспечении законности оборота недвижимости, защите прав и интересов участников этого оборота. Прочный режим законности в стране невозможен без создания необходимых и действенных механизмов обеспечения законности в сфере правотворчества. Проще говоря, юридические гарантии – это предусмотренные законом средства, обеспечивающие правомерность поведения субъектов экономических отношений
Советский и российский юрист С.Н. Братусь считал, что юридические гарантии права заключены как в самих правовых нормах, имеющих своей целью регулирование путем установления прав и обязанностей общественных отношений, так и в тех нормах, в рамках которых осуществляется юрисдикция при нарушении этих обязанностей. Именно таким путем реализация материального субъективного права и исполнение нарушенной или новой обязанности обеспечивается посредством государственного принуждения обязанности.
В государстве с действующей рыночной экономикой, где сделки по приобретению и отчуждению недвижимости совершаются ежедневно тыся-чами, юридические гарантии должны иметь значительно большее значе-ние. Помимо юридических норм в них следует включать деятельность специально уполномоченных государственных органов по защите прав участников рынка. В данном случае возможна постановка вопроса об ответственности государственного органа за неправомерные действия, в частности имущественной ответственности регистрирующего органа за незаконную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, тем более что государство в лице своих органов влияет на оборот недвижимости, соответственно, другие участники гражданского оборота могут рассчитывать на возмещение убытков. Средства, получаемые в виде платы за регистрацию и предоставление информации, должны использоваться органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) исключительно на создание, поддержание и развитие системы государственной регистрации, в том числе на обеспечение государственных гарантий зарегистрированных прав. Кроме того, государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств. Государственная регистрация есть юридическая гарантия, возведенная государством в разряд наиболее значимых охранительных правовых средств. Государством признается только зарегистрированное право, которое может быть оспорено исключительно в судебном порядке. Причем оспорить зарегистрированное право может любое лицо, имеющее соответствующие документы на недвижимое имущество, даже если оно не зарегистрировано в качестве правообладателя управлением Росреестра по тем или иным причинам. Запись в ЕГРП не заменяет и не подменяет существующее гражданско-правовое основание возникновения, изменения, перехода, прекращения, обременения права, то есть не является новым основанием, в которое “перерастает” первоначальное основание. Ранее возникшее право признается государством, если с недвижимостью не совершаются юридически значимые действия, например сделки. Указанное означает, что государственная регистрация повышает правовой статус сделки, гарантирует ее соответствие не только предписываемой законом форме, но и содержанию, а именно тем существенным условиям, при ко-торых сделка приобретает самостоятельную правовую природу, позволяющую отграничить ее от смежных сделок . Однако, если заключен смешанный договор, то он считается не заключенным в полном объеме до тех пор, пока не будет произведена государственная регистрация отдельных его элементов.
Советский философ и правовед Н.Н. Алексеев писал, что “вопрос о гарантиях в государстве — вопрос нравственный”. По его мнению, самой надежной гарантией реализации заложенных в законе правил поведения является сознание каждого конкретного человека. Нравственное государство — это скорее утопия, на мой взгляд, речь должна идти скорее о развитии идеи контроля общества над государством в его этическом аспекте. В практической деятельности государственная регистрация прав на недвижимое имущество необходима для того, чтобы внести ясность в отношения сторон, заключающих сделку по поводу недвижимости в случае возникновения спора о недвижимом имуществе, а также для третьих лиц, заинтересованных в приобретении недвижимости и имеющих право знать, вступают они в сделку действительно с лицом, управомоченным распоряжаться недвижимостью, или же с лицом, у которого такого права нет. Это уже не юридические, а идеологические гарантии, хотя они и тесно связаны с юридическими.
Следует выделить некоторые особенности юридических гарантий.
Во-первых, юридические гарантии рассматриваются в юридической науке в качестве определенного позитивного фактора социальной действи-тельности, используя который юридическое или физическое лицо может добиться восстановления своих нарушенных прав. Само название органов, предоставляющих такие гарантии – “правоохранительные» – не оставляет сомнения в том, что права граждан находятся под надежной защитой государства. Конституция в ст. 1 в полной мере подтверждает это. Следует отметить, что Росреестр, осуществляя функции по ведению ЕГРП, сама по себе не может реализовать функции по охране прав граждан. Необходимо ее взаимодействие с правоохранительными органами.
Во-вторых, гарантии нельзя противопоставлять друг другу. Значение каждой гарантии можно понять и оценить, анализируя в единстве с другими гарантиями, рассматривая ее как часть единого целого.
В-третьих, в число юридических гарантий защиты прав и обязанно-стей личности входят меры правовой защиты и меры юридической ответственности, что дает возможность оспаривать права на недвижимое имущество и сделки с ним. На сегодняшний день, начиная с 2009 года, в Российской Федерации сведения из ЕГРП общедоступны и предоставляются по запросам любых лиц. Выписка из реестра содержит описание объекта, его адрес, обременения на него (если таковые имеются) и имя правообладателя.
Часть 1 ст. 17 Конституции РФ устанавливает, что “в Российской Фе-дерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией”. Статья 18 гласит: “Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием”. Это — гарантии, содержащиеся в нормах права. По мнению бывшего председателя КС РФ М. В. Баглая, «государство обладает системой органов, способных обеспечить исполнение гарантий». В данном случае мы имеем дело с организационными гарантиями. Если какой-либо элемент системы не срабатывает в части обеспечения закрепленных в зако-нодательстве гарантий, то включается в работу иной элемент. Как прави-ло, этим элементом выступает суд как орган судебной власти, которая спо-собна исправить ошибки органа исполнительной власти – Росреестра.
2.3. Способы оспаривания прав на недвижимое имущество
Проблема оспаривания зарегистрированного права на недвижи-мость является одной из основных проблем защиты прав предпринимателей во взаимоотношениях, как с контрагентами, так и с государством. Понятие оспаривания зарегистрированного права было введено в оборот Законом о регистрации. В п. 1 ст. 2 Закона установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Данная норма породила множество вопросов в теории и на практике: во всех ли случаях наличия зарегистрированного права на недвижимость надо его оспаривать, каковы способы и порядок оспаривания зарегистрированного права, какие правовые последствия влечет такое оспаривание и др.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии при отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Применение на практике данного способа защиты связано с закреплением в ст. 12 и 13 ГК РФ такого способа защиты, как признание недействительным ненормативного акта государственного органа. В связи с этим возникает ряд проблем.
Первая связана с легальным определением понятия ненормативного акта государственного органа. Так, А.В. Поляков считает, что ненормативный правовой акт представляет собой властное решение по конкретному юридическому делу, имеет однократное применение, адре-суется конкретным лицам и обязателен для исполнения только ими. Ча-стично разъяснения по этому поводу содержатся в п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.05.1993 N С-13/ОП-167 “Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике”: “Индивидуальный акт правил поведения не содержит, а устанавливает конкретные предписания”.
Вторая проблема связана с определением содержания понятия “ненормативный акт”. В юридической литературе и судебной практике по этому поводу отсутствует единое мнение. А.Л. Ильченко утверждает, что термин “акт” согласно общей теории права имеет два значения: 1) действия; 2) официальный документ, в котором выражаются и закрепляются результаты тех или иных действий. Эти положения, по ее мнению, справедливы применительно к акту государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Акт государственной регистрации может складываться одновременно из трех элементов (действий, записи в ЕГРП и свидетельства о государственной регистрации), каждый из которых может быть предметом самостоятельного оспаривания в суде. Однако, в литературе существуют и иные точки зрения по этому вопросу. Причиной этого является то, что многолетняя практика применения Закона о регистрации показала, что суды неоднозначно определяют правовую природу оспаривания зарегистрированных прав на недвижимость. Вопрос, является ли это оспаривание обжалованием ненормативного акта или спором о праве, исследуется практикующим юристом А. Штыка, который пишет о том, что понятие “ненормативный акт” означает не индивидуальный ненормативный акт, как это зачастую истолковывается на практике, а процесс, действие или определенную совокупность (последовательность) действий, результат которых — подтверждение государством легитимности, законности прав заявителя на объект недвижимости. В обоснование своих доводов он приводит Постановление ФАС Московского округа от 16.02.2004 N КГ-А40/465-04, в котором суд кассационной инстанции под актом государственной регистрации понимает внесение записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество. Второе утверждение, развиваемое А.Л. Ильченко, тоже не лишено недостатков. В юридической литературе справедливо отмечено, что если рассматривать государственную регистрацию как ненормативный акт государственного органа, то он должен иметь материальное выражение. Если считать запись в ЕГРП материальным выражением ненормативного акта государственного органа, то ЕГРП будет не реестром прав, а реестром ненормативных актов. Что касается определения свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и выписок из ЕГРП, то на практике этот вопрос не решен однозначно. Арбитражный суд Московской области в своем решении указал, что свидетельство о государственной регистрации носит характер ненормативного акта государственного органа, следовательно, требования должны быть разрешены в рамках искового производства. В то же время ФАС Московского округа установил, что ни акт государственной регистрации права на недвижимое имущество, ни запись и свидетельство о такой регистрации не являются ненормативными актами государственного органа. Данная позиция Суда лишает акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним таких составляющих, как запись в ЕГРП и свидетельство о го-сударственной регистрации. Можно предположить, что акт государ-ственной регистрации понимается в этом случае судом как действия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В период становления системы регистрации в России были случаи оспаривания свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Причинами этого, на мой взгляд, явилось отсутствие единообразной практики по данному вопросу, а также четкой позиции у высших судебных инстанций.
Необходимо отметить, что судебная практика того периода не единообразна. Достаточно привести в качестве примера Постановление Президиума ВАС РФ от 21.01.1997 , в котором суд признал правомерным оспаривание свидетельства о государственной регистрации права собственности. Это положение основано на позиции, высказанной в Постановлении Президиума ВАС от 12.11.1996, о том, что спор о признании недействительным свидетельства о праве собственности на имущество и помещение предприятия, выданного комитетом по управлению имуществом, подлежит рассмотрению в арбитражном суде. Как правильно отметила И. Н. Лукьянова, в подтверждение права собственности на недвижимое имущество, возникшего после введения Закона о госрегистрации, арбитражным судом должны приниматься только доказательства, отвечающие правилу допустимости (ст. 68 АПК РФ), то есть свидетельства о государственной регистрации права собственности. В то же время ФАС Северо-Западного округа в деле N А56-10028/96 указал, что свидетельство о регистрации к числу ненормативных актов не относится, поскольку регистрация права собственности, а также ее удостоверение путем выдачи свидетельства о регистрации права собственности не являются актами, устанавливающими обязательное предписание властного органа, обращенное к конкретному лицу или группе лиц. Кроме этого, в письме заместителя Председателя ВАС РФ “Об отсутствии оснований для принесения протеста” указывается, что рассмотрение исков о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации неподведомственно арбитражному суду, потому что, во-первых, отсутствует закон, который предусматривал бы обжалование свидетельства о регистрации права собственности, во-вторых, свидетельство о регистрации права собственности не относится к ненормативным актам государственных органов, органов местного самоуправления, поскольку оно удостоверяет факт принадлежности конкретному лицу права на недвижимое имущество и не является правоустанавливающим документом, а также не оспариваются права других лиц на это имущество
В настоящее время в качестве редчайшего исключения в судебной практике встречаются случаи оспаривания свидетельств о государственной регистрации, поскольку в 2002 г. Президиум ВАС РФ окончательно сформулировал правовую позицию, согласно которой свидетельство о государственной регистрации не может быть оспорено. Возможно, лишь заявление требования о недействительности записи в ЕГРП и свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако суды не всегда их удовлетворяют. Так, ООО “Салон на Плющихе” обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с требованием о признании недействительной записи в реестре собственности от 19.02.1998 и свидетельства от 27.02.1998 о внесении указанной записи в реестр. Арбитражный суд г. Москвы иск удовлетворил, апелляционная и кассационная инстанции оставили решение без изменения. Президиум ВАС РФ решение отменил, дело направил на новое рассмотрение в связи с тем, что суд не исследовал основания проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Вполне возможно оспорить только запись в ЕГРП. Верховный Суд РФ по данному поводу не сформулировал подобной позиции. Московский областной суд в инфор-мационном письме от 12.10.2005 указал, что признание судом недействи-тельным свидетельства о государственной регистрации сделки или права на недвижимое имущество влечет правовые последствия только при признании недействительной соответствующей записи в ЕГРП.
Подводя итог всему вышеизложенному, необходимо отметить, что мнение А.Л. Ильченко по вопросу оспаривания акта государственной регистрации как ненормативного акта представляется не совсем верным. В настоящее время существующая позиция судов предполагает оспаривание не только свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но и соответствующей записи в ЕГРП. Кроме этого, совершение действий государственного регистратора по включению записи в ЕГРП, по мнению некоторых ученых, в состав ненормативных актов не входит. Это подтверждается и судебной практикой. Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество носит вторичный, производный характер.
С. Голубок считает, что акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество может быть признан недействительным только в случае установления нарушения регистрирующим органом законодательства. Такого нарушения нет, когда, например, регистрирующий орган добросовестно исполнял вступившее в законную силу судебное решение о признании права собственности, впоследствии отмененное в надзорном порядке. Однако данный вывод, на мой взгляд, не совсем корректен, так как истец (заявитель) не будет разбираться по поводу добросовестности исполнения регистрирующим органом своих обязанностей. Кроме того, окончательно определиться с этим вопросом суд сможет после изучения всех материалов дела.
В литературе существует мнение о том, что первоначально следует оспорить основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а затем оспаривать акт государственной регистрации. Однако смешение искового производства и производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, с точки зрения теории процессуального права является недопустимым. Нельзя в одном решении смешивать несколько правовых способов защиты права, например признание недействительным акта государственного органа и признание оспоримой сделки недействительной. В п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 20.01.2003 N 2 указывается на то, что если при рассмотрении заявления в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, выяснится наличие спора о праве, подведомственном суду, то суд на основании ч. 4 ст. 1 ГПК РФ применяет норму, регулирующую сходные отношения в особом производстве, и выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения, в котором разъ-ясняет заявителю и другим заинтересованным лицам их право разрешить спор в порядке искового производства. Как отмечает В. В. Чубаров, подобных разъяснений Пленум ВАС РФ не давал , что еще раз подчеркивает недопустимость смешения двух производств. Хотя на практике подобные случаи имеют место. Так, был удовлетворен Ивановским районным судом иск А. А. Шляевой о признании недействительными договора дарения квартиры и записи о государственной регистрации права собственности. По другому делу заявлялись требования о признании недействительными договора купли-продажи жилого дома и государственной регистрации прав на недвижи-мое имущество. Ивановский районный суд в иске отказал, Ивановский областной суд иск признал и направил дело на новое рассмотрение. Исходя из сложившейся судебной практики, можно констатировать, что суды Ивановской области допускают совмещение способов защиты прав.
Помимо названных особенностей оспаривания акта государственной регистрации, необходимо отметить следующие.
Во-первых, признание акта государственной регистрации ненормативным актом государственного органа влечет за собой необходимость определения его как отдельного документа. Однако, он не может являться отдельным документом, поскольку в ЕГРП существует большое количество записей о правах на недвижимое имущество, а ненормативный акт обязательно должен иметь форму отдельного документа.
Во-вторых, ненормативный акт может быть обжалован в администра-тивном порядке. Обжалование акта государственной регистрации в силу ст. 11 ГК РФ происходит исключительно в судебном порядке.
Далее необходимо рассмотреть важный вопрос оспаривания основа-ний государственной регистрации прав на недвижимое имущество. П. 1 ст. 17 Закона о госрегистрации устанавливает открытый перечень оснований проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в со-ответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетель-ства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделки с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Кроме этого, обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для государственной регистрации прав на земельный участок, — кадастровый план данного земельного участка. Представления указанных планов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о госрегистрации и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, а в случае государственной регистрации прав на земельный участок — кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавли-вающих документов. Проверка юридической силы предъявленных для государственной регистрации прав правоустанавливающих документов производится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
В рамках настоящей работы невозможно перечислить все случаи оспаривания прав на недвижимое имущество, поэтому ограничусь лишь наиболее интересными из судебной и арбитражной практики.
Оспаривание передаточного акта, как отмечает К.И. Скловский, “…является ли передача недвижимого имущества сделкой и какого рода эта сделка — серьезные вопросы, влекущие вполне очевидные практические следствия: возможность отдельного оспаривания передачи как сделки, если передача оказалась противопоставленной своему основанию или лишенной его”. В обоснование этой позиции можно привести Определение ВС РФ от 06.02.1998: “Противоречит требованиям ст. 302 ГК РФ и фактическим обстоятельствам дела вывод президиума о том, что у Фоменко как добросовестного приобретателя не может быть истребована квартира. На момент проведения торгов до регистрации договора от 21.04.1995 юридическим собственником квартиры являлось АОЗТ ФК “Русская недвижимость” и сделка по отчуждению уже проданной ранее Головенко квартиры была совершена помимо воли собственника. Кроме того, квартира никогда не передавалась Фоменко, а находилась во владении Головенко после исполнения ею условий договора купли-продажи. При таких обстоятельствах постановление президиума незаконно и подлежит отмене с оставлением в силе решений суда первой и кассационной инстанций”.
Важность передаточного акта для гражданского оборота недвижимого имущества отметил И.П. Писков. Он считает, что отсутствие передаточного акта влечет отсутствие фактического состава в механизме возникновения прав на недвижимое имущество. Из его рассуждений можно сделать вывод о том, что передаточный акт должен быть составлен отдельно от основного договора. В то же время существующая нотариальная практика свидетельствует об обратном: передаточный акт может отсутствовать в том случае, если обязательства уже фактически исполнены сторонами в договоре по отчуждению недвижимого имущества. При этом в договор купли-продажи может быть включен пункт следующего содержания: “К моменту подписания настоящего договора продавец передал покупателю указанную выше квартиру, а покупатель принял ее. Претензий по переданной квартире у покупателя к продавцу не имеется”. Применение данных положений представляется возможным вследствие указаний п. 1 ст. 556 ГК РФ о том, что, если иное не предусмот-рено законом или договором, обязательство продавца передать недвижи-мость покупателю считается исполненным после вручения этого иму-щества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. То есть в договоре мы можем оговорить, что передаточный акт не составляется и основанием для приемки-передачи объекта является сам договор.
Судебная практика по этому вопросу тоже не отличается единообразием. Одни суды считают, что отсутствие передаточного акта не влечет возникновения права собственности, другие полагают, что отсутствие передаточного акта не влечет за собой отсутствия возможности возникновения права собственности у приобретателя. Выяснение правовой природы указанного акта тоже не способствует разрешению споров по поводу того, должен ли он составляться отдельно от договора по передаче имущества в собственность, в пользование. Так, ФАС Северо-Западного округа в одном из своих решений указал, что передаточный акт не является самостоятельной сделкой, а считается составной частью договора аренды, оформленной для подтверждения исполнения арендодателем обязательства по передаче объекта в аренду. Косвенным образом эта позиция проявляется и в другом решении: “Довод истца об отсутствии в договоре его предмета не может быть принят во внимание, поскольку в акте приема-передачи от 03.04.97 указаны площадь пави-льона, его номер, сведения о том, что расчеты произведены и претензий нет”. Получается, что мы можем не составлять отдельно передаточный акт, а указать на наличие передачи имущества в тексте договора. Если же считать его сделкой, как в одном из судебных решений признан таковой акт приемки-передачи недвижимого имущества, то возникает еще больше проблем.
Рассматривая способы оспаривания нельзя не затронуть проблему недействительности оспоримой сделки и применения последствий недейст-вительности ничтожной и оспоримой сделок. Данный вопрос будет исследован ниже. Иногда заявляются требования о признании недействительным договора о передаче имущества в собственность или в пользование совместно с актом органа государственной власти, на основании которого договор был заключен. Это связано с тем, что применить последствия недействительности данных оснований не представляется возможным, так как ни ст. 12, ни ст. 13 ГК РФ не содержит положений, касающихся приведения сторон в первоначальное состояние, необходимое для регистрации в ЕГРП. ЕГРП должен отражать достоверную информацию о принадлежности определенного объекта недвижимого имущества в конкретный период времени. Иногда оспариваются сами ненормативные акты органов государственной власти и местного самоуправления. При этом заявляются требования о признании записи в ЕГРП или государственной регистрации прав на недвижимое имущество недействительными, то есть истцы исходят из того, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит ненормативный характер. Представляется, что использование этого способа защиты гражданских прав не является безупречным с точки зрения теории и практики оспаривания постольку, поскольку не отражает правовую природу акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество. К тому же в самом решении суда указано это обстоятельство. Более правильным, на мой взгляд, является оспаривание действий государ-ственного регистратора, так как он должен был проверить правомерность издания органом местного самоуправления настоящего акта в силу указания п. 1 ст. 17 Закона о госрегистрации.
Значительная часть ненормативных актов, признаваемых недействительными, издается органами местного самоуправления. Наиболее приемлемым является предложение о том, что необходимо ввести административный контроль за правотворчеством муниципальной власти, осуществлять который должен будет специально уполномоченный представитель государства <76>. Тем самым с государственных регистраторов снялась бы обязанность в необходимости проведения правовой экспертизы ненормативных актов органов местного самоуправления в области недвижимого имущества. В настоящее время существующая система контроля за законностью издаваемых ненорма-тивных актов местного самоуправления оставляет желать лучшего. Противоречия порождаются и п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации, в котором сказано, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания. Государственный регистратор такими полномочиями не наделен. Соответственно, это является дополнительным стимулом для улучшения существующей системы контроля за правовыми актами органов местного самоуправления.

Доступа нет, контент закрыт


Нетология

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итог исследованию, сделанному в моей дипломной работе, хотелось бы сделать ряд выводов, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
1. Действующее в современной России законодательство о недвижимости достаточно подробно регламентирует государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако необходимо отметить, что порою оно противоречиво и непоследовательно, что порождает юридические коллизии. Такого рода коллизии отношения пытается урегулировать судебная практика, однако это не соответствует доктрине российского права, которая отрицает судебный прецедент. Имеющаяся в российском праве совокупность норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним недостаточна для создания вполне работоспособной и эффективной системы перехода прав на недвижимое имущество. Отдельные противоречия, возможно, будут со временем устранены законодателем в связи с проводимой правовой работой в рамках Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.
2. Как в теории, так и на практике применения нужно различать государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и учет недвижимого имущества. Об этом свидетельствуют соответствующие нормативные правовые акты, а также характер деятельности государственных органов, ответственных за учет и регистрацию недвижимого имущества, и возложенные на них функции.
3. В современной юридической литературе дискутируется вопрос о том, следует ли исключить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом из предмета государственной регистрации. Я прихожу к выводу, что делать это пока преждевременно, поскольку оборот недвижимости может быть дестабилизирован недобросовестными действиями отдельных участников гражданского оборота.
4. В обороте недвижимости по российскому законодательству возможны случаи, когда запись в ЕГРП не соответствует действительности. Касается это вымороченного имущества (имущество, которое оста-лось послеумершего лица и на которое никто не заявляет или не может заявить притязаний ни по завещанию, ни поправу наследования по закону), бесхозяйного недвижимого имущества, а в некоторых случаях — недвижимого имущества, собственником которого является недобросовестный приобретатель. Решение данной проблемы, в конечном счете, сводится к совершенствованию юридической техники построения некоторых норм ГК РФ, затрагивающих правовое регулирование этих отношений.
5. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует рассматривать как комплексный правовой институт, представляющую собой относительно обособленную группу взаимосвязанных между собой юридических норм, регулирующих конкретную разновидность качественно однородных общественных отношений . При этом она очевидно не является отраслью российского права.
6. Не все принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним эффективно действуют и применяются. Это касается, прежде всего, принципов законности и достоверности. Принцип информационной открытости также находится по серьезной угрозой в связи с инициативой ФСБ РФ засекретить данные из Росреестра. На мой взгляд, необходимо законодательно обеспечить реализацию этих принципов в практике оборота недвижимого имущества. Информация о том, кто является собственником недвижимости, должна быть открытой для потенциальных покупателей, а введение ограничений как раз и может привести к различным манипуляциям криминального характера.
7. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует рассматривать как комплексную систему гарантий – юридических, организационных, идеологических, при этом она может быть оспорена по решению суда, а до принятия такого акта действует презумпция (предположение, которое считается истинным до тех пор, пока ложность такого предположения не будет бесспорно доказана) действительности зарегистрированного права.
8. Осуществление на практике самого акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество в виде записи в ЕГРП необходимо относить к актам легитимного значения, т.е. признаваемое сторонами соответствующей закону. При этом существуют все основания ее оспаривания данного акта недовольной стороной. Оспариванию при этом подлежат только сами основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а не запись о правах в ЕГРП.
9. Зачастую суды в своих решениях отказываются применять последствия недействительности сделки, аргументируя это тем, что иное бы подорвало имущественную основу лица, которое приобрело ее по недействительной сделке. Существует даже такое понятие, как добросовестный приобретатель, которым считается приобретатель, который не знал и не мог знать, что он приобрёл имущество у лица, которое не вправе его отчуждать. Однако необходимо руководствоваться нормами ГК РФ, предусматривающими применение последствий недействительности сделки.
10. Лишение собственника недвижимого имущества в большинстве случаев можно рассматривать как меру гражданско-правовой защиты. Ис-ключением являются случаи, предусмотренные ст. 169 ГК РФ. При этом Росреестр в силу указаний ст. 31 и 31.1 Закона о госрегистрации несет ответственность за неправомерно совершенные действия.

Cписок использованной литературы
I. Нормативные правовые акты
1. Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г. // Рос-сийская газета – 1993. – 25 декабря.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 нояб-ря1994 г. № 51-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301
3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ
4. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
5. О приватизации государственного и муниципального имущества: феде-ральный закон от 21.12.2001 N 178
6. Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
II. Материалы судебной (и иной юридической) практики
7. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.11.1999 N 1174 // СПС “КонсультантПлюс”.
8. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.09.2003 N КГ-А40/6079-03 // СПС “Гарант”.
9. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2003 N Ф08-1135/2003 // Там же; Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.06.2004 N Ф04/3469-355/А81-2004 // СПС “Гарант”.
10. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.08.2006 N А56-53976/2005 // СПС “Гарант”.
11. Решение Арбитражного суда Ивановской области от 17.02.2003 N 2622/5/197 // СПС “Гарант”.
12. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.06.2001 N 10667/00 // Вестн. ВАС РФ. 2001. N 11. С. 38 – 40.
13. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.09.2006 N Ф09-8352/06-С3 // СПС “Гарант”.
III. Специальная литература
14. Алексеев Н.Н. Русский народ и государство; Сост. А. Дугин, Д. Тараторин. — М.: Аграф, 2014
15. Алехин А.П., Кармолицкий А.А. Административное право России. М., Зерцало-М, 2011.
16. Большой юридический словарь / Под ред. А.Я. Сухарева, В.Е. Крутских. М., 2014
17. Волчецкая Г.А. Государственная регистрация прав на недвижимость // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2013. N 1(2).
18. Галлиган Д., Полянский В.В., Старилов Ю.Н. Административное право: история развития и основные современные концепции. М., Юрист, 2012.
19. Гражданское право. Учебник под ред. Суханова Е.А. М., 2015, с. 431.
20. Гришаев С., Богачева Т., Свит Ю., Эрделевский А. Гражданское право. М., Норма, 2014.
21. Ем В., Суханов Е., Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., Статут, 2014.
22. Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита. М., 2014
23. Завидов Б.Д. Государственная регистрация ипотеки (общие положения и особенности) // Право и экономика. 2014. N 3.
24. Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Рос. юстиция. 2013. N 12.
25. Ильченко А.Л. Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество // Предпринимательское право в рыночной экономике / Отв. ред. Е.П. Губин, П.Г. Лахно. М., 2014.
26. Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М., 2015.
27. Новиков К.. Синельникова В. Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество, М., Издательство ВШЭ (ГУ), 2015.
28. Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2014. N 8.
29. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: Сб. ст. / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М., Ось-95, 2013.
30. Поляков А. Тимошина Е. Общая теория права. Учебник. СПб., Издательство СПбГУ, 2015,
31. Радько Т. Проблемы теории государства и права. М., Проспект., 2015.
32. Садовникова Г. Комментарий к Конституции Российской Федерации. Постатейный. М., Юрайт, 2015.
33. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., Статут, 2014.
34. Сорокин В.Д. Правовое регулирование: предмет, метод, процесс (макроуровень). СПб., Юридический центр Пресс., 2013,
35. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., Статут, 2013
36. Шеметова Н.Ю. Недвижимость: особенности правового режима. // Право и экономика, 2014, № 5.
37. Штыка А. Обжалование ненормативного акта или спор о праве? // ЭЖ – Юрист. 2012. N 13.



Заказать учебную работу

Данный текст представлен в том виде, в котором добавлен его автором. Используйте данный текст в качестве примера или шаблона для своего научного труда. А лучше закажите уникальную работу с высоким процентом уникальности

Проверить уникальность

Внимание плагиат! Будьте осмотрительны. Все тексты перед защитой проходят проверку на плагиат. Перед использованием скачанного материала обязательно проверьте текст на уникальность и повысьте ее, при необходимости

Был ли этот материал полезен для Вас?

Комментирование закрыто.