Содержимое

Введение

Подводя итог 20-летнему действию Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), следует констатировать, что он занял центральное место в российской правовой системе. Сегодня ГК РФ представляет собой основополагающий кодифицированный акт, регулирующий важнейшие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на юридическом равенстве и самостоятельности участников данных отношений, неприкосновенности собственности и свободы договора, независимости судебной защиты нарушенных прав и интересов.
Новеллой части первой ныне действующего ГК РФ, вступившей в силу с 1 января 1995 г. является включение в ее состав разд. II «Право собственности и другие вещные права». Его положения закрепили множество новых, свойственных рыночной экономике и свободе предпринимательской деятельности положений, которые не были известны советскому гражданскому праву. Важнейшим нововведением ГК 1995 г. вслед за Конституцией РФ выступило закрепление права собственности граждан и юридических лиц (частной собственности) на земельные участки. При этом заметим, что введение в действие гл. 17 ГК РФ было заморожено до вступления в силу нового Земельного кодекса РФ, т.е. до 30 октября 2001 г.
Неизбежным спутником права частной собственности на землю стало введение в гражданский оборот правовой категории «недвижимое имущество», определение ее понятия в ст. 130 ГК РФ, правового режима, создание условий для формирования в нашей стране единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Процесс разгосударствления собственности сопровождался соответствующим закреплением в ГК РФ в качестве основания возникновения права частной собственности приватизации государственного и муниципального имущества, а именно государственных предприятий, жилых помещений, земельных участков.
Все это послужило основанием для формирования юридической платформы для введения в рыночные отношения земельных участков. Впервые также ГК РФ специальной гл. 18 было урегулировано осуществление права собственности и других вещных прав на жилые помещения, в частности и на многоквартирные дома.
Вместе с тем за 20-летний период действия ГК РФ произошли значительные изменения в экономических отношениях, в т.ч. сформировался класс собственников земли и иной недвижимости и, соответственно, рынок недвижимости, появились крупные и средние предприниматели, и сама жизнь потребовала создания новых правовых конструкций. В этой связи Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства РФ при Президенте РФ началась работа по внесению изменений в ГК РФ. В результате была создана Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, на основе которой был подготовлен проект федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Несмотря на то, что уже принято несколько законов, которые были выделены из данного законопроекта, основополагающий закон, вносящий изменения в разд. «Право собственности и другие вещные права» до сих пор не легализован. По-разному сегодня оцениваются положения законопроекта о вещном праве. Однако юридическое сообщество едино в том, что в настоящий момент сфера землепользования остается одной из самых коррупционных, нормы разд. 2 ГК РФ, принятого на этапе отказа от государственной собственности и перехода к рыночным отношениям, существенно отстали от современных жизненных реалий.
Авторитетные российские цивилисты, отрицательно характеризующие правила ГК РФ о вещном праве, определяют его как «обедненный и упрощенный институт права собственности», полагают, что им предлагается «скудная палитра правовых возможностей.
Основной целью настоящей работы является рассмотрение всех правомочий собственника жилого помещения.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
• рассмотреть конституционное право на жилище и право собственности на жилое помещение;
• охарактеризовать жилое помещение как объект права собственности граждан;
• описать приобретение права собственности на жилое помещение, а также проблемы приватизации жилых помещений;
• выделить особенности правомочий владения пользования жилым помещением;
• рассмотреть переустройство и перепланировку жилых помещений;
• рассмотреть правомочие по распоряжению жилым помещением.
Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с осуществлением собственника жилого помещения своих правомочий.
Предметом дипломного исследования являются нормы российского законодательства, регулирующие отношения собственности на жилые помещения.
Нормативно-правовой базой для работы послужило действующее российское законодательство, регулирующее вопросы собственности в целом и собственности на жилое помещение в частности. В качестве основных нормативно-правовых источников использованы: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, ГПК, АПК, Федеральные законы и другие источники действующего отечественного законодательства.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав и шести параграфов, заключения, списка использованных источников.

Глава 1. Понятие, общая характеристика права собственности на жилое помещение

1.1.Конституционное право на жилище и право собственности на жилое помещение

1.2.Жилое помещение как объект права собственности граждан

1.1. Конституционное право на жилище и право собственности на жилое помещение

Жилище является одной из тех потребностей человека, которые имеют безальтернативный характер. Необходимость решения жилищных проблем граждан присутствовала на протяжении всего ХХ в., она сохранилась и в настоящее время. Право на жилище это не только возможность для человека быть обеспеченным тем или иным способом жильем, но и необходимое условие удовлетворения других социальных потребностей индивида. Оно является базой для выстраивания нормальной жизнедеятельности человека. Невозможно обеспечить другие социальные права граждан без реализации данного права. Осознание важности права на жилище привело к его нормативному закреплению еще в советском государстве в основополагающем правовом акте – Конституции СССР 1977 г. Данное право сохранено и в Конституции России. До конституционного закрепления права на жилище, в центре внимания отечественных правоведов находилось обоснование права советских граждан на жилую площадь как гражданско-правового института. Право на жилище в научных работах отождествлялось с термином «право на жилую площадь» и, как следствие, не совпадало с его современным пониманием . Подобный подход объясняется нормативистской концепцией отношения к праву, в рамках которой субъективным правом является только право, признаваемое таковым законом. Более того, социальные отношения, а значит, и отношения по обеспечению советских граждан жильем, не рассматривались наукой как объект государственной деятельности в 1960-х гг. и вошли в ее поле зрения лишь в 1970-х гг.. Необходимо отметить, что социальные функции государства в жилищной сфере связывались (даже после конституционного закрепления права на жилище) с особенностями экономического устройства СССР, а не с наличием прав граждан в отношении жилища. Советское государство имело монополию на землю и дома, составляющие основу городского жилищного фонда, являлось главным инвестором жилищного строительства. В этом принципиальное отличие права на жилище и других социальных прав от политических и гражданских прав, основание приобретения и реализации которых зависели от их закрепления в правовой базе. Появление качественно нового подхода к сущности пользования жилыми помещениями связывается российскими учеными с принятием 7 октября 1977 г. Конституции СССР и 12 апреля 1978 г. Конституции РСФСР, в которых впервые в истории России было закреплено право советских граждан на жилище. Предусматривалось, что право на жилище обеспечивается возможностью иметь в собственности жилой дом, правом на получение при справедливом распределении под общественным контролем жилой площади путем получения ордера с последующим заключением договора социального найма, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги. Нормотворческая деятельность имела особое значение для формирования в отечественной правовой системе концепции субъективного права на жилище, закрепление механизмов его реализации. Право на жилище стало рассматриваться как составная часть правового статуса советского гражданина. По своей природе данное право было отнесено к государственно-правовой категории. Такая позиция может быть выражена мнением В. Ф. Яковлева, который считал, что право на жилище является емкой и многоаспектной категорией, в связи с чем может рассматриваться в качестве признаваемой конституционным законодательством социально-правовой возможности удовлетворения потребности в жилье, элемента правоспособности граждан, а также конкретного субъективного права, обеспечивающего удовлетворение потребности в жилье. Мнение о субъективном характере права на жилище разделялось не всеми исследователями. Даже включение права на жилище в текст Конституции не изменило отношения к праву на жилище как гражданско-правовому институту. Данная позиция также может быть связана с господствующим в отечественной правовой науке нормативистским подходом к праву. Конституционная норма не содержала обязанности по предоставлению жилища, поэтому норма Основного закона была оценена как закрепление на самом высоком юридическом уровне правила о постановке на жилищный учет. Эта позиция нашла отражение у Т. И. Погодиной, которая утверждала, что закон обязывает государственные органы в случае, если гражданин признан нуждающимся в улучшении жилищных условий, не немедленно предоставить ему жилую площадь… а лишь принять его на учет для улучшения жилищных условий. Можно говорить лишь о субъективном праве быть принятым на учет для улучшения жилищных условий… Лишь когда человек получит определенное жилое помещение, можно будет говорить о том, что у него есть субъективное право на жилую площадь. Но для полного раскрытия содержания права на жилище и механизмов его реализации необходимо принимать во внимание законы и иные нормативные акты. С принятием в 1981 г. Верховным Советом СССР Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, а затем Жилищного кодекса РСФСР, принятого в 1983 г. на базе текста Основ, были конкретизированы основания и условия реализации конституционной нормы о праве на жилище. Принятие Жилищного кодекса РСФСР было толчком для продолжения исследований сущности права на жилище и подтверждением субъективного характера права на жилище. Отношение к праву на жилище, выраженное Т. И. Погодиной, можно также связать с трудностями в реализации гражданами своего права. Между моментом принятия гражданина на учет и получением им конкретного жилья проходили годы. В то же время такое положение вещей не может быть аргументом в пользу отказа от признания за правом на жилище субъективного характера. Трудности с практической реализацией, связанные с экономическими проблемами государства, не отменяют самого правомочия. Нужно отметить, что формальное признание права на жилище завершило систему, выстраиваемую законодательством. Была законодательно закреплена единая категория, органически связавшая действовавшие механизмы различных отраслей, нормы которых были направлены на принятие на учет, выдачу ордера, заключение договора социального найма и т. д. Утверждение Верховным Советом СССР Декларации прав и свобод человека и гражданина (далее – Декларация) повлекло за собой необходимость полного обновления как конституционной, так и других отраслей российского законодательства, в том числе жилищного. Провозглашая право на жилище, ст. 10 Декларации заложила основы формирования института права на жилище вплоть до сегодняшнего дня. В основу закрепленной в отечественном конституционном законодательстве нормы о праве на жилище была положена концепция естественного права, согласно которой это не только естественно данное, но и естественно действующее право. Особое значение также имело противопоставление в российской доктрине политических и гражданских прав и свобод граждан социально экономическим, к которым относят право на жилище. Такая модель отношения к социально-экономическим правам возникла из рассмотрения данных прав как прав второстепенных по отношению к гражданским и политическим правам. Подобное разделение было воспринято из европейской юридической науки. Необходимо отметить, что ряд исследователей критически отнеслись к введению права на жилище в действующую Конституцию Российской Федерации, признавая это право юридической фикцией. По их мнению, все социально-экономические (в том числе и право на жилище) права относятся к категории «мнимых» прав, поскольку они не принадлежат человеку, а относятся к целям, задачам государства и поэтому зависят от его возможностей, которые сами по себе являются величинами переменными (экономика, социальная среда, воля государства, усмотрение чиновника). Конституция Российской Федерации исходит из определенной версии естественно-правового правопонимания. Часть 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации провозглашает право на жилище. Часть 3 этой же статьи устанавливает механизм обеспечения данного права: малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Данное право характеризуется как конституционное право личности, выражающееся как в праве пользования уже имеющимся жилым помещением, так и в праве на получение другого жилого помещения. Можно констатировать, что российская Конституция отошла от понимания прав как предоставленных государством и ориентируется на права и свободы человека как исходное правовое начало. Естественно-правовая концепция социально-экономических прав, а значит, и права на жилище ставилась под сомнение и после принятия Конституции Российской Федерации. Л. С. Мамутом высказывалось мнение, что все социальные права «базируются теперь только «на законе». В нем – их источник, из него они «вытекают». Государством они официально провозглашаются и признаются, легализуются. Но обязанностей, корреспондирующих с этими правами-притязаниями, нет». Субъективный характер права на жилище в настоящее время общепризнан, но некоторые авторы настаивают на том, что «право на жилище порождает особый тип правоотношений, которые называют общерегулятивными. В отличие от конкретных правоотношений они выражают юридические связи более высокого уровня между государством и гражданами по поводу осуществления основных прав и свобод личности. Данные правоотношения возникают на основе норм Конституции и являются базовыми для отраслевых правовых отношений. Конституционное право на жилище опосредует общественное отношение, в рамках которого создаются предпосылки удовлетворения потребности в жилище. Административные и гражданские права опосредуют организационные и имущественные отношения, возникающие соответственно в связи с предоставлением жилых помещений и владением, пользованием и распоряжением ими». По нашему мнению, этот подход не соответствует действительности, поскольку административное и гражданское регулирование не просто опосредует соответствующие группы отношения, а направлено на непосредственную реализацию конституционной нормы. Право на жилище не может быть признано общерегулятивным, поскольку для гражданина это право выражается в комплексе правомочий в отношении других граждан и государства, регулируемых различными отраслями права. По этому поводу С. А. Комаровым и И. В. Ростовщиковым высказано соображение, отражающее правовую природу права граждан на жилище: «Использование субъективного права на деле означает осуществление положений целой системы разных по своей юридической природе норм, в которых могут конкретизироваться содержание данного права, условия, порядок его использования и прочие аспекты». Положение ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации, устанавливающей порядок обеспечения граждан жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, получило законодательное развитие в Жилищном кодексе Российской Федерации. В ст. 2 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что одним из способов обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище является предоставление жилых помещений по договорам социального найма государственного или муниципального жилищного фонда. В то же время подход, предлагаемый Жилищным кодексом Российской Федерации, к обеспечению граждан жильем государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма отличается от подхода к этому вопросу в ранее действовавшем законодательстве России. До его принятия жильем из государственного жилищного фонда обеспечивались все граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. Сформированный в кодексе подход не может быть признанным отвечающим обязанностям государства, закрепленных в Конституции Российской Федерации и Декларации прав и свобод человека и гражданина. В соответствии с ч. 2 ст. 49 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения из муниципального жилищного фонда предоставляются малоимущим гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилом помещении. Согласно ч. 3 ст. 49 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения жилищных фондов Российской Федерации и субъектов РФ по договору социального найма предоставляются иным категориям граждан, признанных по установленным федеральным законодательством или законодательством субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данное разделение обязанностей по обеспечению малоимущих граждан нельзя признать справедливым – основное бремя ложится на муниципальные образования, чьи финансовые и организационные возможности ограничены, в то время как государство и субъекты РФ устраняются от обеспечения наиболее нуждающихся слоев населения. По нашему мнению, это разделение в целом можно признать ущемляющим право граждан на жилище. В завершение необходимо отметить, что закрепление в Конституции СССР 1977 г. права на жилище явилось определяющим этапом в развитии жилищного права и позволило советской науке отойти от характеристики данного права как исключительно гражданского института и признать право на жилище элементом правоспособности, одним из важнейших социальных прав, субъективным правом. В то же время трудности в обеспечении граждан жилищем, связанные с экономическими причинами, позволили утверждать о наличии лишь права быть поставленным на учет, общерегулятивном характере права на жилище. Отношение к праву на жилище в советской юридической науке в целом очень близко к наиболее распространенной в современной науке характеристике права на жилище. Но оценка права на жилище строилась на принципиально различных концепциях права. В современной науке сформировались достаточно устойчивые представления о праве на жилище, которые разделяет большинство ученных. Но некоторые аспекты права на жилище продолжают быть предметом споров. В частности, определение природы социальных прав (в том числе и права на жилище) как естественных или мнимых. Особо стоит отметить несоответствие способа обеспечения права на жилище, установленного Конституцией Российской Федерации и Жилищным Кодексом Российской Федерации. В науке данное несоответствие Жилищного кодекса Российской Федерации и Конституции Российской Федерации не нашло отражения и не получило освещения и оценки. Это расхождение и необоснованное сложение обязанностей по обеспечению малоимущих граждан исключительно на муниципалитеты – самоустранение государства, должно быть признано необоснованным.
Право граждан на жилище является социально значимой категорией, в связи с чем оно получило закрепление в статье 40 Конституции РФ. В данной статье также предусмотрен механизм реализации данного права. В частности, Конституция содержит положение об обязанности органов власти поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище.
Данное предписание раскрывается в отраслевом законодательстве. Так, статья 2 Жилищного Кодекса РФ называет конкретные условия, которые органы власти должны создать для реализации права на жилище.
Важным условием осуществления права на жилище является содействие развитию рынка не движимости. Необходимо отметить, что рынок жилой недвижимости в Российской Федерации представляет собой относительно молодую систему в контексте исторического развития. Решающий этап в его формировании связан с принятием Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» . Данный закон установил важнейшие принципы приватизации, которые обеспечивали создание рынка жилой недвижимости в России: добросовестность, однократность, безвозмездность и иные. Кроме того, содействие органов власти также проявляется, в создании нормативно-правовой базы в данной сфере, разработке различных жилищных программ. В качестве примера можно привести ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» .
Следующим условием является использование денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, включая субсидии на жилищное строительство. Данные меры направлены, прежде всего, на поддержку социально незащищенных слоев, слоев населения, проживающих в особых условиях, например, проживающих в условиях Крайнего Севера .
Кроме того, гарантией права на жилище является заключение договоров социального найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фондов, что подробно регламентируется главой 9 ЖК РФ.
Конституционное положение о стимулировании жилищного строительства может быть обеспечено путем введения льготного налогообложения, бесплатного предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства и т.д.
К числу условий также можно отнести обеспечение защиты прав граждан-потребителей коммунальных услуг и услуг по обслуживанию жилищного фонда. Данное положение является актуальным в свете инфляционных процессов и непрерывного роста размера коммунальных платежей. Вышеназванное условие тесно связано с обеспечением жилищного надзора и контроля, который осуществляется посредством мониторинга за использованием и сохранностью жилищного фонда, в том числе его капитального ремонта, развития органов жилищной инспекции, технического надзора и информатизации жилищно-коммунального хозяйства.
О праве на жилище говорится в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах 1966 г. , в других международных документах.
Право на жилище реализуется в разветвленной системе жилищного, гражданского законодательства, а также в комплексных законах и иных актах. С законодательством о праве на жилище связана большая правоприменительная практика судов общей юрисдикции, Конституционного Суда, органов исполнительной власти. Право на жилище закреплено в п. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации , в которой содержится ряд гарантий реализации этого права, в частности, принцип невозможности произвольного лишения кого-либо принадлежащего ему жилья.
Конституционное право на жилище означает юридически гарантированную возможность каждого быть обеспеченным постоянным жилищем. Закреплением в Конституции права на жилище достигаются следующие цели:
определяется нравственное требование общества, согласно которому каждый должен иметь крышу над головой, не быть вынужденным к бродяжничеству;
данное право предстает как субъективное право конкретного субъекта жилищных правоотношений (нуждающегося в улучшении жилищных условий, нанимателя, собственника и т.д. .
Стремительное развитие рынка недвижимости привело к появлению большого числа граждан-собственников жилых помещений, в связи с чем возникли спорные ситуации, связанные с пользованием жилыми помещениями, находящимися в частной собственности (споры между собственниками жилыми помещениями и пользователями; споры, связанные со злоупотреблением правом собственности на жилое помещение и т.д.).
Высокая степень конфликтности споров между собственниками и пользователями требует оперативного и квалифицированного регулирования данных споров со стороны государства, осуществляющего, в том числе, и охранительную функцию в регулировании общественных отношений. При разработке и принятии законодательных актов, регулирующих вопросы реализации гражданами права на жилище и права собственности на него, возникла принципиальная дилемма: кому отдать приоритет: собственнику жилого помещения или пользователю жилого помещения (члену семьи собственника, бывшему члену семьи собственника и т.д.)?
Правоприменительная практика показала непоследовательность как законодателя, так и правоприменителей в данном вопросе. Статья 31 ЖК РФ (провозгласившего в первоначальной редакции приоритет права собственности на жилое помещение), с учетом разъяснений Верховного Суда РФ, допускала выселение из жилого помещения своих несовершеннолетних детей как бывших членов его семьи.
Как следовало из Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 г. , если ребенок по соглашению родителей остается проживать с родителем, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. Это привело к массовым случаям выселения бывшего супруга собственника и несовершеннолетних детей.
Впоследствии Верховный Суд, поняв, что попытки подвести правовую платформу под утверждение, что дети по отношению к своим родителям могут быть «бывшими», мягко говоря, несостоятельны, отменил вышеуказанное разъяснение, что, однако, не облегчило тем, кто уже оказался выселенным на улицу по искам собственников. Указанное подтверждает правильность утверждения о том, что судебную практику нельзя, по крайней мере, в ближайшем будущем, объявлять официальным источником права.
Принцип самостоятельного и беспрепятственного осуществления гражданских прав пронизывает каждый институт цивилистики. Гарантировать лицу свободное использование принадлежащих ему правомочий можно при условии, что будет не только обеспечиваться выполнение обязанностей иными участниками правовых отношений и защита от явных противоправных действий, но и разумно ограничиваться свобода реализации прав третьих лиц.
В этой связи возникли разногласия в применении ст. 10 ГК РФ в случаях злоупотребления правом собственности жилым помещением. Так, городской суд Первоуральска удовлетворил иск городской администрации против ди-джея Зотова за систематическое нарушение прав соседей. По решению суда, квартира Зотова должна была быть продана с публичных торгов, а вырученную сумму собирались вернуть владельцу квартиры. По данным следствия, жильцы дома 16 раз жаловались в полицию на громкую музыку, доносящуюся днем и ночью из квартиры мужчины. В суде Зотов заявил, что работает ди-джеем и слушать громко музыку для него — профессиональная необходимость. «Суд имел право выселить свердловского ди-джея из квартиры за громкую музыку на основании ГК РФ», заявил в среду в эфире радиостанции «Эхо Москвы» председатель комитета Госдумы РФ по законодательству, бывший министр юстиции, один из авторов нового ЖК РФ Павел Крашенинников. «Соседское право не очень развито в нашей стране, однако статья 18 Гражданского кодекса подразумевает изъятие собственности, если квартира используется для нужд промышленного характера, а также, если является источником постоянного шума», сказал депутат.
Прокуратура Первоуральска (Свердловская область) направила протест в Свердловский областной суд на решение городского суда Первоуральска, удовлетворившего иск о прекращении права собственности Виктора Зотова на двухкомнатную квартиру. Как сообщила старший помощник прокурора Свердловской области Римма Бобина, прокуратура считает, что решение суда принято незаконно, без учета всех представленных доказательств, а также в данном случае было нарушено конституционное право на жилище. В связи с этим, прокуратура направила протест, считая чрезмерно суровым наказание для Зотова. Однако обращения Зотова и прокуратуры областной суд оставил без удовлетворения. Судебные приставы квартиру Зотова арестовали. В скором времени жилплощадь была выставлена на торги. Уставный суд Свердловской области также отказал ди-джею из Первоуральска Виктору Зотову, который пытался оспорить судебное решение, лишившее его права собственности на квартиру. В Уставный суд он обратился с иском об «исправлении». По мнению ди-джея, статья о совершении действий, нарушающих тишину и покой граждан, не соответствует Уставу области и некорректна, поскольку не содержит объективных критериев нарушения тишины, выраженных в децибелах. Такое «буквоедство» не нашло поддержки у судей.
Анализ норм действующего законодательства (Конституции РФ, ГК РФ, К РФ) показывает, что государство в своем стремлении переписать законы в угоду частнособственническому аспекту, зачастую игнорирует гарантированные Конституцией социальные права граждан, включая право на жилище (ст. 40 Конституции). Исходя из того, что жилище является одним из важнейших материальных условий жизни человека (наряду с пищей, водой, одеждой и др.), и Россия пока еще не сформировалось как правовое государство, на что указывает, в частности, отсутствие должной правовой культуры у новоявленных собственников жилья, право на жилище пользователей-несобственников должно иметь приоритет перед частной формой собственности на него (случаи такого приоритета должны быть четко определены законодателем).
В то же время, следует учитывать, что право собственности на жилое помещение включает в себя и правомочие по пользованию им, законодателю и судам не следует забывать о том, что лишаясь права собственности на жилое помещение, являющегося для него единственным, гражданин утрачивает и право пользования им, фактически оказывается на улице, оставаясь, как правило, с незначительной суммой, оставшейся после проведения торгов.
Также отметим, что, во избежание возможных коллизий норм жилищного и гражданского законодательства, противопоставления социального аспекта частнособственническому, государству следует озаботиться о проблеме повышения правовой культуры в обществе, формированию цивилизованного отношения друг к другу, не забывая при этом, что низкое качество принимаемых законов только усугубляет данную проблему.

1.2.Жилое помещение как объект права собственности граждан

Жилое помещение- это помещение, изолированное, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим нормам и иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Правительством РФ в соответствии с Жилищным Кодексом РФ устанавливается порядок признания помещения жилым и соответствующие требования, которым оно должно отвечать: быть изолированным, являться недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания граждан (соответствовать санитарным и техническим нормам).К жилым помещениям относятся жилой дом и его часть, квартира и ее часть, комната (ст. 16 ЖК РФ).
В отличие от многих других объектов гражданских прав жилое помещение является объектом двух отраслей права – жилищного и гражданского . Те отношения, которые возникают у участников гражданского оборота, могут касаться жилых помещений. И тогда эти отношения будут подчиняться нормам гражданского права и жилищного одновременно.

>

Доступа нет, контент закрыт

Глава 2. Содержание и особенности приобретения и осуществления права собственности на жилое помещение

Тинькофф All Airlines [credit_cards][status_lead]

2.1. Приобретение права собственности на жилое помещение. Проблемы приватизации жилых помещений

2.2. Особенности правомочий владения пользования жилым помещением

2.3. Переустройство и перепланировка жилых помещений

2.1. Приобретение права собственности на жилое помещение. Проблемы приватизации жилых помещений

В соответствии со ст. 2 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 25.02.2013 г.) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» бесплатная приватизация жилых помещений прекращается с 1 марта 2015 года.
Согласно ст. 2 Закона о приватизации, «граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет».
Большинство людей, пожелавших воспользоваться своим правом на приватизацию, уже оформили договоры и право собственности на свои жилые помещения, как это и предусматривает Закон о приватизации.
При этом основным плюсом приватизации жилья выступает следующее: приватизированное жилое помещение можно продать, подарить, оставить по наследству родственникам (а по завещанию и не родственникам). Даже тем людям, которые и в мыслях не имеют продавать или менять свое жилище, приватизированная площадь окажется удобнее. Элементарный пример: в квартире живет престарелая бабушка, думающая о том, как передать имущество любимой внучке. Для приватизированной квартиры это просто: достаточно написать завещание на внучку (в завещании могут быть указаны любые лица, не обязательно родственники). Если завещания не будет вовсе, квартира все равно перейдет по наследству (правда, в этом случае, уже тем лицам, которых определяет закон).
В то же время есть и те люди, которые желают воспользоваться своим правом на приватизацию, но не имеют такую возможность.
Существует несколько различных барьеров, стоящих на пути реализации права на приватизацию жилого помещения:
1. Нежелание одного из членов семьи приватизировать помещение.
2. Отсутствие правоустанавливающих документов.
3. Отсутствие помещения в реестре муниципальной или федеральной собственности.
4. Отсутствие сведений в ГКН (государственный кадастр недвижимости).
Каждая из обозначенных проблем самостоятельно, либо в совокупности, либо производные от этих ситуаций проблемы препятствуют реализации права на приватизацию в установленном порядке .
Рассмотрим каждую проблему более подробно:
1. Нежелание члена семьи участвовать в приватизации. Наверное, это наиболее распространенная проблема среди лиц, которые хотели бы получить жилые помещения в собственность. Кода помещение принадлежит на условиях договора социального найма (ст. 60 ЖК РФ) не одному человеку, а семье, когда один из членов семьи не желает приватизировать помещения или иметь собственность, либо заявляет о согласии на приватизацию, но действий, связанных с участием в приватизации, не совершает. Законом не предусмотрена реализация приватизации в части помещения, а также в долевую собственность граждан и муниципальных органов самоуправления либо федеральных органов. Считаем, что такой подход законодателя не совсем правильный, ведь в долевой собственности граждан и муниципальных органов недвижимость так или иначе оказывается в случае, если один из сособственников умирает, и никто не заявляет или не может заявить притязаний в порядке наследования, таким образом, муниципальные органы получают вымороченное имущество (ст. 1151 ГК РФ).
2. Отсутствие документов. Отсутствие их само по себе не свидетельствует о каком-либо самовольном завладении помещением, данные варианты мы сейчас не рассматриваем. Отсутствие документов в некоторых случаях обусловлено их несохранностью, так как некоторые помещения были предоставлены в 70х-80х-90х годах прошлого века, пенсионеры часто говорят о том, что потеряли, не помнят куда положили, кто-то теряет документы, у кого-то они приходят в негодность в силу различных причин, как наиболее яркие, это затопление, сгорание и т.п. Кому-то в силу сложившейся практики документы вовсе не были оформлены. В данной ситуации, если договор социального найма был оформлен сравнительно недавно через администрацию, то восстановить или получить дубликат не составит труда, обратившись всей семьей с предоставлением документов, подтверждающих родственные отношения. Так же возможно заключение договора социального найма вместо утраченного ордера, если он выдавался в установленном порядке (ст. 47 ЖК РСФСР), в архиве имеются решения и постановления органов, принимавших решения. В остальных случаях гражданам необходимо обращаться в суд, что самостоятельно затруднительно для большинства граждан, так как финансово затратно и также требует значительного времени.
3. Отсутствие помещения в реестре муниципальной либо федеральной собственности как причина, препятствующая приватизации, может сыграть очень важную роль, так как порой выяснить, в чьей собственности или на чьем балансе значится помещение, бывает достаточно проблематично, также известны случаи, когда, ликвидируется предприятие, на балансе которого значилось помещение, однако сведений о передаче помещений не имеется. Отсутствие в местном или федеральном реестре объекта может свидетельствовать, например, о том, что помещение находится в собственности какого-нибудь ведомства, однако делать запросы во все ведомства достаточно проблематично и малоэффективно. В силу сложившейся практики суды при надлежащей доказательственной базе удовлетворяют поступающие иски о признании права собственности на жилище в порядке приватизации, если Российская Федерация либо муниципальное образование не приняло в свою собственность такое помещение.
4. Отсутствие сведений в ГКН как проблема возникла с момента передачи полномочий от БТИ к Росреестру. Возникает ситуация, когда сведения о некоторых объектах не попали в ГКН, либо не были переданы, либо переданы в ненадлежащем виде. Так как для приватизации помещения необходимо, чтобы помещение обладало индивидуализирующими признаками, то в данной ситуации граждане получают уведомление о необходимости постановки помещения на учет, либо отказ в приватизации помещения.
Таким образом, на сегодняшний день, в условиях, когда закон о приватизации действует более 20 лет, все еще существуют проблемы, на которые законодатель не обратил своего внимания, и что лишило граждан возможности воспользоваться данным механизмом получения имущества в собственность.

2.2. Особенности правомочий владения пользования жилым помещением

Правомочие владения как раз определяет границы хозяйственного господства правообладателя над вещью, а правомочие пользования обеспечивает ему удовлетворение интересов при использовании вещи и извлечении из нее полезных свойств, наличие которых собственно и вызывает его интерес к вещи.
Названные правомочия и составляют, за отдельными исключениями, тот минимально необходимый объем правомочий, обязательный для всех ограниченных вещных прав. Объем правомочий обладателей вещных прав в указанных случаях всегда основан на праве собственности и одновременно ограничен по отношению к правомочиям самого собственника, объем правомочий которого как обладателя наиболее полного вещного права значительно шире объема правомочий всех остальных обладателей вещных прав .
Следует отметить обоснованность позиции о том, что собственник, осуществляя свои правомочия, относится к вещам как к своим, в отличие от других лиц, имеющих аналогичные правомочия, например, от нанимателя, получающего права владения и пользования имуществом по договору с собственником .
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вещи в отличие от обладателей ограниченных вещных прав вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащей ему вещи любые действия, не противоречащие законодательству, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Отсутствовавшее в ГК РСФСР 1964 г. Понятие «по собственному усмотрению» появилось с принятием части первой ныне действующего ГК РФ и является ключевым в определении содержания правомочий собственника и пределов его усмотрения и, по мнению некоторых авторов, может различаться от уровня культуры, образованности и иных личных качеств собственника, а также состояния нравственности в обществе в целом, в чем с ними, в принципе, можно согласиться .
В правопорядках многих европейских стран право собственности рассматривается как наиболее полное господство над вещью, что исходит, в свою очередь из римского частного права, рассматривавшего собственность как неограниченное и исключительное господство над вещью, и как право, свободное от ограничений по самому своему существу и абсолютное по своей защите . В Дигестах Юстиниана право собственности обозначало полную власть над вещью и рассматривалось как право исключительного полного господства над имуществом, вмещавшего в себя правовую способность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться одному этим имуществом с отстранением постороннего вмешательства . Русский ученый Мейер Д.И. также определял право собственности как полнейшее, по сравнению с остальными вещными правами, господство над вещью, признаваемое юридическими определениями, то есть право собственности есть законное господство лица над вещью, в силу которого лицо может ею владеть, пользоваться и распоряжаться. Другой русский ученый Васьковский Е.А. говорил, что право собственности всегда остается, по существу, одним и тем же высшим и обширнейшим господством над вещью, а при этом только степень господства более или менее изменяется в зависимости от прав посторонних лиц на имущество собственника .
Но указанная «полнота» права собственности в гражданском законодательстве в советский период была постепенно заменена на «триаду» правомочий собственника, что породило споры о том, исчерпываются ли ею все правомочия собственника или нет. На наш взгляд, указанные правомочия исчерпывают весь объем прав собственника, так как в совокупности указанные правомочия исчерпывают все предоставленные собственнику возможности. Неоднократно предпринимались попытки выделить из «триады» правомочий собственника в качестве самостоятельных правомочий еще и другие, в частности, предлагалось добавить к трем имеющимся у собственника правомочиям еще правомочия управления и контроля .
Однако представляется, что тут все же не следует наделять указанные правомочия самостоятельным значением, так как по совершенно правильному замечанию профессора Суханова Е.А. подобные правомочия предоставляют собственнику не самостоятельные возможности, а лишь являются способами реализации уже имеющихся у него правомочий из «триады».
Предоставление собственнику возможности совершать в отношении вещи
любые не противоречащие закону действия еще не означает безграничность права собственности, несмотря даже на то, что оно и является самим объемным
из вещных прав. На основании федерального закона в отношении права собственности могут быть установлены ограничения, но только в той мере, в которой это необходимо и достаточно для обеспечения защиты основ конституционного строя, нравственных устоев общества, здоровья, прав и законных интересов граждан и иных субъектов, а также обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ).
Данные ограничения устанавливаются, прежде всего, для обеспечения общественных интересов и не зависят от воли самого собственника. Но возможны ограничения правомочий собственника и на основании заключенного с ним договора, в котором он принял на себя определенные обязательства по предоставлению вещи во временное использование другим лицам. В таком случае само право собственности как бы сжимается, а правомочия по владению и пользованию вещью переходит к субъекту ограниченного вещного права, возникающего на основании договора с собственником. При этом необходимо иметь в виду, что право собственности обладает свойством «упругости», которое означает, что право собственности восстанавливается в полном объеме, как только указанные связывающие его на основании заключенного с собственником договора ограничения отпадают.
В правовой литературе высказана точка зрения, согласно которой при передаче отдельных правомочий права собственности другим лицам аналогичные правомочия остаются и у самого собственника. Согласно приведенной позиции под правомочиями собственника следует понимать правомочия, которые никоим образом не могут быть переданы другим лицам, то есть особые правомочия. При этом при передаче имущества в пользование других лиц параллельно возникают еще самостоятельные правомочия у остальных обладателей ограниченных вещных прав, которые следует отделять от правомочий самого собственника.
Аналогичной позиции придерживается и профессор Витрянский В.В., который утверждает, что передача имущества на основании договора в доверительное управление есть форма реализации собственником своих правомочий, когда собственник не передает свои правомочия, а только возлагает на доверительного управляющего определенные обязанности по управлению имуществом .
С указанной позицией достаточно трудно согласиться, так как не могут различаться одни и те же правомочия у собственника и у разных обладателей вещных прав, в частности, у самого собственника и у остальных правообладателей. По своей правовой природе эти правомочия являются одинаковыми и предоставляют их обладателям одинаковый объем полномочий.
Более того, правомочия изначально принадлежат только самому собственнику, и только он вправе передавать все или часть правомочий другим пользователям, устанавливая их ограниченное право на свою вещь. О возможности собственника передать свои правомочия в целом или любое из них в отдельности, причем в любом сочетании, оставаясь при этом собственником имущества, сказано в п. 2 ст. 209 ГК РФ. Когда другому лицу передается часть правомочий, у собственника сохраняются оставшиеся правомочия и «титул» собственника, когда же передаются все. Так, например, не могут одновременно владеть и пользоваться одной и той же вещью собственник и арендатор, так как одно в данном случае взаимно исключают другое. В действительности в указанных случаях речь идет о передаче имущества во владение, пользование и распоряжение других лиц, границы которых определяются самим собственником, а не самого права собственности как возможности владения, пользования и распоряжения принадлежащим имуществом, так как иначе собственник вообще лишился бы права собственности при передаче всех указанных трех правомочий.
Важной особенностью права собственности является то, что оно позволяет собственнику устранять всех иных лиц от какого-либо воздействия на принадлежащую ему вещь, если нет на то его воли. Но в отличие от права собственности правомочия владельцев не только не исключают прав на вещь самого собственника, но и само такое титульное вещное право возникает обычно по воле последнего и, как правило, только в определенных им пределах. Когда собственник сам владеет и пользуется своей вещью, то для осуществления правомочия, собственник сохраняет за собой только свой «титул», имеющий самостоятельное значение в качестве своего правового статуса. Собственник никак не может передать отдельные правомочия другим лицам, одновременно сохранив их и за собой, так как одно и то же правомочие на одну и ту же вещь не может быть одновременно у двух лиц, так как смысл содержания права собственности и составляющих его правомочий, заложенный в гражданском законодательстве, предполагает их существование в единственном числе с предоставлением возможности передачи их временно другому лицу как составляющей осуществления права его обладателем.
При реализации правомочий владения и пользования собственник остается в рамках права собственности как вещного права, но при реализации правомочия распоряжения он уже выходит за пределы права собственности, так как становится участником обязательственных правоотношений .
Поэтому трудно согласиться с позицией авторов, утверждающих: право собственности представляет собой не отношение лица к вещи, а отношение между субъектами и собственник может осуществлять свои правомочия лишь постольку, поскольку государство, предоставляя ему такое право, на всех окружающих возлагает обязанность воздерживаться от нарушения его прав и они четко исполняют эту обязанность, то есть осуществление собственником своего права непосредственно не следует понимать так, что собственник может осуществлять свои правомочия независимо от действий других лиц.
Проблема в данном случае заключается в том, что авторы высказанного мнения искусственно пытаются расчленить цельное понятие вещного на части по отдельным признакам. Вещное право не существует без господства лица над вещью и удовлетворения им своих интересов путем извлечения из нее полезных свойств, то есть отношение лица к вещи в вещном праве в любом случае существует. Но необходимо еще иметь в виду и то, что существует и вторая сторона указанного вопроса – отношение собственника ко всем остальным окружающим его лицам, существующее независимо от использования им вещи по своему усмотрению для удовлетворения своих потребительских интересов. Указанное свойство вещного права определяется другим его признаком как абсолютный характер защиты. В данном случае собственнику как обладателю наиболее полного и объемного субъективного вещного права противостоит неопределенный круг лиц, которые не должны вторгаться в сферу его правомочий и не нарушать его прав.
В законодательстве установлены также ограничения права собственности, связанные с целевым назначением тех или иных вещей (п. 3 ст. 209, 288 ГК РФ). Так, например, ограничения по целевому назначению установлены в отношении права собственности на земельные участки, жилые помещения, природные объекты. Это связано с особенностями использования этих объектов с соблюдением дополнительных требований, установленных в сельском хозяйстве, охране окружающей среды, обеспечении и охраны жилищных прав граждан и т.д. Наиболее ощутимые ограничения права собственности в действующем законодательстве установлены в отношении использования собственником таких объектов недвижимого имущества, как жилые помещения, исключительное назначение которых – проживание граждан. Учитывая особую социальную значимость данных объектов, законодатель с тщательностью и подошел к правовой регламентации вопросов их владения, пользования и распоряжения с тем, чтобы обеспечить при всем этом баланс интересов как самого собственника жилого помещения, так и остальных лиц, проживающих на принадлежащей ему на праве собственности жилплощади .
Несмотря и на установленные в законодательстве в отношении права собственности ограничения, собственник, тем не менее, не связан волей других лиц в выборе и совершении действий в отношении своего имущества, чем выгодно отличается от субъектов иных вещных прав на данное имущество .

2.3. Переустройство и перепланировка жилых помещений

Жилищный кодекс РФ в ст. 29 определил нормы, устанавливающие понятие, признаки и правовые последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Ранее действовавшее законодательство не регламентировало на должном уровне процедурные процессы, связанные с самовольным переустройством и перепланировкой. В соответствии с. ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст.26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п.3 ч. 2 ст.26 ЖК РФ.
Признаками самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки являются:
отсутствие основания для осуществления мероприятий по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения;
нарушение проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с установленными правилами .
Законодательство предусматривает, что в этом случае наступает одно из
нижеприведенных последствий этого:
1. Помещение должно быть приведено собственником в первоначальный вид в разумные сроки, которые установлены для этого органом, осуществляющим согласование.
2. Собственник может обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении перепланировки. В этом случае судьба изменений жилого помещения будет решаться судебным органом.
3. Закон предусматривает также, что если лицо не выполнит требование пункта номер один, то его могут выселить из занимаемого помещения, а само жилье продать (если оно в собственности). Вырученные средства, правда, отдадут бывшему владельцу. Безусловно, это исключительная мера, но, тем не менее, она может быть применена.
На практике же чаще всего встречается иная ситуация: собственник жилья желает «узаконить» перепланировку и обращается с исковым заявлением в суд. Это не совсем правильно. Дело в том, что хотя в п.4 ст.29 и предусмотрена возможность сохранения перепланировки по решению суда, речь в данной норме идет о спорных ситуациях, когда во внесудебном порядке решить проблему не удается .
С учетом изложенного можно сделать вывод о том, что вопрос о сохранении жилого помещения в самовольно переустроенном (перепланированном) состоянии может решаться судом при рассмотрении дел:
1) по иску органа, осуществляющего согласование, о продаже с публичных торгов жилого помещения или о расторжении договора найма жилого помещения, когда ответчиком по такому делу подано заявление о сохранении жилого помещения в существующем состоянии;
2) по заявлению заинтересованного лица об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании и утверждении соответствующего акта о завершении переустройства, перепланировки жилого помещения;
3) по иску к органу местного самоуправления, отказавшему в утверждении несанкционированных переустройств и (или) перепланировки, и другим лицам, оспаривающим право истца на выполненные переоборудования либо возражающих против них (например, к собственнику другой комнаты в той же квартире, претендующему на эти переоборудования или считающему нарушенными вследствие этого свои права), об оспаривании отказа и признании права на произведенные переустройство и (или) перепланировку либо о признании возражений против них необоснованными.
Таким образом, видно, что обращаться в суд нужно после обращение в орган, который утверждает несанкционированные переустройства и (или) перепланировки. И лишь в случае отказа в этом – обжаловать в судебном порядке.
До подачи искового заявления обязательно нужно получить следующие
документы:
1. Технический паспорт до и после произведенной перепланировки (чтобы было видно, какие изменения произведены). Технические паспорта заказываются в органах технической инвентаризации, на последнем техпаспорте должен стоять штамп «самовольная перепланировка».
2. Заключение о техническом состоянии несущих конструкций.
3.Заключение санэпидемнадзора о том, что санитарно-техническое состояние соответствует установленным нормам.
4. Заключение госпожарнадзора о том, что перепланировкой не нарушены
требования пожарной безопасности. Такое заключение, как правило, можно получить в районной пожарной части.
5. Документы, подтверждающие права лица, сделавшего перепланировку,
в отношении жилого помещения (свидетельство о собственности, ордер, справка с места жительства). Если в квартире несколько собственников, то они обязательно выступают соистцами. Если прописаны еще какие-то лица, то их обязательно указывают в иске в качестве третьих лиц на стороне истца . Затем исковое заявление подаётся в суд района, где находится жилое помещение, в котором произведена перепланировка. Суд при рассмотрении исковых заявлений о перепланировке должен установить, наличие или отсутствие нарушения прав и законных интересов граждан и угрозы их жизни или здоровью проведенным переустройством жилого помещения. Для этого уже на стадии подготовки иска следует обратиться в компетентные проектно-строительные организации, которые выдадут техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ, в том числе и скрытых .
Следует быть готовым к тому, что процесс будет непростым. Суд как правило будет опрашивать всех свидетелей: соседей, работников ЖЭУ, экспертов. Он также изучить всю проектную и иную документацию. И примет решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии только в том случае, если признает Ваши доводы убедительными .
Предмет доказывания (доказательства, которые необходимо представить) при рассмотрении данной категории дел должен определяться исходя из причин, почему не было произведено необходимое согласование переустройства (перепланировки) жилого помещения. Если спор касается переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, проведенных при отсутствии документа, подтверждающего согласование, то доказываются все обстоятельства, в подтверждение которых ч. 2 ст. 26 ЖК РФ предусматривает предъявление перечисленных в ней документов, а также отсутствие нарушения прав и законных интересов граждан и угрозы их жизни или здоровью. Естественно, что в этом случае предъявляется не проект планируемых ремонтно-строительных работ, предусмотренный в п. 3 ч. 2 указанной статьи, а выполненные компетентными проектными организациями исполнительные чертежи и технические заключения о допустимости и безопасности произведенных работ.
Допустимость и безопасность крытых ремонтно-строительных работ, подлежащих проверке и приемке с оформлением актов установленной формы до закрытия их другими работами, доказываются путем представления документов о результатах выборочного вскрытия конструкций с целью проверки качества и правильности ранее выполненных работ. В том случае, когда спор возник в связи с отступлением от ранее согласованного проекта, доказываются обстоятельства, свидетельствующие о том, что вследствие этого не были нарушены установленные законодательством требования, законные интересы граждан, а жилое помещение в существующем виде не создает угрозу их жизни или здоровью (например, разрушением несущих конструкций, обвалом стен, аварией газового оборудования и др.).
Такими доказательствами могут быть объяснения заинтересованных лиц об отсутствии у них возражений, показания свидетелей, письменные доказательства, заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, а в необходимых случаях заключение экспертизы.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В судебной практике зачастую решения о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии дублируются, их всех объединяет принятое положительное решение, они, в свою очередь, отличаются лишь истцом и видом перепланировки.
В настоящее время суды завалены исковыми заявлениями о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, в свою очередь, зачастую ответчик – администрация не является в судебное заседание и просит рассмотреть дело в их отсутствие, полностью соглашаясь с исковым заявлением. Напрашивается вопрос, что же мешало органу местного самоуправления при наличии аналогичного пакета документов решить вопрос положительно, а не направлять гражданина в суд. Если же решением суда заявителю будет отказано в сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, наступают последствия, установленные ч. 3, 5, 6 ст. 29 ЖК РФ., собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 Жилищного кодека Российской Федерации).
Следовательно, субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 Жилищным кодексом Российской Федерации, принимает решение:
1) в отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние; Продажа жилого помещения проводится на основании решения суда с публичных торгов. При этом в договоре купли-продажи жилого помещения должно быть условие для нового собственника о приведении приобретаемого жилого помещения в первоначальное состояние. В связи с этим и стоимость квартиры будет ниже, чем стоимость такого жилого помещения, если бы оно было продано в иных обстоятельствах.
После проведения торгов собственнику жилого помещения выплачивается денежная сумма, вырученная от продажи, за вычетом суммы, затраченной на организацию этих торгов. Если новый собственник не исполнит условие договора купли-продажи о приведении жилого помещения в прежнее состояние, то договор купли-продажи жилого помещения, заключенный на публичных торгах, может быть расторгнут как неисполненный.
Однако думается, что можно предоставить возможность новому собственнику надлежащим образом оформить переустройство и перепланировку, если они не нарушают права граждан и конструкцию здания.
Продажа с публичных торгов жилого помещения судами рассматривается как крайняя мера, а если при этом установлено, что квартира является единственным пригодным для проживания жилым помещением для ответчика, то с большой долей вероятности, требования о продаже с торгов не будут удовлетворены (если, конечно, разрушения в результате самовольной перепланировки не столь существенны не грозят обрушению всего жилого дома).
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние. В случае, когда за самовольные переустройство и перепланировку в судебном порядке был расторгнут договор социального найма и наниматель был выселен, обязанность по приведению в прежнее состояние жилого помещения возлагается на собственника. В данном случае корректнее было бы сказать – на органы государственной власти или органы местного самоуправления. Возложить обязанность на публичное образование нельзя, так как оно не является юридическим лицом.
В то же время суд не может обязать орган местного самоуправления привести жилое помещение в прежнее состояние, если оно находится в муниципальной собственности. Обязать совершить действие можно ответчика, а если орган местного самоуправления является истцом по данной категории дел, то, как мы понимаем, истца нельзя принудить исправить нарушение. Приведение в первоначальное состояние жилого помещения в данном случае останется моральной обязанностью органа местного самоуправления.

Доступа нет, контент закрыт

Глава 3. Распоряжение жилым помещением

В ст. 209 ГК РФ устанавливаются единичные определенные воздействия, какие способен осуществить владелец, исполняя собственные правомочия. Таким образом, к примеру, владелец способен осуществлять изъятие собственности, отдавать иным лицам, оставаясь владельцем, не теряя собственные полномочия владения, использования и распоряжения собственностью, давать собственность в залог, отягощать его иными методами либо управлять собственностью другим способом, в котором и выражается создание власти владельца надо собственным имуществом присутствие исполнении им собственных вещно-законных правомочий .
При этом основным признаком, в целом характеризирующим правомочия собственника в гражданских правоотношениях, является предоставление возможности решать, что делать с принадлежащим ему имуществом, руководствуясь исключительно собственными интересами.
Объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах.
Если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом прав на нее происходит переход прав на объекты общего пользования многоквартирным домом, что следует из ч. 1 ст. 38 ЖК РФ, согласно которой при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.
Сделки, направленные на отчуждение жилых помещений, это: договоры купли-продажи, мены и обмена, ренты и пожизненного содержания с иждивением, дарения, наследования, а также при определенных условиях договор об ипотеке жилого помещения, поскольку он допускает возможность отчуждения в случае ненадлежащего исполнения должником своих обязательств.
Сделки, направленные на передачу жилых помещений в пользование, это: договор найма жилых помещений, безвозмездное пользование ими, договор аренды жилого помещения.
Договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома). Поскольку жилые помещения являются недвижимым имуществом, постольку по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости является двусторонним и взаимным.
Договор продажи недвижимости всегда заключается в письменной форме путем составления одного документа в трех экземплярах, подписанного сторонами. Если не соблюдена форма договора, продажа недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.
Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В такой перечень включаются следующие субъекты:
а) члены семьи прежнего собственника, круг которых определяется по правилам ст. 31 ЖК РФ, включая тех, кто прекратил семейные отношения с прежним собственником и не состоит с ним в родственных отношениях;
б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.ст. 672, 677 ГК РФ);
в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст.ст. 672, 685 ГК РФ);
г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ);
д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);
е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).
Если какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.
Договор купли-продажи жилого помещения необходимо зарегистрировать в специализированном государственном органе и он считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Следовательно, при продаже жилого помещения переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется и нормы ст. 551 ГК РФ о регистрации перехода права собственности по отношению к договорам продажи жилого помещения применяться не могут.
Передача жилого помещения, пусть и оформленная соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения может говорить лишь о возможности на обратиться в суд и требовать вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения, если одна из сторон уклоняется от этого.
Совершение сделок купли-продажи жилых помещений имеет некоторые ограничения. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Практика знает очень много случаев, когда купля-продажа жилого помещения заключается с рассрочкой платежа (в кредит), которую некоторые авторы называют самостоятельным направлением жилищного обеспечения граждан. Специфика договора купли-продажи заключается в том, что согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. Если в договоре отсутствует норма о сохранении права собственности у продавца до полной оплаты имущества покупателем, возникает залог в силу закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ).
ЖК РФ уточнил роль сделки по обмену жилых помещений. Длительное время по этому вопросу не было высказано определенной точки зрения законодателя по этой сделки. Суть проблемы сводится к совершению обмена помещениями, принадлежащими лицам на разных правовых основаниях: на праве собственности; по договору социального найма; на основании членства в кооперативе. Возможность обмена на социальное жилое помещение допускалась на основании Федерального закона «Об основах федеральной жилищной политики». ЖК РФ предусматривает обмен исключительно в отношении помещений, занимаемых по договору социального найма, что означает обмен помещений, принадлежащих гражданам на равных правовых основаниях.
Таким образом, обмен жилыми помещениями следует отличать от мены жилых помещений. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст.ст. 72-74 ЖК РФ; договор мены регулируется гл. 31 ГК РФ. Сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. По договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.
Договор мены жилых помещений заключается между собственниками жилых помещений. По этому договору каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность жилое помещение в обмен на другое жилое помещение.
Если законом или договором не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договорам мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ). При обмене жилых помещений, которые имеют правовой режим недвижимого имущества, согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности необходимо зарегистрировать в специализированном органе и приобретает правовое значение после такой регистрации. Поэтому при обмене недвижимого имущества право собственности участников мены должно считаться возникающим не одновременно, а после выполнения каждой из сторон регистрационных процедур.
Часто встечаются договоры мены жилых помещений с доплатой разницы в стоимости каждого из обмениваемых жилых помещений.
Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением. В ЖК РФ включена ст. 34 «Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением». В силу п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением гражданин получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним.
В случае если причиной использования человеком жилого помещения считается договор содержания с иждивением, в таком случае плательщик ренты обладает возможностью воспользоваться жилым помещением на равных условиях с владельцем данного жилого помещения. В свойстве жилого помещения, предоставляемого в использование получателю ренты, есть возможность представлять равно как жилое помещение, представленное согласно соглашению ренты, таким образом и другое жилое помещение, являющееся собственностью плательщика ренты в льготе имущества либо полномочия которые предоставлены с целью предоставления в пользование получателю ренты. При этом плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).
Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по рентному договору, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.
Договор дарения. Суть договора дарения сводится к безвозмездной передаче имущества, т.е. он является безвозмездным, и в силу этого даритель не вправе требовать встречного удовлетворения от одаряемого. Договор, содержащий такое условие, рассматривается как притворная сделка. В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ на такой договор должны распространяться нормы той сделки, которую стороны имели в виду. Например, весьма часты случаи, при которых сделка купли-продажи жилого помещения, в частности для уменьшения размера пошлины, оформляется как договор дарения. К такой сделке в отношении всех возникающих вопросов применяются нормы о купле-продаже.
Содержание договора составляют права и обязанности сторон: необходимость включения в него ясно выраженного намерения совершить безвозмездную передачу имущества с конкретизацией вещи, прав или освобождения от обязанности, право одаряемого отказаться от принятия дара, право дарителя в соответствующих случаях требовать возмещения реального ущерба от отказавшегося, право дарителя и одаряемого в указанных в ст. 577 ГК РФ ситуациях отказаться от исполнения договора по причинам, связанным с изменением имущественного или семейного положения либо состояния здоровья дарителя.
Ст. 580 ГК РФ предусматривает случаи причинения вреда жизни или здоровью одаряемого либо принадлежащему ему имуществу. Вред возмещается по правилам гл. 59 ГК РФ, что означает, в частности, что даритель несет ответственность лишь за свои противоправные и виновные действия. Специальные условия ответственности: 1) недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, что подтверждает наличие противоправности в действиях дарителя; 2) недостатки не относятся к числу явных, о которых даритель знал и должен был предупредить одаряемого, что характеризует его виновность. Исходя из общих правил о распределении бремени доказывания в гл. 59 ГК РФ, наличие первого условия (недостатки возникли до передачи) должен доказать одаряемый, а отсутствие второго (не знал либо знал и не предупредил) даритель.
Договор об ипотеке жилого помещения. Ипотека залог недвижимости, в том числе жилого помещения. По договору об ипотеке одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее Закон об ипотеке).
Содержание договора об ипотеке установлено в ст. 9 Закона об ипотеке.
В договоре об ипотеке должны быть указаны:
предмет ипотеки;
оценка предмета ипотеки;
существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
С 1 января 2005 г. договор об ипотеке не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но, как и ранее, подлежит государственной регистрации. Не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке договор, в котором:
отсутствуют какие-либо данные, обязательные для указания в договоре об ипотеке (указанные в ст. 9 Закона об ипотеке);
предусматривается выдача закладной в тех случаях, когда составление и выдача закладной не допускается (нарушены правила п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке).
Нарушение требований о общегосударственной регистрации договора об ипотеке порождает его не подлинность. Такого рода договор является незначительным.
Договор об ипотеке является заключенным и вступает в силу с этапа его общегосударственной регистрации. Присутствие введении договора о ипотеке в кредитный либо другой договор, имеющий обеспечиваемое ипотекой обязанность, в взаимоотношении лица и общегосударственной регистрации данного договора обязаны соблюдать условия, определенные с целью соглашения об ипотеке.
Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения записи о возникновении ипотеки в силу закона в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).
Возникновение ипотеки как обременения регламентировано в ст. 11 Закона об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора (договор считается заключенным с момента его государственной регистрации).
Аренда жилых помещений. Согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, которым оно сдается по договору субаренды или безвозмездного пользования. Порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом), субаренды между арендатором и субарендатором (гражданином).
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации. Исключение составляют договоры, заключаемые на срок менее года.
Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон. Если же срок в договоре аренды не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом договором может быть установлен другой срок для предупреждения.
Арендатор вправе вселить в жилое помещение членов семьи лица, которому он предоставил жилое помещение, только с согласия субарендатора (нанимателя) и граждан, постоянно с ним проживающих, а также других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 671 ГК РФ).
Арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.
Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Доступа нет, контент закрыт


Нетология

Заключение

По итогам рассмотренной темы дипломной работы «Право собственности граждан на жилое помещение: особенности приобретения и осуществления» мы пришли к следующим выводам.
Стремительное развитие рынка недвижимости привело к появлению большого числа граждан-собственников жилых помещений, в связи с чем возникли спорные ситуации, связанные с пользованием жилыми помещениями, находящимися в частной собственности (споры между собственниками жилыми помещениями и пользователями; споры, связанные со злоупотреблением правом собственности на жилое помещение и т.д.).Высокая степень конфликтности споров между собственниками и пользователями требует оперативного и квалифицированного регулирования данных споров со стороны государства, осуществляющего.
Правомочие владения определяет границы хозяйственного господства правообладателя над вещью, а правомочие пользования обеспечивает ему удовлетворение интересов при использовании вещи и извлечении из нее полезных свойств, наличие которых собственно и вызывает его интерес к вещи. Названные правомочия и составляют, за отдельными исключениями, тот минимально необходимый объем правомочий, обязательный для всех ограниченных вещных прав. Объем правомочий обладателей вещных прав в указанных случаях всегда основан на праве собственности и одновременно ограничен по отношению к правомочиям самого собственника, объем правомочий которого как обладателя наиболее полного вещного права значительно шире объема правомочий всех остальных обладателей вещных прав.
Русский ученый Васьковский Е.А. говорил, что право собственности всегда остается, по существу, одним и тем же высшим и обширнейшим господством над вещью, а при этом только степень господства более или менее изменяется в зависимости от прав посторонних лиц на имущество собственника. Но указанная «полнота» права собственности в гражданском законодательстве в советский период была постепенно заменена на «триаду» правомочий собственника, что породило споры о том, исчерпываются ли ею все правомочия собственника или нет. На наш взгляд, указанные правомочия исчерпывают весь объем прав собственника, так как в совокупности указанные правомочия исчерпывают все предоставленные собственнику возможности. Неоднократно предпринимались попытки выделить из «триады» правомочий собственника в качестве самостоятельных правомочий еще и другие, в частности, предлагалось добавить к трем имеющимся у собственника правомочиям еще правомочия управления и контроля. Однако представляется, что тут все же не следует наделять указанные правомочия самостоятельным значением, так как по совершенно правильному замечанию профессора Суханова Е.А. подобные правомочия предоставляют собственнику не самостоятельные возможности, а лишь являются способами реализации уже имеющихся у него правомочий из «триады». Предоставление собственнику возможности совершать в отношении вещи любые не противоречащие закону действия еще не означает безграничность права собственности, несмотря даже на то, что оно и является самим объемным из вещных прав
В последнее время много внимания уделяется обсуждению изменений в ГК РФ, в которых предполагается изменения регулирования права собственности на жилое помещение, а также правового положения граждан, имеющих право пользования жилым помещением собственника. В ГК РФ предполагается уделить этим вопросам гораздо больше внимания.
Вместе с тем за все время существования ЖК РФ в литературе неоднократно обращалось внимание на дублирование, а в отдельных случаях противоречие норм ГК РФ и ЖК РФ.
На сегодняшний день существуют следующие проблемы.
1. Видны противоречия в части определения понятия и признаков жилого помещения, а также видов жилых помещений.
2. Положения о правомочиях собственника жилого помещения противоречат ст. 17 ЖК и существенно их сужают.
По действующему жилищному законодательству собственник вправе вселить в жилое помещение иных лиц: рентополучателей и отказополучателей. Кроме того, собственник вправе вселить четыре категории граждан в качестве членов своей семьи (ст. 31 ЖК РФ), право пользования могут сохранять и бывшие члены семьи собственника. Основаниями возникновения права личного пользовладения являются наследование и соглашение (рентополучатели и члены семьи и бывшие члены семьи собственника при наличии соглашения). Это право в силу закона возникает у членов семьи собственника, перед которыми он сохраняет алиментные обязанности.
3. По-прежнему не решен вопрос об отраслевой принадлежности норм, регулирующих отношения собственности на жилые помещения (очевидно, что это должны быть нормы гражданского законодательства) и отношений пользования жилым помещением, которые возникают между собственником и иными лицами, в частности членами его семьи (эти отношения согласно ЖК относятся к жилищным) и соответственно находятся в совместном ведении РФ и ее субъектов (ст. 3 ГК РФ, ст. 5, 7 ЖК РФ). Если ЖК РФ рассматривать как специальный нормативный акт по отношению к ГК РФ (разд. II ГК РФ), теряется смысл нововведений, если же приоритет за ГК РФ, их применение невозможно без существенного изменения ЖК РФ.

Список использованной литературы

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета от 25 декабря 1993 г. №237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)часть 1 от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ Редакция от 13.07.2015 (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015)// РГ, №238-239, 08.12.1994
3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 06.04.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.09.2015)
4. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015)
5. Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Российская газета. 31.12.2009. № 255
6. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 // Бюл. нормативных актов. 1992. №1; Рос. газета. 2012. 19 окт.
7. О содействии развитию жилищного строительства: ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ // Рос.газ. 2008. 30 июля;
8. О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей: ФЗ от 25.10.2002 № 125-ФЗ // Рос. газ. 2002. 31 окт Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2006. №3
9. Приказ Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи»// Бюллетень нормативных актов федеральних органов исполнительной власти. 04.04.2011. № 14.
10. Постановление Госстандарта РФ от 26.09.2001 № 82 «О создании и государственной регистрации Системы добровольной сертификации услуг гостиниц и других средств размещения на категорию. Росс ru.0001.03УГ00»// Вестник Госстандарта России. 2001. № 11.
11. Приказ Минкультуры России от 03.12.2012 № 1488 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями»// Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 08.07.2013. № 27.
12. Постановление Правительства РФ от 25.04.1997 № 490 «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ. 05.05.1997. № 18. Ст. 2153
13. Приказ Ростуризма от 21.07.2005 № 86 «Об утверждении Системы классификации гостиниц и других средств размещения»// Бюллетень нормативных актов федеральних органов исполнительной власти. 19.09.2005. № 38.
14. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» / / Российская газета. 10.02.2006. № 28.
15. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64 «Об утверждении Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях.

Учебная и научная литература

16. Аюшеева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. 2014. № 8.
17. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. – Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. – 2-е изд., доп. и перераб. – М.: Статут, 2013
18. Бобровникова М.А. Проблема сохранения самовольной перепланировки жилого помещения. Человек и акон. 2013. № 7.
19. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. – М.: Статут, 2013
20. Гражданское право: Учебник. – В 3-х т. – Т. 1 / под ред. А.П. Сергеева. – М.: ТК Велби, 2014.
21. Гражданское право: Учебник: – В 3-х т. – Т. 1 – 6-е изд., перераб. и доп. / под ред. А.П. Сергеева. Ю.К. Толстого. – М.: ТК Вебли; Изд-во Проспект, 2013.
22. Гражданское право: – В 4-х т. – Т. 2. – Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: Учебник (Серия «Классический университетский учебник») / отв. ред. проф. Е.А. Суханов. – 3-е изд., доп. И перераб. – М.: Волтерс Клувер, 2015.
23. Демидова Г.С. Ограничения права собственности граждан на жилые помещения // Правоведение. Известия высших учебных заведений. – 2011. – № 5.
24. Дружинина М. В. Проблемы правовой защиты граждан, проживающих в жилых помещениях признанных ветхими и аварийными / М. В. Дружинина, А. В. Филиппов // Проблемы обеспечения реализации, защиты конституционных прав и свобод человека: материалы ежегодного регионального форума молодых ученых, 12 дек. 2012 г., Екатеринбург / гл. ред. М. Н. Денисевич. – Екатеринбург: УрГИ, 2013. ‒ С. 323-327.
25. Елисеев Д.А. Переустройство и перепланировка жилых помещений по новому Жилищному кодексу // Новый
26. Жилищный кодекс России: актуальне проблемы. Сборник статей. М.: Ось-89, 2013
27. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / сост. И.М. Тютрюмов. – Книга вторая. – М.: Статут, 2014.
28. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первуй (постатейный) / под ред. Т.Е. Абовой, Ю.А. Кабалкина – М.: Изд-во Юрайт, 2014.
29. Комментарий к Конституции Российской Федерации (под общ. ред. Л.В. Лазарева). ООО «Новая правовая культура», 2014
30. Кратенко М.В. «Гостиницы» в квартирах: к вопросу о пределах осуществления права собственности на жилое помещение // Туризм: право и экономика. 2015. № 1. С. 2 7.
31. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. проф. О.Н. Садикова – М.: КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 2015
32. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первуй (постатейный) / под ред. Т.Е. Абовой, Ю.А. Кабалкина – М.: Изд-во Юрайт-Издат, 2015
33. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2014. — С. 13-14
34. Постатейный комментарий к ГК РФ, частей первой, второй, третьей / Под ред. Т.Е. Абовой, М.М Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова; Институт государства и права РАН. – М.: Юрайт-Издат, 2015. – ст. 292.
35. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / В.В. Андропов, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2015. 620 с
36. Перепланировка жилого помещения и перевод жилого помещения в нежилое: условия, порядок, судебная практика, образцы необходимых документов/Под ред. Е.А. Сухова. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2014
37. Семина Т. А. Право граждан на получение жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования как аспект права на жилище // Жилищное право. 2006. № 2. С. 19–25
38. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник. М.: ТК Велби, Изд-во «Проспект», 2013.176 с. С. 30.
39. Тархов В.А., Рыбаков В.А. О понятии права собственности // Юрист. – 2012. – № 4.
40. Толчеев Н.К. Сохранение самовольных переустройств и перепланировок // ЭЖ-Юрист. 2013. № 24
41. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. В 2-х тт. Том 1. М.: Статут, 2015. С. 236.
42. Щенникова Л.В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданско-правовые последствия // Законодательство. 2013. № 3
43. Фоков А.Н. Современные проблемы права собственности в России и Германии (сравнительно-правовое исследование) // Юрист. – 2013. – № 6.

Судебная практика

44. Постановление ФАС Уральского округа от 23.08.2010 № Ф09-5956/ 10-С6 по делу № А50-3584/2010;
45. Постановление ФАС Северо-Западного округа в от 30.10.2008 по делу № А56-5119/2008;
46. Постановление ФАС Московского округа от 07.09.2009 № КА-А40/6263-09;
47. Решение Хостинского районного суда г. Сочи от 15.07.2011



Заказать учебную работу

Данный текст представлен в том виде, в котором добавлен его автором. Используйте данный текст в качестве примера или шаблона для своего научного труда. А лучше закажите уникальную работу с высоким процентом уникальности

Проверить уникальность

Внимание плагиат! Будьте осмотрительны. Все тексты перед защитой проходят проверку на плагиат. Перед использованием скачанного материала обязательно проверьте текст на уникальность и повысьте ее, при необходимости

Был ли этот материал полезен для Вас?

Комментирование закрыто.